跳單問題與租金結構

于立　王明　徐洪海

摘要：有效率的租金結構可以完善合約，減少交易各方的交易成本。現有的研究表明，不考慮經營風險時，固定租約（固定租金結構）較有效率；而考慮經營風險時，分成租約（分成租金結構）較有效率。我們研究發現，分成租約容易引發跳單問題，這對被跳單方是一種跳單風險，因而需要改進現有的經濟學結論，才能更好地解釋現實，并為交易各方建立更合理的租金結構。本文以“租少售多”跳單問題為例，研究跳單行為與租金結構之間的相互作用關系，以期能夠豐富現有的合約理論。筆者認為，本文的研究思路和結論也適用于研究經營風險和跳單風險并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等涉及委托一代理關系的其他合約問題。

關鍵詞：跳單問題；租金結構；“租少售多”：跳單風險

中圖分類號：F062.5 文獻標識碼：A 文章編號：1000-176X（2017）01-0003-07

一、租金理論與跳單問題

租金理論是合約理論的重要組成部分。由于信息不對稱，在簽約和履約過程中往往會出現逆向選擇和道德風險問題，從而降低合約效率。其中，合理完備的租金結構設計是保證合約效率的前提。在一般的租約合同中，租金結構通常是指固定租金和分成租金的構成和分成率的高低，其各種變形或組合可稱為廣義的租金結構。從租金原理上看，單一固定租金不過是分成率為0；而單一分成租金則是固定租金為0；兩部分均不為0的便是混合租金結構。從產權角度看，租賃合約與雇傭合約等涉及委托一代理關系的合約在本質上是相同的，都是在所有權不變的情況下出讓經營權或使用權，最終也都是產權所有者獲得租金或薪酬。重要的是，根據不同條件而選擇不同的租金結構，即租約條款的不同設計對簽約雙方的行為將產生不同的影響，并決定合約的效率。這個原則對微觀個體和社會總體都是適用的。與法學研究合約所不同的是，法學研究偏重公平，經濟學研究注重效率，二者的交叉學科法律經濟學不僅研究微觀效率，更關注社會效率，強調以有效率的方式實現公平。

現有的合約理論和廣泛實踐已經證明，在不考慮經營風險的情況下，一般固定租約有效率。此時的固定租約簡便易行，承租人積極性高，履約的監督成本低。中國改革開放初期普遍實行的土地承包責任制，便極有說服力。在優先考慮經營風險的情況下，如果出租者和承租者都不愿獨自承擔經營風險。那么分成租約會更有效率，關鍵只在于選擇合適的分成率。當然，現實中常見的情況多是混合租約。雙方約定一定的基礎租金，再根據經營結果（如產量、產值、銷售額或利潤額）實行績效分成。典型的如上市公司高管人員的年薪制。上述三種情況經過Coase、Cheung、Stiglits、Williamson、Hart和Moore等的研究，理論體系已經比較完備。但是，以上的租金結構理論都沒有涉及跳單問題。現在的問題是，當不僅存在經營風險，而且也存在跳單風險時，租金結構會出現怎樣的應對或調整？本文基于對“租少售多”跳單問題的研究，試圖回答這個新的租金理論問題。

跳單現象（Jump-Dealing）或“試衣間”現象（showrooming或Window Shopping）廣泛存在，但最近才引起經濟學者的關注。跳單一般是指在至少涉及三方主體的交易過程中，其中兩方在利用第三方提供的相關信息或服務后，卻合謀跳過第三方完成交易的現象。第三方為另外兩方的交易提供了方便，有付出卻無收益，另外兩方無償地搭第三方的便車。跳單現象本質上具有搭便車和促進競爭的二重性，不能簡單否定。比如，跳單與廣義的縱向限制或維持轉售價格（RPM，即ResalePrice Maintenance）還具有互克作用（Offsetting），反壟斷執法機構必須慎重考慮這種互克作用，才能科學執法。

租賃合約中的“租少售多”就是一種典型的跳單現象，在租賃式商場的平臺型商業模式（包括大型購物中心、百貨商場和家居商場等具體商業模式）比較常見。具體而言，在租賃式商場中，商場提供店面和結算系統，租賃給經銷商品的租戶（包括直銷廠商、經銷商和代理商）；租戶通過經銷商品營利，同時按租賃合約付給商場租金。在分成租金制下，租戶有時會與顧客合謀，繞開商場的結算系統，私下以較低價格達成更多交易。由于減少了租金支出，雖然價格較低，租戶和顧客也都有利可圖。簡言之，通過跳單，租戶就可以以較少的租金（租用較小的店面）完成較大或較多的交易，即所謂“租少售多”跳單。據筆者調查，在一些商場中，即使商場采取了相應的監督措施（明查暗訪必然伴隨著可觀的監督成本），租戶通過跳單向商場隱瞞的銷售額占總銷售額的比重（跳單率）仍達到20%-40%，這對任何商場都是頭疼之事。

商場作為被跳單者，獨自面臨著因跳單問題帶來的跳單風險。商場無法收取足額租金，租金收益被體外循環并耗散。商場為完成交易除提供場地外，還有如店面裝潢、人員配備和物業管理等服務并為此付出成本，租戶和顧客在利用這些服務時并未給予商場應有的足額成本補償。同時，面對跳單問題和租金損失，商場的對策性反應往往是想方設法加強監督，再采取嚴厲的管理和懲罰措施，但這無疑會提高商場的監督管理成本。更為嚴重的是，商場在難以分辨租戶“跳”或“不跳”的情況下，可能會普遍地提高租金。這樣一來，本有跳單舉動的租戶可能會變本加厲，本無跳單舉動的租戶也可能因此好人學壞。這種惡性循環的后果是，租戶與商場之間基于跳單而展開的對策博弈，會進一步增加交易成本而降低租約效率。

本文主要目的是通過討論新發現的“租少售多”跳單現象，探究引入跳單因素后原有的租金理論需要做哪些改進，才能適應新的情況。期望本文的研究思路和結論也可擴展應用于研究經營風險和跳單風險并存的雇傭薪酬、土地租賃和中介合約等其他合約問題。

二、跳單對租金結構的影響——以購物中心為例

考慮到跳單風險，如何在權衡經營風險與跳單風險的基礎上，選擇和調整租金結構就成為合約雙方的共同關注點。為便于分析跳單與租金結構的相互影響，需要對租金結構的基本要素（或變量）及其要素組合形式進行設定。為此，設：總租金為R，固定租金為R₁，分成租金為R₂，則有：

R：R₁+R₂（1）

單位固定租金價格為P，店面面積為S，則有：

R₁=P×S （2）

租戶經營銷售額為Q，商場租金分成率為r（租戶從經營銷售額中扣除分成租金后獲得的剩余收益率則為1-r），則有：

R₂=r×Q （3）

基于上文分析，固定租約下，租戶定期向商場繳納固定租金，合約雙方便相安無事；而在分成租約中，商場需要知曉租戶的銷售額信息，并以此作為分成租金的計提基礎。此時，如果租戶通過與顧客私自交易，隱瞞或分散銷售額，則會降低租金成本，從而使商場面臨被跳單的風險。可見，跳單風險來自于分成租約而非固定租約。

根據現有的租金理論，在不考慮經營風險時，固定租約有效率；在考慮經營風險時，分成租約體現出優越性。這些結論在不存在跳單問題時是成立的。然而，考慮到跳單因素情況下，租金結構理論必須進行相應改進。根據我們對大型連鎖購物中心的租金結構調查，商場為經銷交易雙方（即租戶和顧客）提供交易場地，從中收取租金，并通過租賃合約予以確定。大型購物中心通常有三種租金結構模式并存，即固定租金結構（固定租約）、分成租金結構（分成租約）和混合租金結構（混合租約），且在同一商場中三種租約模式占比大體如下：70%左右的租戶與商場簽訂固定租約：20%左右的租戶為混合租約；10%左右的租戶是分成租約。這三類租戶分別與經銷規模對應，一般分為大租戶（業內稱“主力租戶”）、中租戶（業內稱“次主力租戶”）和小租戶（業內稱“非主力租戶”）。簡單歸納如表1所示。

通過分析具體租約形式和租戶主體特征，可以發現其中的一些規律：

第一，對小租戶多采用固定租金結構（R=R₁）。商場獲得的租金總額就是定期向租戶收取的固定租金，即R=R₁=P×S。單位固定租金價格P會根據租戶的租賃位置（樓層、區域）和資質狀況等不同情況而有所差異。

現實中，適用固定租金結構的租戶主體多是小租戶。道理很簡單，一方面，這些小租戶一般經營規模小、品牌聲譽差、銷售實力弱，對商場租金成本的承受能力差，若使用分成租金結構，則極易發生跳單行為，為商場帶來跳單風險，還會提高監督成本；另一方面，它們在面對市場的諸多不確定性時，易于調整經營策略，即使是退出，給合約雙方造成的損失較小，因此，并無通過分成租金進行經營風險分擔的必要。而且，小租戶銷售體量小，即使采用分成租金，于商場而言分成收益無足輕重。

總之，小租戶的經營風險小，但給商場帶來的跳單風險大，從而交易成本高。因此，談判能力強的商場自然會優先選擇不會為商場帶來跳單問題的固定租金結構。而以“多、散、小”為特征的小租戶談判能力弱。多數情況也只好被動接受固定租金結構。這也符合一定條件下，固定租約有效率的租金理論。

第二，對大租戶多采用分成租金結構（R=R₂）。采用單一分成租金結構時，租金總額為按期基于租戶銷售額計提的分成租金，即R=E₂=r×Q。分成率r會根據不同租戶主體特征而有所差異。

適用分成租金結構的租戶主體一般為大租戶。大租戶具有經營規模大、品牌聲譽好、銷售實力強、帶動效應明顯等特征。但與小租戶相比，當受到外部不確定性因素影響時，大租戶經營收入的波動大，并對商場租金收入產生較大影響（也更有可能為商場帶來可觀的收益），因此，雙方都傾向于通過分成租金的方式分擔經營風險。大租戶的租金成本在各項成本支出中占比較低，對租金成本承受能力強，加之聲譽考慮，相比小租戶一般較少以跳單方式逃避租金支出，因而跳單風險小。出于大租戶經營風險大而跳單風險小的綜合權衡，分成租金結構通常對雙方都是較合適的合約形式。這也符合當經營風險較大時，交易雙方多愿采用共擔風險的分成租金結構。加之考慮到大租戶跳單風險小的因素，更容易達成分成租金結構的合約。商場在與大租戶達成分成租約的另一個考慮是，大租戶所擁有的談判實力可以牽制和吸引名牌商家（形成范圍經濟和集聚經濟），甚至商場會給予大租戶較低分成率的優惠，在特殊時期（如商場開業期）還可能有短期的倒貼。這樣，可能會使中小租戶尤其是小租戶處于不利地位，因為商場會將為吸引大租戶而損失的租金部分地轉移給小租戶。但關鍵是，由于采取的是固定租金結構，商場并不擔心小租戶通過跳單逃避相對較高的租金負擔。當然，從《中華人民共和國反壟斷法》的角度看，商場也可能會有濫用市場支配地位的嫌疑。

第三，對中租戶多采用混合租金結構（R=R₁+R₂）。它是固定租金結構和分成租金結構二者的結合，即R=R₁+R₂。介于小租戶和大租戶之間的中租戶，是這種租金結構的適用主體。顯而易見，中租戶的經營規模等各方面特征介于小租戶和大租戶之間，因此，它所面臨的經營風險和給商場帶來的跳單風險也介于小租戶和大租戶之間。如果沒有租金結構的限制，小租戶經營風險小而跳單風險大。大租戶經營風險大而跳單風險小，中租戶則同時具有一定程度的經營風險和跳單風險。這樣，為了同時權衡兩種風險，租金結構的選擇就必須十分慎重，混合租金結構理所當然成為首選。

在混合租金結構情況下，為了有效地分擔經營風險，同時盡量減小跳單風險，商場與租戶在優化租金結構時的主要途徑是合理確定兩個比率：一是固定租金與分成租金的比率，即a=R₁/R₂；二是分成租金部分中，商場與租戶的收益比率，即b=r/（1-r）。據調查，在購物中心中，這兩個比率一般取值是：a多為5：5或6：4，b則在0.01-0.1之間。一般來說，a值越大，越有利于防止跳單問題的發生；b值越大，租戶跳單動力越強。根據式（2）和式（3），a值主要取決于單位固定租金價格P和分成率r，b值直接取決于分成率r。因此，混合租金結構下，優化租金結構最終主要取決于P和r。其他條件既定時，提高P有利于減少跳單風險，但不利于分擔經營風險，反之則相反：提高r不利于減少跳單風險，且經營風險會從租戶向商場轉移。當然，跳單與P和r的關系具體如何，還有待于更深入的實證研究。

三、分成租金結構下的跳單問題——以百貨商場為例

上文已經說明，在大、中、小租戶共存的購物中心中，通常三種租金結構并存。固定租金結構下不存在跳單問題；分成租金結構下，租戶出于逃避租金的目的會給商場帶來跳單風險。因此，考慮跳單風險及其程度，雙方需要重新商定選擇固定租金結構、分成租金結構或混合租金結構。但在調查中發現，相當多的百貨商場卻似乎不符合上述規律。百貨商場不同于經銷商品品種相對集中的專業商場（如后文討論的家居商場，租金結構多為固定租金模式），也不同于大型購物中心。調查發現，無論是獨立的百貨商場，還是購物中心中的百貨分區，通常不分租戶大小，一律采取分成租金結構（業內稱“聯營扣點”），只是會根據租戶情況調整具體分成率的高低，這又如何解釋？

近年來，明顯出現了百貨商場（實體店）大批萎縮或關閉或轉型的現象。研究者或業內人士多將這種現象簡單歸結為網商的沖擊。其實，我們提出并加以研究的跳單理論，可以對此給予更有說服力的解釋。簡單地說，實體商場受到的沖擊至少可有三種：一是“網選網購”的沖擊。越來越多的顧客在購買日常商品時，直接通過網商選擇、購買，享受不含店面成本的低價。這種沖擊是互聯網經濟使然，屬大勢所趨。二是“店選網購”的沖擊。對于某些需要試穿、試用或體驗的商品，部分顧客先到商場體驗、選擇，再從網上低價購買，進行“一次跳單”，商場充當了“試衣間”，卻無法補償店面費用。對于這種沖擊，商場不能只是抱怨，更可行的策略是充分發揮其實體店面的消費氛圍等方面的競爭優勢。三是“租少售多”的沖擊。商場不僅難以完全補償店面成本，還有面臨“二次跳單”造成的租金損失。對于這種跳單，在加強監督防范的同時，商場主要應該從改進租金結構角度進行應對。這也符合現實情況，部分百貨商場被迫退出經營或適當選擇網上網下一體化經營策略，另一部分百貨商場則由分成租金結構轉向固定租金或混合租金結構。

在表2中，“網選網購”和“店選店購”的購買模式不涉及跳單問題。“店選網購”和“租少售多”模式則屬于跳單問題。其中，“店選網購”跳單問題必然會使商場難以補償店面成本（包括商品介紹和功能展示等成本），對租戶也有不利影響，此種跳單情況下，商場和租戶都成了“試衣間”。我們對此曾經結合圖書行業（特別是圖書商場）的跳單問題進行了專題研究，發現一些經濟規律。與租金結構直接相關的只有“租少售多”這種跳單行為。顯然，在其他條件不變的情況下，這種跳單是由分成租金引發，也只能主要通過調整租金結構來解決。

在現有的租金理論中，加入跳單因素后，租金結構就發生了改變，這一結論，可以更加充分地對百貨商場的萎縮和出路給出清楚的解釋和建議。

當初，百貨商場普遍選擇分成租金結構，可能有如下主要原因：一是互聯網經濟不明顯，對百貨商場（實體店）沖擊較小。二是認為租戶一般分布集中、店面開放、商品單值低，商場易于對跳單行為進行監督，租戶跳單難度較大，甚至得不償失。或者對商場而言，相對于“網選網購”和“店選網購”的沖擊，偶爾的“租少售多”跳單行為可以不必重視。三是本應對租戶根據經營規模大小、品牌信譽優良等分類商定租金結構，卻簡單粗化地普遍采取分成租金結構，沒有與時俱進。綜上，在能夠比較有效地防止跳單行為的發生，并且網絡沖擊不夠大的情況下，分成租金結構得以實行。但伴隨著市場環境的變化，尤其是網絡購物的興起，百貨商場中的相當大部分顧客轉移到網商。這時，對于標準化程度較高或者中低檔商品，顧客會直接通過網商購買，這種“網選網購”給百貨商場帶來最直接的沖擊。對于需要試用、體驗的商品，部分顧客會先在百貨商場選擇，再到網商購買，這種“店選網購”為百貨商場帶來間接沖擊。

盡管在雙重沖擊下，商場和租戶都是“受害者”，二者利益本應保持一致聯合對外。但是，租戶的經營收益因雙重沖擊而無法得到保障，即使被商場發現跳單的可能性較大，它也會想方設法地通過“租少售多”跳單降低租金成本，保有利潤。或者說，有時就算因跳單被商場懲罰，也抵不過因跳單節約租金成本所帶來的誘惑。這時的跳單多發生在商品單值較高、購買頻次較少的中、高檔商品中，因為顧客通過網商渠道購買存在一定風險。隨著網絡購物的進一步發展，百貨商場內部的“租少售多”跳單問題將會日益嚴重。對相當多的百貨商場而言，“租少售多”跳單不一定是致命沖擊，卻可能是“最后一棵稻草”。

大致說來，較多百貨商場的分成租金結構基本走到了盡頭。“租少售多”跳單從無到有，從少到多，甚至屢禁不止，促成了百貨商場自2010年開始紛紛向購物中心的商業模式轉型，伴隨的則是分成租金結構退位，固定租金結構和混合租金結構回升。如今這種趨勢更加明顯。另外，依據筆者的推論和判斷，受跳單問題的影響，未來不僅有越來越多的百貨商場向購物中心商業模式轉型（采用多樣化的租金結構），購物中心內部的百貨分區也會不斷細化完善租金結構，而不是采取單一的分成租金結構。

這里需要密切關注的一點是，與分成租金伴隨的跳單問題雖然不是中國經濟環境所特有，但我們的情況一般比發達市場經濟體更為嚴重，這與整個社會的誠信程度有關。總體來看，我們所處的現有商業環境造成的交易成本過高，效率偏低。另外，有些情況下的跳單雖有搭便車的弊端，但同時也有打破壟斷、促進競爭的二重性。但據我們觀察，在租賃領域，“租少售多”跳單的積極作用比較有限，而負作用則更為明顯。

四、混合租金結構下的跳單問題——以家居商場為例

上述的租金結構新論表明，大型購物中心中，混合租金結構的適用主體主要是中租戶。但我們調研中發現，似乎也有明顯的例外。比如說，在大型家居商場中，卻不分租戶大小，全部采用混合租金結構。根據我們的研究，這在于權衡經營風險和跳單風險后，對租金結構的細化變形。

在家居行業中，存在著兩類商場，分別實行特殊的準混合租金結構：一類采用Ⅰ類準混合租金結構，實行固定租金+現金流占用的租金結構形式，表面上看像混合租金結構，實質上更接近于固定租金結構，因為現金流占用周期一般很短，只有3-7天，或者說租金分成率極低。另一類采用Ⅱ類準混合租金結構，以起征點方式劃分出固定租金和分成租金部分，即銷售額未達到起征點額度時只收取固定租金。超出起征點額度后開始收取分成租金。根據調查，采用Ⅰ類準混合租金結構的商場因為更接近于固定租金結構，跳單現象極為少見；而采用Ⅱ類準混合租金結構的商場，由于租金分成容易出現跳單風險。

盡管Ⅱ類準混合租金結構下跳單相對突出，但實踐中卻被視為一種比較有效率的租金結構安排。而且，實行Ⅰ類準混合租金結構的商場也有向Ⅱ類準混合租金結構轉型的趨勢，而不是轉為固定租金結構。其中微妙何在？就在于起征點的設計巧妙地區分出了大小兩類租戶。

起征點的特點之一是，可以有效地改進單一租金結構的不足。基于起征點可以區分出不同租金結構：若起征點較高（極端情況下，通過提高P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一固定租金結構；若起征點較低（極端情況下，通過降低P使a=R₁/R₂≈∞），則趨向于單一分成租金結構；介于二者之間（通過調節P使01/R₂<∞）存在廣泛的組合空間，更符合混合租金結構的特點。將家居商場中的Ⅰ類租約商場和Ⅱ類租約商場進行比較，就可以明顯看出，前者的單位固定租金價格P大大高于后者，前者明顯缺少競爭優勢。表面上看，Ⅱ類租約商場較低的單位固定租金價格P會有租金收益損失，但實際上通過調整分成率r又能夠得到相應補償。現實調查情況也表明，同等條件下采用Ⅱ類租約的商場總體租金收益并不低于甚至要高于Ⅰ類租約商場。

起征點的特點之二是，相對于Ⅰ類準混合租金結構，Ⅱ類準混合租金結構通過設計起征點，以此區分出大小兩類租戶，并相應采用實質不同的租金結構。較小租戶的銷售額小，一般不會達到起征點，實為固定租約；較大租戶的銷售額大，一般會超出起征點，表面是適用混合租約，實則趨近于分成租約，當銷售額超出起征點很多時，租戶交付的主要是分成租金，固定租金部分會相對很小。顯然，Ⅱ類準混合租金結構的機制設計和租約安排完全符合本文第二部分的基本結論。因此，與Ⅰ類準混合租金結構比較，Ⅱ類準混合租金結構更為細化有效，既充分發揮固定租金和分成租金在降低跳單風險和經營風險方面的作用，又避免單一固定租金和單一分成租金在協調處理這兩類風險方面的劣勢與不足。

至此，結論已經基本清晰。當存在跳單問題時，選擇不同租金結構的兩類家居商場表現出明顯的競爭優勢差異。比較成功的家居商場并沒有轉向選擇固定租金結構，而是選擇改進混合租金結構，特別是完善Ⅱ類準混合租金結構。而且Ⅰ類準混合租金結構還有向Ⅱ類準混合租金結構轉型的趨勢。當商場之間進行競爭時，Ⅱ類準混合租金結構較低的P和起征點對于租戶而言是極有吸引力的，不僅意味著進入門檻低，承擔的經營風險小，而且從分成租金中還可能獲得跳單收益。對商場而言，跳單可以作為商場之間相互競爭的策略性工具，通過容忍一定程度的跳單來吸引更多租戶。從這個角度講，跳單客觀上還具有促進競爭和優化租金結構的作用，使商場不斷調整租金結構，彼此展開競爭。

五、結束語

綜合本文研究，有以下三方面總結、啟示與展望：

第一，在出現技術革命和商業模式變革的新時期，企業或商家需要將這種發展變化區分出不可控趨勢和可控因素。對不可控的大趨勢只能適應，而對自己可以掌控的因素則需主動應對。比如，對“網選網購”的大勢只能適應，如能創新商業模式，引領潮流當然最好。但更多情況下，需要專注于可控因素，合理選擇、調整、優化租金結構，否則就只能被迫退出。

第二，有關租金合約的經濟學理論需要不斷更新。現有的租金結構理論表明，當不考慮經營風險因素時，固定租金有效率；當重點考慮經營風險時，分成租金有效率。新租金結構理論則表明，引入跳單風險后。一般情況下混合租金結構更有效率。當然，混合租金結構也可以靈活多變，因地制宜，實踐中可以嘗試各種有效的準混合租金結構。具體說，就是調整和優化核心變量，即單位固定租金價格P與分成率r。

第三。跳單行為具有搭便車和促進競爭的二重性。從法律經濟學角度看，一般情況下不能簡單地判定具體跳單行為的法律屬性，更多地應采取合理推定的原則。從制度優化角度看，更好的思路是完善租金結構的激勵性合約（Incentive Contract）機制，促使簽約各方有動力自覺遵守合約，減少惡意跳單行為，同時也可避免不必要的監督成本，從而提高交易效率。

（責任編輯：劉艷）