房地產審計業務探討

張文中

【摘要】房地產作為公司的新興業務板塊，如何對其業務進行審計，成為審計部門新的挑戰。本文對最近幾年開展過的房地產審計業務實踐進行回顧，對審計工作流程、關注的要點、審計中存在的局限和不足等予以總結，以期為更好地開展房地產審計提供參考。

【關鍵字】 房地產業務 審計 風險導向

集團公司在商品房領域，公司開發了浦東高行、常熟、月浦、信陽、紹興和鎮江等多個地區的項目。在保障房領域，公司先后與當地政府合作承接了上海、揚州、慈溪等多個地區的項目。審計部對上述項目均開展了包括投資管理審計在內的各項審計工作。

一、房地產審計業務現狀與不足

（一）房地產審計現狀

目前房地產審計業務包括投資管理審計、負責人離任經濟責任審計和績效考核審計。其中投資管理審計是審計部對公司房地產開發類項目專設的一項審計。審計內容涵蓋開發的全部過程，包括項目前期、實施、竣工驗收、銷售、交付使用以及后評價等全部生產經營活動的真實性、合法性、合規性，以及開發項目的收益性、效果性等。審計部根據審計工作計劃或公司的安排在項目開發前期、中期或后期任一時點進行審計；離任經濟責任審計在發生項目主要負責人員離任時進行；績效考核審計通常在項目進入收尾階段時進行。

目前公司開展房地產審計的一般工作流程如下：根據審計計劃擬定審計項目—下達審計通知書—擬定審計方案—組織實施審計—交換審計意見—出具審計報告—征求意見并報送審批—后續整改跟蹤。主要分為四個階段，在審計前期，確定具體的房地產審計項目及審計時間后，安排審計人員組成審計組，由審計組撰寫審計通知書，并在實施審計前通過OA系統送達被審計單位。

現場審計階段，審計組進場后，與被審計單位相關責任人召開進場會，說明審計目的和要求，由被審計單位的負責人作情況介紹，并向審計組提供真實、完整的審計資料。

審計組完成現場審計后，根據審計底稿及時編寫審計報告初稿，并報審計部負責人審核，報告初稿經審核后向被審計單位初步征求意見，對存在爭議的地方進行初步溝通，需要修正的，補充相關資料進行修訂形成正式報告。

審計整改階段，根據管理者審批后的審計報告，對其中存在的問題和風險發送審計整改通知，限期上報整改結果，并由審計組進行整改效果評價，對未整改完畢的問題和風險，持續跟蹤落實，必要時開展后續審計。

（二）房地產審計不足

1.沒有突出重大風險與重點環節

目前開展的房地產審計，基本是依據開發流程進行的全過程審計，沒有突出重點環節和重大風險事項。如目前已做的投資管理審計，是按房地產開發流程，從拿地—成立項目公司—前期可研、投控—設計—報建—開發—銷售—清盤，對各個開發環節逐一進行確認和評價，重點不突出。

2.合理性審計不夠

目前房地產審計過程中，更多是關注于合法性的審計，如項目開發報建是否按照國家規定流程進行辦理；項目開工建設前是否按規定取得各類許可證照；項目預售前是否達到預售條件，是否按時申報取得預售許可證；以及各類后期竣工驗收工作、交付工作等是否符合國家和地方規定等。而對于合理性審計，如項目開發定位是否準確、各類成本支出是否合理控制、銷售定價策略是否合適等，審計關注不夠。

3.審計評價依據不足

目前審計工作主要處于確認和評價階段。既然是評價，就要有相應的評價依據、相關業務流程的管理制度和體系。而目前公司關于房地產業務的制度還是幾年前制定的，隨著公司房地產業務的發展，組織機構的調整，部門職責的重新界定，大部分制度已經不適應目前公司房地產業務的發展現狀。沒有適用的內部控制制度，使得在審計活動中，沒有合適的評價標準，客觀上也影響了審計的質量。如對商品房公司進行審計時，多次發現項目可研信息、投資估算、設計概算以及施工圖預算均未上報公司備案和審批，表面上是子公司工作不到位，實際上公司對此也并無明確的內部控制制度要求。再如對項目公司績效的考核，公司迄今為止對房地產項目開發公司的績效考核沒有建立考核管理制度，而各項目公司年度經營指標也只在公司下達指標的基礎上，由房地產分公司在各子公司中進行統籌，對于如何考核沒有約定。從審計過程看，項目開發團隊普遍反映團隊為公司創造了很大的效益，而沒有得到應有的回報，影響士氣。

4.審計人員知識經驗不足

目前審計部門的員工，由財務和預算人員組成，這種人員構成目前從事施工業務的審計可以保證審計質量，而施工業務只是整個房地產開發鏈條中間的一個環節。進行房地產審計需要審計人員具備戰略、投資、財務、法律、金融、項目報建、工程管理、成本控制等方面的知識。這些知識是目前審計人員所欠缺的。公司目前進入房地產開發領域的時間較短，開發項目不多，實施過的審計項目也不多，經驗不足，且主要依據自身的認識進行審計評價，評價是否合適，有待商榷。

二、房地產審計業務要點

（一）項目公司基本情況

一是調取向上級集團公司提交的申請報告以及批復意見、營業執照、公司章程、董事會決議、開發資質文件等資料，查明項目開發主體是否合法合規成立，是否滿足項目開發資質要求。二是調取項目公司組織機構圖及人力資源狀況，檢查機構是否健全、人員是否滿足開發需求。三是調取項目公司各項管理制度，查明公司管理制度是否健全。四是調取驗資報告等，查明項目公司注冊資本金是否按時、足額、合法到賬。五是調取開發地塊初始資料，了解開發項目情況。

（二）項目投資控制審計

調取項目開發可行性研究報告、投資估算、設計概算、開發成本預算等相關資料。檢查項目是否按照規定執行立項程序，檢查項目拿地、項目開發的可研及市場分析情況；檢查項目開發決策的科學性以及決策程序是否符合公司規定；投資估算是否上報審核并確定估算指標；設計定位是否科學合理，設計圖紙是否滿足節點需求和質量要求，設計概算是否上報審批并確定概算控制指標以及設計變更情況等；開發成本預算是否清晰完整并可用，開發成本列項是否完整可控；檢查三算（估算、概算和預算），對比是否具有可比性，是否滿足控制要求。

（三）項目前期開發審計

一是調取土地、報建和各類開發證照，如土地證、項目建設工程規劃許可證、土地規劃許可證、施工許可證等，檢查項目開發是否按規定取得相應證照，分析取得證照的進度對項目的影響，檢查項目開發是否按照證照規定范圍和批復時間進行。二是調閱項目招標及合同評審資料，審查項目是否制定相應的招標工作計劃，結合招標資料報送、招標結果出具、合同簽訂等資料，審核各項招標工作是否按期完成。是否依法進行招標，是否以不合理的條件排斥潛在的投標人，是否簽訂書面合同，是否簽訂背離原合同實質的其他協議，工程是否發包給具有相應資質及資質等級的單位等。整理未按計劃完成招標工作的清單及原因，分析對項目開發進度的影響。

（四）開發過程管理審計

一是關注開發工期、質量和安全情況。二是檢查項目開發的成本控制情況，內容包括是否列明開發成本明細項目并有相關依據，合同是否簽署并有效，成本是否完整清晰，相關變更、簽證、新增價格等是否如期、如實審核。

（五）開發項目后期審計

包括地名門牌是否按時申報完成、是否存在工程抵押情況、前期物業的招標和合同備案工作以及各類項目驗收工作，如建設工程規劃驗收、消防驗收、衛生驗收、環保設施驗收、綜合驗收等；關注項目竣工交付資料、交付使用許可證辦理情況、大小產證的辦理情況及拖期原因等。

（六）銷售審計

一是項目是否按節點取得預售（現售）許可證并開展銷售工作，預售價格是否按節點報物價局審批備案；預售合同是否按照規定文本和方式簽訂，預售備案和抵押登記工作是否按節點進行等。二是關注銷售計劃情況及銷售回款情況，調取銷售計劃表、銷售表價和售價預測表等，審查評估未售房產的未來情況。三是審核項目的年度銷售指標及回款指標的實現情況。

（七）財務管理審計

一是審查項目資金收支情況、進行資金流量分析、檢查項目開發融資情況及利息支出和還款情況。二是檢查項目銷售費用、管理費用、財務費用、各類稅費等，分析費用開支明細及金額，測算土地增值稅清算情況。三是根據財務賬面記錄，分析開發成本列項的準確性和合理性，分析往來掛賬的合理性。四是盤點項目開發的整體收入成本效益情況，分析項目投資收益和資本回報情況。

（八） 經濟責任審計

對房地產開發公司主要負責人進行的任期內經濟責任審計或離任經濟責任審計，除上述事項外，還將確認被審計負責人任期內銷售及回款指標完成情況、任期內的收入利潤實現情況以及任期內員工收入情況等。結合管理狀況對其任期內內部控制的有效性進行評價。

三、房地產審計業務強化對策

（一）加強以增值為目標的內部審計

根據內部審計的定義，內部審計目的在于為企業（組織）增加價值和提高運營效率，通過系統規范的方法，評價并改善風險管理、控制和治理過程的效果，幫助實現企業（組織）目標。而目前審計工作主要還處于評價的階段，雖然在審計活動中也提出了一些合理的管理建議和意見，但對增值型審計開展還遠不夠。如何更好地實現增值型審計，一是開展內部審計時從實現公司戰略的高度出發，在房地產板塊的內部控制評價、項目公司法人治理、績效管理、風險管理等方面發揮更大的作用。二是做好內部審計活動，在審計活動中放低姿態，以誠相待，充分發揮內部審計的咨詢職能，與被審計單位共同探討房地產經營活動中可能面臨的風險，問題產生的原因，共同協商解決問題的方案，最終出具的審計報告才會有質量、有分量，管理決策者可以了解真實的情況，被審計單位也樂于接受。實現與被審計單位的合作共贏，實現內部審計從“我要審”到“要我審”的轉變。

（二）建立以風險為導向的內部審計

風險導向審計的實質是利用風險管理方法、系統管理和戰略管理理論，強化內部審計工作的規劃和分析，通過系統、持續的評價各項風險，對被審計單位不同時期管理的重點和風險進行確認，并將審計資源投入到各項經營管理重點和薄弱環節。風險導向審計在審計項目實施過程中始終貫穿風險評估、資源配置，從而更有效地為組織提供保證和咨詢作用。對公司來說，應對前期審計部所做過的審計工作、內部控制評價工作，公司其他職能部門房地產事業部房地產業務檢查、規劃和指導過程中發現的各類情況進行總結，找出房地產開發過程中重要的風險點和薄弱環節，有針對性地開展審計活動。

（三）加強投資效果全過程審計

目前在公司開展的房地產審計活動中，重點是盤點項目公司的開發成本發生情況、利潤實現情況、股東回報情況等。對于房地產開發，影響投資收益（成本控制）的主要工作大部分發生在前期，獲取土地的決策，項目開發主體形式的選擇，開發產品的定位以及產品的設計，將決定大部分開發成本，最終影響投資回報的實現情況，這其中大部分內容又遠非目前作為被審計對象的項目公司所能控制。未來是否可以將前期投資決策作為審計的對象，值得思考。而項目公司作為開發主體，其內部控制是否健全有效，對于公司管理決策者和上級單位的決策執行是否到位，也可作為審計重點。

（四）與其他部門聯動開展聯合審計

目前在公司開展的其他業務類型的審計活動中，多次與其他部門合作，開展聯合審計工作，取得了較好的審計效果。在今后開展房地產項目審計時，可以考慮聯合其他部門，借助其投資控制、法律事務、財務管理、項目管理等方面的專長，彌補審計部現有人員業務上與知識上的短板，共同開展審計工作，以期達到更好的審計效果。

（五）提升審計人員的知識技能與水平

房地產審計業務的開展，要求審計人員在知識儲備的基礎上，具備更高的素質和知識技能。審計部門應通過多種途徑，如對標學習、網絡教育、內部培訓等，提升審計人員開展房地產審計的知識技能和水平。

如何科學、合理、有效地對房地產業務進行評價、揭示風險和有效控制，對公司審計部門開展內部審計提出了更高的要求，本文嘗試對近年從事房地產審計的經驗教訓進行總結，希望能對公司房地產審計業務的提升提供借鑒與參考。

參考文獻

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