上海房地產市場2016年回顧與2017年展望

文/上海城市房地產估價有限公司

上海房地產市場2016年回顧與2017年展望

文/上海城市房地產估價有限公司

一、2016年宏觀經濟背景

（一）貨幣政策寬松依舊，但供應總量增幅下降

貨幣供應總量（M2）由2015年12月底的139.2萬億增加到2016年底的155.2萬億（平滑值），同比增長約11.6%，與2015年的增幅（約13%）相比降幅較大，但是貨幣寬松的格局依舊持續。

（二）財政政策積極有力，“營改增”后市場反應平穩

2016年國稅總局下發的23號文和39號文，對在房地產業推行“營改增”政策的操作細則進行說明，其中明確土地出讓金可以分兩年按比例進行抵扣，允許房地產開發企業實施進項抵扣，個人持有住房交易的增值稅相關稅收不增反降。由于有“營改增”實施的過渡方案在先，所以“營改增”對上海地方財政的壓力影響有限。

（三）限購政策持續，下半年逐步加碼

2010年實施的限購政策，在2016年再加碼。2016年頒布的“滬九條”和“滬六條”，明確了差別化住房信貸政策和住房限購政策，2016年11月28日頒布的新政，確定了“認房又認貸”的方向，使購房資格受到更加嚴格的限制，至此，上海的調控政策已經涵蓋了限購、限貸、管房、管地四個方面。

二、上海房地產市場回顧

（一）房地產市場價格

2016年12月份上海市存量住宅價格指數為285.72，受“11.28”新政影響，環比增長0.22%。2016年1-11月的存量住宅價格指數與成交套數見下圖。

圖1 2016年1-11月住宅價格指數與成交套數

反映存量房市場交易活躍程度的指標還包括個人購房貸款。2016年個人購房貸款余額16.8萬億元，同比增長34.9%，個人購房貸款增長顯著。

2016年房地產市場價格呈現兩個特點：一是在區域上，中外環和外郊環的價格增幅自2013年以來再次跑贏全市平均水平，個別月份環比增長率接近10%；二是在物業類型上，低檔和售后公房受到熱捧，下半年這兩類物業價格環比增幅較大。

（二）房地產市場供給與需求

截至2016年11月，上海市房地產開發投資額累計值為3313.65億元，同比增長6%，累計竣工面積1877.76萬平方米，同比下降9.7%。截至2016年11月，商品房銷售額累計達6151.17億元，同比增長35.80%，銷售面積累計為2419.80萬平方米，同比增長12.1%。

供給方面，“十二五”期間，上海市房地產開發投資額年均增長率約為9.1%（住宅5.96%），竣工面積年均增長率約為4.04%（住宅2.59%），2016年這兩組數據出現較大幅度下降。需求方面，“十二五”期間，房地產銷售額年均增長14.5%（住宅16.0%），房地產銷售面積年均增長約為6.3%（住宅5.57%），2016年，這兩組數據呈現大幅增長。可見，面對趨緊的供給，持續旺盛的需求是房地產價格持續上漲的重要原因。

住宅、辦公和商業營業用房的分類供給和需求數據見表1。

表1 房地產市場住宅、辦公和商業營業用房供給和需求情況 （單位：億元，萬平方米）

表1表明：供給方面，辦公樓市場供給平穩，而住宅和商業營業用房的竣工面積大幅下降，分別下降7.9%和26.9%。需求方面，住宅在銷售面積僅增長0.47%的情況下，銷售額增長率高達24.4%。火爆的住宅市場帶動了辦公市場和商業營業用房市場，后二者銷售面積增長率均高達70%以上，銷售額增長率也高于100%。

考察辦公樓市場供給情況時，還必須綜合考慮租金水平和空置率等指標。根據五大行的相關報告，2016年，辦公樓市場供給有兩方面變化：一是影子銀行對辦公樓租賃市場的影響，大量P2P退租，使較多辦公樓運營商無法按時回收租金，核心區域空置率提高；二是辦公樓整體價格上揚，帶動了租金水平上漲。

（三）土地市場

2016年上海土地市場異常火爆表現在：第一，出現“地王”，即以高總價、高溢價率和高單價獲得地塊的開發商；第二，“地王”的紀錄頻頻被刷新。

即使短期內供銷倒掛，開發商也仍然愿意高價拿地，究其原因還是土地供給趨緊的預期。2016年住宅供應面積和商服用地供應面積均大幅下降，其中，住宅土地供應面積391.43萬平方米，同比減少32.7%，商服用地供應面積118.83萬平方米，同比減少7.14%。

成交方面，在住宅用地成交量大幅下降的情況下，成交總額基本持平，商服用地量價齊升。成交住宅用地占地面積為313.49萬平方米，同比減少44.5%，總價為832.9億元，同比減少1.7%，商服用地成交127.41萬平方米，同比增長3.6%，總價1580.5億元，同比減少27%。

三、上海房地產市場運行展望

（一）房地產市場價格

目前上海房地產市場的調控政策涵蓋了限購、限貸、管房和管地四個方面，是史上最嚴格的調控，2017年調控再度加碼的可能性較小。過去一年房地產價格漲幅較大，市場需要一些時間去消化。中央經濟工作會議首次將抑制房地產泡沫、防止出現大起大落，作為2017年房地產市場運行的重點任務，可見，房地產市場價格暴漲或者暴跌的可能性不大。

值得關注的還有房地產租賃價格。在房價日益高企的情況下，越來越多的居民通過租賃市場解決住房問題，而被高房價拉動的租金是否在居民尤其是新市民可負擔的范圍內，需要政府引起重視，并采取一定措施控制租金的漲幅。

（二）房地產市場供給與需求

數據分析結果表明，2016年房地產市場延續了“十二五”期間供應穩步增加、需求過度旺盛的格局。上海市人均住房建筑面積已達35.5平方米，即使將所有常住人口都算入，估算人均住房建筑面積也在20平方米左右，從居住消費口徑來看，供給和需求的矛盾并不突出。可見，投機需求才是旺盛需求的主要來源。而房地產業還捆綁了許多公共資源，比如教育、公共交通的便利性等，這更加劇了市場需求側的熱度。限購和限貸只是權宜之計，要從根本上解決房地產市場的矛盾還得依靠供給側改革，建立長效機制，還原住房的居住消費本性。否則，單純依靠盤活存量或者加大住宅土地供應來滿足需求，滿足的很可能還是投機性需求，房地產市場穩定發展和金融風險防范之間的矛盾將繼續加劇。

（三）土地市場

根據“15%面積必須自持70年”、“配建5%保障房”的要求，開發商新拍地塊實際可以支配的土地面積不足80%，為何開發商拿地熱度仍不減?主要原因有兩個：一是土地供應趨緊的預期和房價上漲的預期疊加，促使開發商囤地，用作業務儲備；二是業務慣性，通過由項目公司拿地，貸款經營，銷售后注銷項目的經營模式，開發商并不具備長期持有物業運營的動力。如果沒有配套政策指導開發商進行業務轉型，土地市場“地王”頻現的情況將很難在短期內改變。

綜上所述，房地產市場運行受到三個方面的影響：第一是資金面；第二是土地供給；第三是參與主體。資金面和土地供給都受到政策和資源環境制約。資源環境是常變量，相對固定，而資金面卻是動態變量。資金面寬松而土地供給趨緊，房地產市場的參與主體一定會集體看多這個市場。

（整理：顏莉）