創意未來，筑夢前行
——房地產企業創新轉型高峰論壇綜述

創意未來，筑夢前行
——房地產企業創新轉型高峰論壇綜述

2016年12月26日，上海市房產經濟學會、上海閔房集團共同主辦了“房地產企業創新轉型高峰論壇”，在慶祝上海閔房集團成立20年之際，特別是在全國上下認真學習中央經濟工作會議精神之時，房地產業內人士歡聚一堂，共同探討和展望2017年的房地產業發展。

一、學習中央經濟工作會議精神

（一）建立長效機制

2003年以后中央不斷對房地產業出臺調控政策，目的就是防止房地產業的大起大落，確保社會協調、健康發展，自然要思考建立長效機制。對于這個問題，可以從多個維度來探討，其中主流的看法是：要有好的住房制度，讓老百姓居住水平能夠得到提高；要有好的市場制度，使房地產業能夠促進經濟增長；要有好的土地供應政策；要有一個房地產業的產業政策，來引導產業健康發展、創新轉型。

房地產業繁榮發展到今天已經三十年了，房地產企業從無到有、從小到大，開發樓盤也越來越高檔、豪華。這里有兩個問題：第一個問題是要控制，不控制就會造成社會財富的浪費，全國房地產業總體來說還是要去庫存，全國城市加起來有幾十萬億平方米的庫存。第二個問題是要讓老百姓享受到發展的紅利，不要“造了很多大樓，老百姓卻說‘這與我無關’”。要讓老百姓有獲得感，住房消費水平就不能太高，房價不能居高不下。老百姓希望房價很快下降，自己的購買力上升；國家GDP增長需要房地產業拉一把；房企則在轉型，希望整條產業鏈包括海外市場的盈利水平不下落。各方面都有訴求，就會產生矛盾沖突，這就是房地產業和房地產市場的現狀。

2015年以后房地產市場的特征是市場分化明顯，所以要“一城一策”，既要有效地進行調控以防止大起大落，又要在房地產業發展中控制本源，讓更多老百姓享受住房消費。如果從這樣的角度來思考房地產業長效機制的設計，就能促進房地產業健康發展。

（二）土地制度改革

抑制泡沫，需要能治標又能治本，而且主要是治本，目前采取的一系列政策措施最多只能治標。這次經濟工作會議特別強調治本，就是建立長效機制。長效機制涉及多方面，如稅收制度、住房制度、投融資制度，甚至市場價格、市場管理制度等，這些方面需要進行很廣很深的改革。其中最為重要的還是土地制度，它決定了整個市場供求關系的總體格局。現在，一些城市供求關系失衡導致價格大幅度上漲，出現的泡沫與土地制度有很大的關聯。如何保持比較平穩的住宅建設土地供給是很關鍵的。土地供給不能滿足需求或供求失衡的時候，其他的改革甚至有可能會幫倒忙。比如當前的房地產市場絕對是一個賣方市場，稅負稅增加，則有可能被轉嫁給買房者，導致了房價進一步上漲。在土地交易過程中，地方政府依賴土地財政，這往往會對地價的確定產生很大的影響。所以，如果土地制度不進行合理、良好的調整和改善，其他的改革盡管能做，但其效果可能會不盡如人意，甚至在特殊條件下還可能帶來一些問題。要解決這個問題，最關鍵的還是要把土地財政因素剔除。

（三）抑制資產泡沫

2016年下半年以來，三次中央政治局會議以及中央經濟工作會議對房地產業發展提出了要求：7月26日從降成本的角度重點提到抑制資產泡沫；10月28日指出，重要的是抑制資產泡沫和防范經濟、金融風險；12月9日要求加快適應國情和市場規律的房地產業平穩健康發展長效機制。12月14－16日召開的中央經濟工作會議表示，抑制房地產市場泡沫需防止出現大起大落，要在宏觀上管住貨幣，要支持合理的自住購房，嚴格限制信貸流向投資、投機性購房，要綜合運用金融土地財稅投資，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制。

中央經濟工作會議強調，我國的貨幣政策應當關注資產價格、抑制資產泡沫，這是對原有貨幣政策目標的重大拓展。以往的貨幣政策目標通常被表述為“穩定國際收支平衡”。此外，國家也將匯率穩定、金融市場穩定等作為貨幣政策的目標，注重抑制資產泡沫，著力防止資產泡沫。措施在不斷加碼，抓住了主要矛盾的主要方面。

可能有人會說，同樣的貨幣政策環境下，為什么有的城市房價上漲，有的城市去庫存尚未顯效？對此，可從貨幣的流動性和房地產的不動產性質方面思考。

（四）人民幣匯率問題

2017年，無論是內部因素還是外部因素，都會對人民幣帶來進一步的貶值壓力，但人民幣不會加大步伐貶值，貶值幅度比2016年小的可能性比較大。相對來說，人民幣還是比較堅挺的，很多發展中國家的貨幣都出現了對美元很大的貶值。這次中央經濟工作會議提出有關匯率的一些要求，要在加大彈性的情況下，仍保持人民幣在合理均衡水平上的匯率基本穩定。會議在應對金融風險方面的具體表述，明確提出2017年匯率要在合理均衡的水平上提高。這是匯率政策的要求。

最近兩年的美元升值對發展中國家造成了巨大壓力，尤其是巴西、南非等國家，其貨幣兌美元的貶值幅度不是10%、20%，而是40%甚至更高，國家經濟出現負增長。再來看中國，如果人民幣匯率在短期內持續大幅度地上升，宏觀經濟必定會被它拖累。所以，中央經濟工作會議要求保持匯率的基本穩定，是非常有針對性的。

二、2017年經濟走勢及房地產市場展望

（一）中國經濟的L型走勢

2016-2017年中國經濟運行可能是一個L型的走勢，目前正處在拐點上。2017年是最關鍵的一年，我們不能掉以輕心。外部環境的不確定性非常大，可能是全球金融危機之后八九年來我們所遇到的最惡劣的外部環境。對于2017年在貿易保護領域將會遭遇的沖擊和壓力，我們要高度地關注，準備好預案，出了問題要兵來將擋。

（二）調控政策的影響

2016年10月出臺的住房新政對2017年有影響，2016年的成交活躍也對2017年有拉動。就按揭貸款來說，2016年11月的按揭貸款有很高的增速。而買房后半年甚至一年再進行裝修都是完全可能的。因此，買房對于其后一段時間的消費都會帶來拉動。2017年的消費狀況應該說是正面的，但投資可能在2017年下半年會有所回落，上半年還是能保持和現在差不多的增速，政策的真正效應要到明年下半年才能顯現。

現在上海的房地產業投資已處于歷史上比較低的水平，2014年的增速是10%，2013年是20%，這幾年則持續大幅度回落，現在已經回落到個位數，2016年在6%-7%的水平波動，2017年會稍有回落，但不會出現更大幅度的下降，因為房地產業還是有投資需求的。比如現在一、二線城市成交活躍，價格飛漲，開發商只要有機會就會進行投資，因為這些市場供求關系嚴重失衡，需要向市場提供好的住宅。所以，即使2017年房地產業投資有所回落，但其仍有很大的發展空間。到目前為止，房地產業對整個宏觀經濟的影響還是比較大的。房地產業對整個中國經濟影響比較大，這是正常現象，因為我們還是一個人口眾多的發展中國家，城鎮化發展導致對住宅的需求不斷增長。未來十年房地產市場還是會保持較高的增速，原因有二：第一，城鎮化有很大的發展空間；第二，人們的家庭收入水平會持續上升，改善性需求在未來一段時間內將大量釋放。在這種情況下，雖說去庫存很重要，但也不必操之過急。

（三）結構性矛盾

以消費者角度來看，現在面臨著幾個問題：一是國家宏觀經濟發展進入新常態，房地產業經過三十年的高速發展和高速增長后告別了“黃金時代”；二是土地稀缺造成“地王”頻現；三是政府的限價、限購、限貸政策對房地產市場形成壓制；四是以往老百姓只要有房住就可以了，現在老百姓從溫飽向小康、從小康向富裕轉化，開始對房屋的生態環境、文化休閑設施進行綜合考量。

以往的房地產業只關注建筑產品，現在開始關注老百姓越來越高的住房要求，需要對產品進行創新。

（四）發揮房地產業對經濟的拉動作用

房地產業對中國的投資影響比較大，它直接拉動投資的比重現在是18%，間接拉動的比重達到35%-40%，拉動了對制造業、基礎設施、服務業等行業的投資。房地產業對消費影響也比較大。因此，房地產市場出現波動，比如說成交量大幅度上升到一定程度后的萎縮或放緩增長步伐，以及房地產業投資的收縮，都會給經濟帶來一系列的影響。

2016年的樓市成交量可以說是歷史最高之一，銀行投放的按揭貸款也是歷史最多。若要預測2017年房地產市場走勢，我們認為還需要對行業和市場的運行狀況作更深入的分析。從消費來看，雖然2017年樓市銷售增速肯定會回落，銷售量也絕對會減少，但房地產業對2017年消費的拉動，不僅要看2017年的成交量，還要看2016年甚至更早以前的成交量，因為房屋成交對消費的拉動是滯后的。

（五）對銀行業“愛憎分明”

2016年銀行業的日子過得并不比房地產業好，因為銀行提供了大量的住房按揭貸款，也同樣受到各種不同程度的批評。2017年的住房信貸政策應該“愛憎分明”，即該支持的還是要繼續大力支持，該抑制的就要抑制，該打壓的要堅決打壓。這也是貫徹中央經濟工作會議精神——“住房不是用來炒的，是用來住的”，對于首次置業、改善性需求這些非常明確的自住需求，還是要支持。房貸不應縮減，在這個領域，只要有需求，就要保持合理的信貸支持力度。對于非自住性的投資或投機，買房用來交易的意圖非常明確的行為，就要絕對收緊信貸，不給予任何杠桿的支持。銀行要能更好地鑒別是不是假離婚，是不是有多套房。只有這樣，2017年的房地產市場才能保持相對平穩，控制住泡沫。住房信貸政策應該朝著這個方向努力。

（六）企業海外投資

不是所有企業都適合到海外投資的，企業要考慮自身的發展戰略。如果在國內發展很好，國內項目的收益率高，對國外情況又不是很了解，就沒有必要去冒這個風險，畢竟走出國門，在一個全新的環境面對語言、法律、文化的差異，肯定是有風險的。企業“走出去”有幾個誘因：一是在國內發展遇到了瓶頸。二是看到海外房地產業投資機會。

三、房地產企業創新轉型

（一）房地產企業的轉型

要理性對待企業的轉型。今天的房地產企業考慮創新轉型時，一定要將其與區域開發、城市的發展、產業結構調整緊密結合起來，從而使企業更健康，發揮更大的作用，在社會發展中負起自己應盡的職責。轉型不等于轉行，對房地產企業的轉型，結合目前行業動態可歸納為以下幾個特點。

一是“深”。過去房地產業發展比較粗放，土地在增多，房價在漲，盈利比較容易。盡管這兩年利潤還在漲，但從產業發展狀況來看，利潤下降是必然的。很多企業便在整條產業鏈上做文章，降能增效，對產品設計加以優化。

二是“加”。這兩年房地產行業和企業發展有兩種趨勢：一是利用現代科技發展企業進一步發展的市場；二是增加企業發展的動力，延伸行業鏈。比如房地產＋互聯網的概念可使供應成本降低。“房地產＋”前幾年的優勢是向其他領域拓展，比如在很多城市，開發商打造傳統公寓加房產金融。“房地產＋”，可以加文化以提高整個房地產價值附加值，可以加生態以優化消費者居住的環境，還可以加科技。現在房地產業開發的已經不是建筑產品了，也不是房地產產品，而是創意作品。從產品到創意，把生產推到原創層面上去，是非常有戰略意義的。

三是“擴”。擴容有兩個方面：一方面是擴大規模、擴展地盤；另一方面是擴大功能，即到海外發展。現在中國房地產企業的“走出去”，其實際客戶還是國內需求，如留學、移民。中國房地產企業要真的在海外站穩腳跟，須有一定比例的海外客戶。這幾年中國房地產企業向海外擴展已成為一種趨勢。

四是“轉”。有些房產企業尤其是民營企業由于種種原因開始適度的轉行了。更多的企業則選擇轉型，轉型從產業和企業發展角度看，就是在原來的基礎上加點什么。但有些企業由于種種原因選擇不轉，即使轉也有怎么轉、如何轉好的問題。

房地產行業轉型，應該把面向高端和面向大眾這兩個市場作清晰的切割。企業有時會一味地發展高端產品而忽視了中低端產品，認為中低端產品市場不如高端產品市場來得開放。普及和提高、面向大眾和面向社會精英，兩個市場最好能兼顧。

（二）閔行集團的轉型發展

20年前，區房地局下屬20家國有生產單位組成了閔行集團公司，受權管理全區的直管公房。10年前，在閔行區委、區政府推進國有企業和集體企業產權制度改革工作中，按現代企業制度組建了上海閔行置業發展有限公司，把房地產開發與管理分離。20年來，閔房集團從無到有，從弱到強，從國企到民營，從過去每天支付銀行利息20萬、30萬，到現在每天上交稅收70萬、100萬，連續兩屆躋身上海市房地產開發企業50強。

在這20年里，集團累計開發了120萬平方米的居住小區，鳳凰城和江南御府獲得上海市優秀住宅金獎，閔行老街和七寶老街的舊區改造項目歷時13年，總共投資達15個億。最近，集團與上海交通大學媒體與設計學院達成協議，共建以創意創新科技服務轉化為主題的產學研合作企業，建立一個展示、轉化平臺，依托交通大學的科研力量，把科研成果加以展示和市場化，同時把上海的海派建筑文化傳揚到海外，將中國的“和”與“合”、生活哲學、居住文化做成產品去海外發揚光大。2014年，集團開始涉足澳大利亞悉尼市場，啟動了多個開發項目，其中有住宅地產，也有商業地產和旅游地產。特別是2016年成功收購了具有120年歷史的格倫雷莊園，準備在那里建一個旅游、度假、會務、休閑基地。

集團經過20年的發展，已經成為一個以房地產開發為主業、多元化發展的企業，其目前的戰略方針為16個字：“立足主業，多元發展，世界舞臺，上海表達”。

（整理：周明）