開發(fā)商投資增速仍然增加，新一輪調(diào)控或將加碼

文/遠見

開發(fā)商投資增速仍然增加，新一輪調(diào)控或將加碼

文/遠見

2016年11月22日，廣州市迎來了年度最大規(guī)模的土地拍賣大戰(zhàn)，一次性推出10宗地塊，吸引超過40家房地產(chǎn)開發(fā)商前來搶奪，一日吸金超過204億元。從結果來看，廣州土地市場瘋狂再現(xiàn)，多宗地塊刷新區(qū)域最高單價紀錄，白云和海珠兩區(qū)3宗地塊樓面單價破4萬元大關，而早前廣州市樓面單價最高紀錄的保持者為雅居樂拿下的荔灣華大物流地塊。大規(guī)模推地并未緩解廣州土地市場過熱的情形，業(yè)內(nèi)人士稱，此次土拍出乎意料，接下來廣州或將迎來房價的上漲以及新一輪調(diào)控加碼。

調(diào)控政策不斷，開發(fā)投資增速仍然上漲

據(jù)媒體介紹，當日開拍的10宗地塊有8宗熱門地塊，共吸引了超過40家房企參與搶奪，保利、萬科、碧桂園報名全部8宗地塊，而招商、恒大、越秀各報名7宗地塊。除了已經(jīng)在廣州有項目布局的房企，旭輝、五礦、美的、卓越、金輝等外來房企也參與到此次奪地大戰(zhàn)中。經(jīng)歷一天的瘋狂拍地大戰(zhàn)，土地出讓總金額超過204億元。最大熱門集中在白云、海珠、荔灣中心區(qū)域。白云新城地塊吸引了25家房企競拍，最終由龍湖首開以32.23億元總價、配建面積30150平方米斬獲，折合樓面地價45469元/平方米，刷新了廣州最高地價紀錄，成為廣州第一宗樓面價破4萬元的地塊。海珠區(qū)萬寶冰箱廠地塊的爭奪在中冶和保利之間展開，最終由中冶置業(yè)以30.7億元奪得，剔除配建面積，樓面地價達42573元/平方米。

此次拍地火爆情況超越預期，多個區(qū)域的地價再上新臺階，“面粉貴過面包”的情形重現(xiàn)。業(yè)內(nèi)人士認為，廣州11月22日的拍地一定程度上反映了開發(fā)商資金量充裕，對未來樓市也持樂觀態(tài)度，可見廣州作為一線城市，對開發(fā)商的吸引力依然很大。盡管此次土地拍賣狀況完全出乎意料，但從中也不難看出，開發(fā)商高價拿地是經(jīng)歷本輪熱銷之后急于補充庫存所需。去年廣州推地較少，而此次推出的土地位置較好，自然引來開發(fā)商搶奪。

其實，高地價對開發(fā)商的開發(fā)能力也是一種考驗。例如，央企中冶拿下的江燕路萬寶地塊屬于舊改，50%住宅、50%商業(yè)，樓面單價成本4萬多元，未來新房至少要賣6萬元/平方米以上才可以盈利，賣到8萬元/平方米才會有比較理想的盈利。再以白云地塊為例：該地塊剔除配建面積，樓面地價高達4.5萬元/平方米，加上配建面積成本，未來房價要賣到8萬元/平方米才有盈利空間，但這一價格在白云新城根本無法想象。對此，尚不知開發(fā)商下一步將如何進行開發(fā)。

從規(guī)劃發(fā)展來看，白云新城升值潛力不足，樓面單價4萬元/平方米，未來新房銷售將面臨壓力。如果地塊兩年后入市，市場預期也只能承受6萬元/平方米的房價。

按照經(jīng)驗來看，高價地的出現(xiàn)是周邊樓盤漲價的最佳契機。雅居樂奪得荔灣高價地帶動周邊房價上漲，長嶺居高價地的出現(xiàn)則推高了廣州市區(qū)的房價。所以說，廣州此輪土地拍賣之后，如果沒有政策加碼，廣州房價將會迎來新一輪上漲，而且上漲幅度預計十分可觀。然而，本輪樓市調(diào)控小周期并未結束，開發(fā)商此時高價拿地也有一定風險，對產(chǎn)品和盈利能力提出了更高的要求。有業(yè)內(nèi)人士直言，這些高價地在兩年內(nèi)盈利難度較大，如果出現(xiàn)市場變動，開發(fā)商所面臨的風險將急劇加大。大量的高價地出現(xiàn)，政府肯定不會坐視不理，也許新一輪調(diào)控很快就會到來。

一方面各地出臺政策加緊樓市調(diào)控，但另一方面房地產(chǎn)開發(fā)投資增速仍然上漲，這是否意味著樓市調(diào)控沒有效果呢？在國家統(tǒng)計局發(fā)布的31個省份統(tǒng)計數(shù)據(jù)中，去年9月和10月的房地產(chǎn)業(yè)投資增速變化十分明顯。9月，31個省市中有24個省市房地產(chǎn)投資環(huán)比增速為正，北京的增速環(huán)比達到44.8%，位居全國首位，上海、廣東、浙江等樓市重點調(diào)控省市的房地產(chǎn)業(yè)投資增速也均在正增長之列，全國僅有的7個房地產(chǎn)業(yè)投資增速為負的省份，都位于西部較為偏遠的地區(qū)。但到了10月份，這一數(shù)據(jù)出現(xiàn)大反轉。31個省市中，只有青海和廣西等6個省份房地產(chǎn)業(yè)投資增速環(huán)比正增長，其余省市都陷入了增速為負的狀態(tài)中，北京房地產(chǎn)業(yè)投資增速變化率環(huán)比下滑36.9%，浙江、江蘇、天津和廣東等樓市調(diào)控熱點地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)投資增速也都為負數(shù)。因此，如果從全國角度看房地產(chǎn)業(yè)投資增速數(shù)據(jù)，樓市過熱省市的房地產(chǎn)業(yè)投資已經(jīng)得到一定程度的遏制。

土地出讓收入支撐財政收入增速

財政部公布的去年前三季度財政收支數(shù)據(jù)顯示，前三季度全國一般公共預算收入突破12萬億元，同比增長5.9%。不同于去年各個季度GDP保持6.7%的增速，財政收入增速自去年5月份以來逐月走低，財政部表示，這主要是營改增政策帶來的減稅效應。房地產(chǎn)銷售火爆帶動相關收入增長較快，很好地支撐了財政收入增速。此外，土地財政形勢仍然較好，去年前9個月實現(xiàn)收入2.3萬億元，同比增長14%。

全國財政收入增速在2016年5月底達到8.3%，當時由于營改增政策推出在即，不少地方加大了對營業(yè)稅清繳力度，加之當時房地產(chǎn)銷售增速尚在較高位置，使得8.3%成為年度高點。此后，由于營改增減稅效應的顯現(xiàn)，加之房地產(chǎn)銷售量增速從高位回落，財政收入呈逐月回落態(tài)勢，但房地產(chǎn)帶動相關稅收增長較快。去年前9個月，房地產(chǎn)企業(yè)上繳所得稅3035億元，增長25.4%，而同期金融業(yè)上繳所得稅僅增長6.4%，工業(yè)企業(yè)上繳所得稅僅增長0.6%。受二手房交易活躍等情況帶動，財產(chǎn)轉讓所得稅增長27.2%，這使去年前三季度個稅繳納實現(xiàn)7903億元，增長17%。

與土地和房地產(chǎn)有關的收入中，土地出讓收入依然表現(xiàn)搶眼。2016年前9個月，土地出讓收入達到2.33萬億元，同比增長14%。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，自去年9月30日起，全國已有超過22個城市出臺了樓市調(diào)控政策，這22個城市在此前的9個月所獲土地出讓金總和達到了1.29萬億元，相較2015年同期的7889億元，上漲幅度達63.3%，多個城市的此項收入已經(jīng)超過了2015年度的總和。這22個城市土地出讓金收入占全國總量的一半多。2016年前9個月，蘇州土地出讓收入達到1500億元，同比增長157%。不少熱點城市，如南京、杭州、合肥、深圳、寧波等地，土地收入增幅均在150%以上。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，調(diào)控政策在短期內(nèi)抑制了市場成交恐慌，但房企的資金依然寬裕，高價地依然會在部分城市出現(xiàn)。整體來看，房企的資金寬裕是導致高價地出現(xiàn)的主要原因，部分城市開始收緊房企能夠獲得廉價資金的途徑，這將有利于土地市場逐漸回歸平穩(wěn)。有業(yè)內(nèi)人士稱，從整體數(shù)據(jù)來看，盡管房地產(chǎn)行業(yè)投資增速有所回升，房企拿地也較為積極，商品房銷售額也創(chuàng)下新高，但綜合去年11月份典型城市商品房成交量來看，各地新房和二手房市場的整體成交量環(huán)比均有所回落，本輪政策已抑制房價過快上漲，如果央行金融額度繼續(xù)吃緊，房價的下調(diào)很可能會蔓延到其他城市，房企“大胃口”拿地無疑會承擔更大風險。

此外，貨幣政策寬松與“地王”頻出也是樓市集中調(diào)控的大環(huán)境因素。當前宏觀經(jīng)濟仍然有下行趨勢，貨幣政策仍然會相對寬松。貨幣政策不是地方政府可以改變的，因此，現(xiàn)階段很難通過大幅提升房貸利率和首付比例來為樓市降溫。從土地市場來看，盡管大部分地方政府表態(tài)將增加土地供應，解決“地王”以及“地王”頻出推動房價上漲等問題，但是，經(jīng)驗和實踐表明，核心二線城市的土地供應很難大幅增加，因此，近期有關土地的新政很難起到緩解樓市供求緊張狀況的作用。

未來房地市場風險有增大趨勢

去年前10個月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資83975億元，同比名義增長6.6%。其中，住宅投資56294億元，增長5.9%，增速提高0.8個百分點。住宅投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為67.0%?？硕鹫淼闹袊科箐N售金額排行榜顯示：2016年前三季度銷售金額在1000億元至2000億元的房企有三家，分別是銷售額約1733億元的綠地、1570億元的保利地產(chǎn)和1350億元的中海地產(chǎn)；銷售金額在500億元至1000億元的房企有十家，分別是銷售額905億元的華夏幸福、875億元的融創(chuàng)中國、795億元的華潤置地、783億元的萬達、721億元的金地、687億元的綠城、650億元的龍湖、543億元的首開、520億元的富力地產(chǎn)以及510億元的世茂房地產(chǎn)。

相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年前三季度，滬深兩市上市房企的平均負債率為77．5%。值得關注的是，在這些上市房企中，有四分之一的房企資產(chǎn)負債率超過80%的紅線。超過百億元負債的房企總計為62家，其中，萬科、綠地、保利、華夏幸福4家上市房企負債均超過2000億元，分別為6123.96億元、5899.70億元、3267.73億元和2002.41億元。業(yè)內(nèi)專家分析認為：房地產(chǎn)企業(yè)雖然收獲了銷售額達歷史最高的一年，但面臨的風險卻越來越大。2016年三季度，在市場依然高溫的情況下出現(xiàn)利潤率下降，除了7－8月的淡季影響外，最主要原因是地價高企侵蝕利潤，這也導致房企面臨的風險越來越大。

可以說，2016年是房企成交量爆發(fā)的一年，寬松的房地產(chǎn)政策刺激了房地產(chǎn)市場探底回升。從房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)看，一、二線城市房價的快速上漲導致房企銷售額快速上漲。10月開始實行調(diào)控新政后，主要城市都出現(xiàn)了明顯降溫，這也使房企自去年四季度以來一直面臨巨大的銷售壓力。此外，2016年前9個月，搶地最積極的房企拿地的平均成本為6466元／平方米。而在2015年同期，拿地平均成本只有4261元／平方米。換言之，企業(yè)拿地平均成本增幅高達51.8%。從國企到民企，搶地企業(yè)開始大量出現(xiàn)。雖然2016年房企的資金成本明顯下降，但土地成本明顯上漲，這些都影響了利潤率。

2016年11月22日，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布了35個城市新建商品住宅的最新庫存數(shù)據(jù)。截至去年10月底，易居方面監(jiān)測的35個城市新建商品住宅庫存總量為23726萬平方米，環(huán)比減少1.4%，同比減少10.8%。總體來看，去年前10個月，全國35個城市新建商品住宅庫存總體呈下滑態(tài)勢，體現(xiàn)出較好的去庫存導向。從同比增幅看，已出現(xiàn)連續(xù)15個月的庫存同比下跌。近期部分熱點城市積極供地，體現(xiàn)了“補庫存”的政策導向。

從具體城市來看，上述35個城市中，去年10月有23個城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢，其中合肥、南京和上海的同比跌幅較大，跌幅分別為59.9%、55.0%和46.5%。易居方面研究分析，這3個城市屬于庫存明顯不足的城市，補庫存的需求也較大。在一、二、三線城市中，受監(jiān)測的各個城市庫存明顯下降。截至10月底，35個城市中一、二、三線城市新建商品住宅庫存總量分別為2631萬平方米、17007萬平方米和4088萬平方米，環(huán)比增幅分別為-6.4%、-1.0%和0.3%，同比增幅分別為-28.1%、-9.0%和-3.6%。2016年前三季度35個城市去庫存周期總體處于下行態(tài)勢，且不斷接近歷史低位。從實際情況看，這將進一步加劇此類城市房價上漲的壓力。當然，政策調(diào)整后，部分城市供應量已有所上升，而成交量則有所下滑，這在一定程度上可以緩解庫存不足的壓力。

總之，2016年房企的利潤率普遍較低，而本輪市場的爆發(fā)又主要出現(xiàn)在去年上半年，而2015年市場表現(xiàn)又較平淡，結算周期的因素的確也會影響利潤的計算。但是，去年全年房企依然表現(xiàn)出了業(yè)績上漲超過利潤上漲的現(xiàn)象。從未來市場情況看，“地王”是未來最大的風險，一、二線城市成交已開始放緩，房地產(chǎn)市場調(diào)控升級到“一城一策”，今年上半年房地產(chǎn)市場的風險可能爆發(fā)。部分房企收獲了過多的“地王”項目，一旦市場出現(xiàn)調(diào)整，很可能出現(xiàn)連鎖的惡性后果，因此房企必須對其高度重視。

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）