后評價在保障性住房中的應用

文/浙江省社科院經濟研究所

后評價在保障性住房中的應用

文/浙江省社科院經濟研究所

保障性住房是政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房。保障性住房的出現在一定程度上緩解了居民住房困難的問題，但同時也暴露出許多實際操作方面的問題。如何總結、改進并推動保障性住房建設和運營，是目前亟須解決的問題。本文旨在結合保障性住房自身特點，構建保障性住房后評價體系，為保障性住房后評價的有效開展提供參考。

一、保障性住房后評價的特點

（一）保障性住房的社會保障性

保障性住房是政府作為主要責任人，為住房困難家庭提供的特殊住房，目的是解決中低收入群體的住房困難問題。政府根據當地的社會經濟發展狀況，確定提供保障性住房的數量、標準和形式。評價保障性住房的實施是否達到有效的社會保障效果，需要結合當地的社會經濟發展狀況和項目運營數據，進行全面而具體的分析。此外，還需超越項目層面，從項目運營的大環境包括保障性住房政策、房地產市場發展等方面進行相應的分析評價。

（二）保障性住房的經濟性

保障性住房項目資金需求量大。從目前來看，其項目資金來源主要為中央財政、地方財政、住房公積金、土地出讓凈收益、銀行貸款和債券等。中央和地方財政、住房公積金、土地出讓凈收益，這些資金在建設初期是最直接也是最重要的。雖然這些資金不以獲取投資回報為目的，但仍需要評價資金的使用效率。銀行貸款和債券等資金要求項目具有償債能力、提供投資回收等經濟效益。同時，在保障性住房建設和運營中，資源投入和使用的合理程度、成本節約的水平，都需要在項目層面進行經濟效益的評價。

保障性住房的保障對象是中低收入住房困難家庭，能否滿足中低收入住房困難家庭的需求，是衡量保障房項目成功與否的重要標準。中低收入住房困難家庭希望通過保障性住房來改善自身的居住條件，實現住有所居，同時希望能夠通過入住保障性住房來改善居住環境、提高生活質量。因此，在保障性住房后評價中，還應從使用者的角度即住房困難家庭的視角出發，進行評價反饋。

二、保障性住房后評價體系

結合保障性住房的特點，在其后評價的體系中，應將宏觀層面、中觀層面和微觀層面的指標全部納入評價指標體系。宏觀層面重點關注保障性住房目標的完成情況，中觀層面重點關注項目的開發運營情況，微觀層面則重點關注使用者的感知、感受。

（一）宏觀層面

宏觀層面的指標旨在評判保障性住房項目主要目標的完成情況。保障性住房最主要的目標是解決中低收入家庭的住房困難問題。提出解決住房困難程度的主要指標，是為了便于確定保障范圍，同時防止福利陷阱的出現。目前全國保障性住房的總量還不足以滿足中低收入群體的需求，因而公平分配顯得尤為重要，這樣才能使保障性住房項目起到保障中低收入群體需求的作用，才能有效解決中低收入人群的住房困難問題。

1.保障范圍。評價保障范圍應結合當地的社會經濟發展情況，考慮以下方面的合理性：一是住房保障標準。住房保障標準是指滿足基本居住需要的住房水平。目前，我國對廉租住房、公共租賃住房和經濟適用住房均規定了建筑面積的上限，但在實施過程中仍出現了許多問題，地方應結合當地特點，合理確定住房保障標準，做到量力而為，同時也要考慮退出的需要。二是住房保障收入線。住房保障收入線是劃分保障人群的關鍵數據，由于各地房價差異大，不應采用統一的標準，而應以工資收入作為重要參考，同時要考慮地方財政的承受能力。

2.公平分配。評價保障性住房是否公平分配應關注以下兩方面：一是程序公平。程序公平要求保障性住房分配的過程對各利益相關方是公平的。程序公平的兩個重要保障是公平的分配制度和有效的監督措施。二是結果公平。結果公平強調各利益相關方分配的結果相對公平，這是保障性住房分配的理想狀態。利益相關方大致有城鎮低收入住房困難家庭、城鎮中等偏下收入住房困難家庭、新就業無房人員、外來務工人員等四種情況。各利益相關群體的保障性住房分配量和分配比率應結合實際情況確定，分配量和分配比率應因地制宜，各地無須完全一致。

（二）中觀層面

中觀層面是在項目層面探討和評價保障性住房項目開發運營情況，可結合保障性住房項目的特點選用建設過程后評價和項目效益后評價。

1.項目建設過程后評價。項目建設過程主要包括項目前期、項目施工階段和項目后續運營過程。項目建設過程后評價可借鑒一般工程建設項目的后評價指標。項目前期以立項、設計及招投標為主要評價對象，項目施工階段以質量、成本和工期為主要評價對象。

針對上述問題，本文提出一種轉化的方法，把計算剛體位移量的問題轉化為計算投影質心的偏移量的問題。依據質心的偏移量信息，對投影數據作反向平移調整。記質心序列ξi，具體步驟如下：

2.項目效益后評價。在中觀層面，保障性住房的項目效益主要為經濟效益和項目后續運營。經濟效益后評價可劃分為財務指標和投資回報指標。財務指標包括項目的清償能力分析和投資回報分析。清償能力分析主要選取借款償還期和借款償還變動率進行衡量。投資回報分析主要選取內部收益率和投資回收期進行評價。項目后續運營以運營管理機制和規章制度為評價對象。

（三）微觀層面

微觀層面主要是關注保障性住房項目使用者的具體情況。保障性住房在提供住房實物的同時，也為使用者提供了居住環境，微觀層面評價主要包括居住條件和居住環境兩個方面。

1.居住條件評價。居住條件是指住房的功能和特性。目前，我國有關居住條件的評定技術標準主要為《住宅性能評價技術標準》，但其主要運用于商品住宅。將《住宅性能評價技術標準》直接用于保障性住房評價不太可取，但該技術標準為居住條件評價提供了框架結構。結合保障性住房容積率較大、戶型緊湊等特點，選用適用性、安全性和耐用性三個方面來評價保障性住房的居住條件是較為妥當的。

2.居住環境評價。居住環境包括位置、交通、景觀和配套設施。保障性住房大多被建造在近郊區或新城，交通較為不便，公共配套也較為稀少，入住保障性住房的家庭出行以公共交通為主，對公共交通依賴程度高。所以，保障性住房居住環境評價應著重評價公共交通，同時也應著重強調公共配套的建設和規劃。另外，入住保障性住房的家庭就業存在困難，也應在建設過程中關注保障性住房的就業環境。

三、保障性住房后評價體系的實施建議

第一，不同類型的保障性住房后評價應有所區別。目前保障性住房主要類型有經濟適用房、廉租房、公租房等，不同類型的保障性住房所保障的對象不同，并且其建設和運營模式也存在差異，在評價標準上應有所區別，根據實際情況有不同側重。

第二，完善保障性住房的信息管理。保障性住房后評價結論的可信度需要強有力的信息支撐。保障性住房從開始籌建到后期的運營會產生大量的數據信息，應在項目初期就著手建立專屬數據庫，進行信息管理，并逐步加以完善。這有利于后評價的開展，也有利于提高項目管理水平。

第三，加強保障性住房后評價的反饋作用。后評價必須具有反饋作用，這樣才能改進不科學或不合理的決策。加強對保障性住房后評價結果的重視，將評價結果與相關績效或優惠政策相結合，根據評價建議對已投資項目及時采取調整和補救措施，優化運營方式，加強保障性住房后評價結果的運用，使保障性住房發揮最大的效用。

四、結語

本文從宏觀、中觀和微觀三個維度確定了保障性住房后評價的內容，并明確了三個維度的評價重點，初步建立了評價指標體系。實施保障性住房后評價有利于解決目前我國保障性住房存在的諸多問題，但在實施過程中應注重不同類別的保障性住房后評價的區別，并完善保障性住房的信息管理，同時加強保障性住房后評價的反饋作用，這樣才能最大程度地發揮保障性住房的功能。