三論城市級差地租Ⅲ
——幾種現實經濟生活案例分析

文/王克忠

三論城市級差地租Ⅲ
——幾種現實經濟生活案例分析

文/王克忠

根據筆者的觀察和調查，現實經濟生活中存在大量級差超額利潤Ⅲ和級差地租Ⅲ現象。大體有以下四種類型的級差地租Ⅲ。

第一類為城市大基礎設施、大市政工程和其他大項目建設的“輻射”效應引發其周邊或兩邊地塊增值而形成的大量級差超額利潤Ⅲ。這些“大”字頭項目，包括軌道交通、車站、碼頭、公園、森林公園、會展中心、名校、博物館、大型文化、體育、娛樂設施等。如上海長達617公里的17條軌道交通線路上的366座車站（含換乘站51座），與其配套的許多車站上蓋商業服務網點和周邊公交線路組成了快速、多層、立體的交通網絡體系，這是一個巨大的“輻射”網絡體系。如果把軌道交通“輻射”半徑各向兩邊延伸1公里，則“輻射”面積為1254平方公里，車站四周各延伸1公里，其“輻射”面積4平方公里，全市車站“輻射”面積估計為1464平方公里，除掉60%未開發的，則“輻射”面積約有695平方公里，兩項合計約1949平方公里。

軌道交通不僅是方便出行的一種選擇，而且在極大程度上改變了城市，改變了人們生活的空間，改變了人們的生活模式。一個嶄新的、以地下空間為載體、以車站為中心的城市模式和生活模式正在改變我們的城市。一是改變、優化了區位，方便了人們的出行、上班、就學、就醫、購物。二是提高了城市經濟豐度，有更多的人流、物流、信息流、資金流集聚，市場空間更大，原材料采購、產品運輸成本更低。三是優化了用地結構，專業化協作水平提高，產業布局更合理。其中，房地產業是受軌道交通影響最大、得益最多的產業，可以說房地產業的發展基本上是跟著地鐵走的。有了地鐵，房地產業可以向郊區甚至遠郊拓展，地鐵通到哪里，房地產業就開發到哪里，房價也跟著漲到哪里。四是優化了生態環境，天藍水清，空氣更新鮮。如68萬平方米的大寧靈石公園、140多萬平方米的世紀公園、435萬平方米的顧村公園，以及許多大型綠地、郊野公園、濕地公園，讓成百上千的樓盤融入綠色的花園，使住戶盡享大自然的超級氧吧。

第二類為區域增長極和發展軸（帶）的輻射效應引發其周邊或兩邊地塊增值而形成的大量級差額利潤Ⅲ。如果第一類的形態是點的話，那么第二類就由點延伸為線并發展為面，進而發展為立體空間，須從空間維度研究“輻射”效應及其級差地租Ⅲ。

增長極是指在一定產業集聚基礎上的地理空間和經濟空間，一般是地理上聯成一體、經濟上聯系密切、生產要素高度集聚的區或。它不僅自身能迅速增長，而且具有強大的“輻射”效應，能引發、帶領周邊地塊增值并促其經濟迅速增長。它是經濟增長的中心、樞紐和引擎。區域增長極的“輻射”效應不同于第一類單體項目的“輻射”效應，因為它能產生“輻射”的疊加效應，即在正能量條件下，多個“輻射”源項目同時對周邊地塊“輻射”時會強化“輻射”效應，并提高專業化分工協作水平，充分發揮規模、經濟和范圍經濟效應，從而帶來更多的級差超額利潤Ⅲ，并在一定的條件下轉化為級差地租Ⅲ。增長極也稱增長點或增長節點，增長極或增長點越多，“輻射”效應就越大，經濟發展就越快。

隨著城鎮化的發展及其經驗的積累，人們越來越熟練地運用增長極和發展軸的理論來加快城市的現代化建設。一個城鎮的開發和建設應選擇有發展潛力和強大“輻射”作用的增長極、發展軸，抓住了這個增長極和發展軸，就能“四兩撥千斤”、“事半功倍”地梯度推進城鎮化進程，把經濟迅速搞上去。如享有“東方曼哈頓”之稱的陸家嘴，大虹橋商務區，北外灘航運中心，初露“硅谷”端倪的張江高科技園區，吳淞口國際郵輪港，真如等都市綜合體，四軌交匯的“世紀大都會”，內環“金三角”曹家渡，豫園商城，人民廣場大三角商圈，徐家匯商圈，七浦路服飾商業街等增長極建設，地鐵沿線站點和新江灣城地下通道、上海六城區北橫通道等發展軸建設，都帶動了周邊地塊的開發建設。

第三類為低價大面積圈地、長期囤地捂盤，坐等基礎設施、市政工程和其他相關項目建設，坐等市場成熟，強化“輻射”效應，從而引發周邊地塊的增值，形成得大量級差超額利潤Ⅲ。這須從時間維度觀察和研究“輻射”效應引發的級差超額利潤Ⅲ，其在一定條件下會轉化為級差地租Ⅲ（見表1）。

表1 低價大面積圈地、長期圈地捂盤待漲案例

這類案例頗多，其特點如下：一是圈占土地面積大，動輒幾千畝、上萬畝；二是地價低，往往低于基準地價；三是侵占農民利益；四是開發慢，一拖再拖等配套、等升值。

雅居樂那么好的旅游地塊，每平方米僅245元，而摩根士丹利購買其30%股權的價格為每平方米1809元，這塊地沒過多少時間一下升值了6.34倍。合生創展購買的地塊價格稍高，每平方米891.95元，但其產品價格更高，別墅賣1.3萬元/平方米，公寓也要賣5000元/平方米，也就是說，其升值程度更高。

囤地等升值獲取暴利是一些開發商的常用策略。2009年9月30日《新聞晨報》刊登了SOHO中國有限公司董事長潘石屹的一個觀點，即“養雞的不如倒蛋的”，囤地往往更賺錢。他舉例說：幾年前，兩家開發商同時拿下同一地段的兩塊土地，一家開發商建了房子，賣出房子后發現沒賺多少錢，另外一家開發商囤著地，什么都不做，最后把土地賣給別人，賺的錢是第一家開發商的幾倍。這是許多開發商低價大面積圈地、長期囤地捂盤的真實原因。潘石屹還提供了房地產上市公司的數據（見表2）。

表2 七家上市公司2008年土地儲備可供開發年數 （萬平方米、年數）

表2列出的代號為A、B、C、D、E、F、G的七家上市公司都囤有大量土地，合計17560平方米。如果以他們2008年開發的實際建筑面積為標準計算，其所囤土地最少也要開發20年以上，最多的一家要開發143年。東莞厚街鎮的某項目上世紀90年代開始開發，至2007年，竣工面積還不到1%，2006年年報將該項目推遲到2017年完成，2012年年報又將該項目計劃完成時間推遲到2021年。北京十三陵附近的某項目，合同規定2004年開工，但到2014年仍未見動靜，2012年曾將其開發計劃推遲到2015年完成，后又計劃推遲到2019年完工。許多項目開工十多年只完成1%的開發量。這種囤地、推遲開發或捂盤推遲銷售的一個重要目的是等升值。如北京姚家園新村的某項目，2005開工，但到2014年8月仍未見動靜，后來又延后至2019年完工。

這些案例目前還大量存在，僅少數有合理原因，如政府動拆遷沒做好、改規劃、遭遇不可抗拒災害等，多數是無正當理由地違背合同規定的，即為了等更多的基礎設施和市政工程上馬，等升值，等更多的輻射效應，所以必須建立相應的機制、法規和獎懲制度將其數量降到最低限度。為什么許多項目的竣工時間被一推再推？因為延長土地開發周期有利可圖：1.等到周邊地塊更多的大基礎設施、市政工程和其他大項目上馬;2.區位更優化；3.經濟豐度更大，得到更多更強的“輻射”效應，獲取幾倍的暴利。北京姚家園新村逸翠園一期獲得銷售許可證是在2005年11月，成交均價為9000元/平方米，到2011年該項目二期獲得銷售許可證時，成交均價上漲為2.8萬元/平方米。上海遠中風華園別墅2006年開盤售價僅2.7萬元/平方米，此后多次推出同樣的房源，價格暴漲為8萬-10萬元/平方米，2013年又推出一批房源，價格飆漲為20萬元/平方米。

第四類為輻射源自身變強，投資環境優化引發兩邊和周邊地塊增值而在股權買賣中獲得的大量級差超額利潤Ⅲ（見表3）。

表3 地塊股權買賣案例 單位：億元

這些項目地塊本身沒有什么變化，既沒有新的投資，也沒有新的建筑落成，更沒有裝修或新增其他項目，那為什么都實現了增值且增值幅度相當大（兩年或四年內，少的增值1億多元，多的增值6億多元）？這主要是“輻射”源變了，“輻射”效應更強了，從而引起周邊地塊更大的增值，形成更多的級差超額利潤Ⅲ。具體來說：1.區域經濟發展，更興旺發達，如人民廣場商圈加入了地下商城；2.區位更優，交通更便捷，如人民廣場三條地鐵交匯；3.生態環境更優，如江灣新城，江景、濕地公園、三公里地下通道、十多所大學名校正形成新的國際社區；4.配套更完善，市場更成熟，如虹橋交通樞紐、會展中心落成。這些都使“輻射”源的“輻射”效應更強，從而引發周邊地塊更多的增值，形成更多的級差超額利潤Ⅲ，并在一定條件下轉化為級差地租Ⅲ。

最典型的是國家會展中心的建成，使周邊地塊迅速升值。青浦徐涇會展中心3地塊18.43萬平方米，2012年2月掛牌總價13.68億元，半個月后中止出讓，2013年5月重新掛牌出讓，面積、容積率相同，但掛牌總價飆升為44.25億元，最后成交價高達47.21億元。為何地價一年時間能飆升三倍？主要是區位更優了，經濟豐度更大了，集中體現在虹橋交通樞紐和國家會展中心建成后，形成了更強的“輻射”效應。

（作者單位：復旦大學經濟學院）