美國人為什么不炒房

文/偉光

美國人為什么不炒房

文/偉光

“房子是用來住的，不是用來炒的。”2016年12月16日正式閉幕的中央經濟工作會議，在部署2017年中國房地產市場工作時，率先明確了這一戰略性定位。這一表述被看作是旨在減弱住房的金融屬性。回顧近年來中國房地產市場的發展，投機性炒房被視為快速撈錢的一個重要手段，大有“全民齊上陣，都拿房子炒”之勢。而在大洋彼岸的美國，人們不僅不愿炒房，而且不敢炒房。這是何故？

所謂炒房，是在買入后短時間內賣出獲利。從投資逐利的角度看，在美國炒房投資回報率不高。美國擁有完善的有關房產買賣的政策法規和稅收體系，這決定了在美國炒房很難盈利。

早前，國信美投置業投資（北京）有限公司總裁陸鶴壬在接受采訪時談道：“有位李女士賣掉她在北京的一套房屋，籌得300多萬元人民幣，在美國休斯敦買入6套房。她的想法是：每月每套房屋的租金是400多美元，不僅可以把北京的房屋租回來，還能月賺1萬人民幣。”國信美投是專業從事美國及海外房產投資的一家公司，據稱在美國具有20多年投資理財經驗。陸鶴壬甚至提出：“在美國買房投資，除去房產稅等各項費用，收益率可以達到8%，加之租售比較高，六七年就可能收回成本。相比之下，在北京投資一套房產收回成本或許要花上100年。”然而，在美國休斯頓生活多年的華僑很快戳穿了這一造富神話：美國不同于中國內地，每套房屋都有高昂的養房費用——房產稅、個人收入稅、房屋保險、房屋維修費、花草苗圃管理費、空置費……這些稅金、費用大幅提高了投資者的成本，使投資者無法獲得理想的收益。

在美國，很多富人不熱衷于炒房，原因有以下幾個方面：

第一，美國的房屋升值是一個漸進的過程，很難出現一夜暴漲的現象。如果買了房屋馬上賣，基本無錢可賺。以貸款炒房為例。在美國，如果一套房屋價值100萬美元，買房費用如下：貸款，80萬美元，利率以6%計，月供5731.45美元，12個月須付68777.40美元；地產稅，以房價的1.5%計，一年須付15000美元；過戶費等費用，約為房價的1%，須付10000美元。這一年，除首付的20萬美元外，一共投入約9萬美元。一年后，如果房屋漲到120萬美元，賣房費用如下：過戶費等費用，約為房價的1%，須付12000美元；賣房傭金，約為房價的5%，須付6萬美元；個人所得稅，房屋增值20萬美元，要交個人所得稅，擁有產權未滿一年即賣掉的房屋，稅收比例高達35%左右，擁有產權超過1年以上，賣房時須繳付20%左右的稅，因此，個人所得稅至少要交4萬美元。盡管房價上漲20萬美元，但買賣房屋的費用和所得稅也已接近20萬美元。換言之，如果漲幅達不到20%，就會虧損。知情人士指出，美國房價上漲較慢，實際上，一年上漲5%就已相當可觀。

相較中國房價的巨大漲幅，美國房價的增長率較低。相關統計數據顯示，從1980年至今，在36年間，美國只有8年房屋平均漲幅超過10%，而且8年中的6年是金融危機后的泡沫時段。近期的統計數據表明，美國房價的平均漲幅大約在7%-8%之間，扣除持有成本和物價上漲等因素，漲幅大約保持在5%-6%之間。數據顯示，在過去的100多年里，美國房價實際上并沒有出現上升趨勢，尤其在1890年到1990年這100年間，幾乎沒有變化，每年平均增長只有0.2%。從房價漲幅和回報率角度分析，在美國，基本不具備炒房的價值。

第二，美國屋主必須交房產稅（property-tax），這是一個非常關鍵的原因。美國的房屋每年都需繳納財產稅。部分城市汽車也需要每年繳稅，它也屬于財產稅。通常，財產稅即為房產稅，或者叫房地產稅，因為美國的房屋是與土地一體的。換言之，在美國，擁有住房的人，每年需要根據房屋的市場價值，向政府交納一定數額的房產持有稅。美國的房產稅通常由郡（county）或市（city）政府征收，各地稅率不同。據媒體報道：房產稅大約是房屋市場價值的0.5%-3.5%。以休斯敦為例，休斯敦房產年稅率較低的是老社區，約2.6%，新社區大多在2.9%－3.1%之間，個別新區的稅率甚至可能高達3.2%。在新澤西州的一些地方，房產稅高達7%，有的州甚至達到10%。房產稅讓很多美國有錢人對買多套房望而卻步：“假如你繳納房屋價格總額的10%，而你卻不在這個社區居住，等于你在資助這個社區的教育和治安，給別人享受；即便你不在乎那些，也不要指望靠房屋買賣一夜暴富。”

一位移民休斯敦的華僑說起一件往事：“來休斯敦之前，姐姐和我們合買了一幢花園住宅，用了14萬美元。本以為付清這筆錢，就能安穩地住在這房屋里一勞永逸了，結果發現并非如此。姐姐告訴我：‘每年還要付約4000美元。在美國，不是買下房屋就萬事大吉了，每年還需要繳約3%的房產稅。’換言之，如果你這套房屋買價是14萬美元，那么你的地產稅就是每年4200美元。這筆錢是一分都不能少的，專款專用，全部用作該地區的中小學教育經費和當地治安，所以美國的中小學生是不用交學費的。”

此外，如果房屋漲價，房產稅會一起上調。例如，一個人買了套房屋花費20萬美元，他一年的房產稅就是6000美元。兩年后房屋市場價漲到30萬美元了，他的房產稅就漲到9000美元了。他可能會感到非常委屈。但是按照法律，每年多出來的3000美元他也需要按時支付。這是一筆不小的開銷，法院會監督完成這項工作。

對于有錢人而言，房產稅是一個負擔嗎？如果買來房屋自己居住，也許每年的房產稅對他來說構不成壓力，但是有一點可以肯定：對于那些渴望以炒房為手段一夜暴富的人來說，房產稅會撲滅其胸中熊熊燃燒著的那團炒房烈焰。

第三，美國房屋的持有成本比較高。當一個人有錢想買房時，一般會選一個發展較好的區域來購買，而好的區域一年的地稅約2萬美元。在美國買房屋還必須買保險，否則自然災害、火災發生時所有的財產危害便得不到補償。以休斯敦為例。休斯敦地區颶風發生概率較高，因此房屋年保險費比較高，自住的房屋大約是房價的0.7%左右，商業出租的房屋保險費更高。

美國養房貴，主要是因為人工昂貴。如：獨立房的房頂、外墻要定期檢查，定期翻新；房屋每年需要使用高壓水清洗；院子要剪草，花園游泳池要打理，每月還要噴灑防蟲害噴劑；地毯需常洗，磨損后要及時更新，還有數不完的其他費用。若是聯棟房、公寓房，房內的維修還要自己承擔，房外的維修雖不用花錢，但需要交物業費，每個月100-200美元。此外，中央空調、冰箱、洗碗機、洗衣機等電器都是業主提供的，出現故障還需要及時維修、更新。

即使房屋無人居住，房主也必須按時修剪草坪、澆水、鏟雪，及時進行維修。即使房屋無人居住，也需要繳納管理費，否則，會面臨許多法律問題。所以，在美國進行地產投資，多數是利用給美國公民的低息貸款、稅收優惠政策，進行長線規模化投資，炒房很難賺到錢。雖然在美國地產投資比較保險，但這從來不是一個能夠在短期內獲得回報的領域，且回報率較低。因此美國人買房一般是用于居住，在投資時更青睞股票、基金或債券等理財產品。

第四，房屋成交時，賣主大約要繳納8%-10%的費用，包括房產經紀的傭金、各種成交費用等，而買主要支付各種過戶費用（closing-cost）。

若房屋增值，在持有房屋時是不繳納支付增值稅的，但房屋一旦進行交易，增值的部分就要交稅。換言之，出售房屋后，如果賺錢，需要繳納獲利所得稅。這個稅率是個人所得稅的稅率，使用的是超額累進稅率，從10%累進到35%。以2012年的稅率為例，無論是夫妻聯合報稅，還是個人報稅，購房后一年內賣房，房價超過38.835萬美元，稅率是35%。如果賣掉一套房屋，賺了40萬美元，那么需要繳納14萬美元的稅。如果購房后想通過出租獲益，那么要繳納房地產出租收入所得稅。出租房屋的收入所得適用個人所得稅的稅率。需要說明的是，在美國，無論本國人或外國人，如果將屬于自己的房屋出租，其收入都需要按有關法規繳納個人所得稅。

第五，土地是私人擁有的，政府不賣地，價格由市場決定。

綜上所述，李女士賣掉她在北京的一套房屋，在美國休斯敦買入6套房，除去各種稅費，每個月收進來的租金大約只剩下15%。如果想要收回300萬資金，至少需要50年的時間，而且這還是最為樂觀的估算。

知情人說，在美國買房屋很便宜，但你無法炒房賺錢。金融危機后，美國房價大跌，部分別墅幾近免費。不少中國炒房客躍躍欲試，要到美國抄底買房。但是，遍覽美國房地產市場，許多炒房客最終還是放棄了，沒有購買任何一套房屋。其中的主要原因在于需要繳納各種“苛捐雜稅”，基本無利可圖。所以，對于中國人排隊搶購房屋的現象，美國人無法理解。中國人僅僅依靠模型、看效果圖就會受“震撼”而決定買下上百萬的聯棟房或者公寓，甚至還要連夜排隊。如此“追捧”現象，在美國從來沒有發生過。底特律、洛杉磯和芝加哥均有排隊買期房的報道，不過，排隊的全部都是中國人。

“房子是用來住的，不是用來炒的”這一點在美國現實生活中有著鮮明的表現。美國人不炒房，不是不愿意炒房，而是不敢炒房。美國政府一方面是利用政策榨干人的貪婪，另一方面是制定法規讓人不敢貪婪。

美國富人不炒房，政府在其中扮演的角色至關重要。在美國，大家都知道有兩種東西不能炒：房屋和糧食。美國政府認為這是保障民生的最重要手段，副食品和房屋價格暴漲，就會造成社會動蕩。美國政府不僅僅是頒布一道行政命令來對此進行約束，而是制定一系列房產法規和稅收政策以控制房價，限制炒作，維持社會發展穩定。如上文所言，美國政府通過一系列政策使炒房的投資或投機成本很高，風險很大，使人無法通過炒房獲得巨額收益，從而大大限制富人的炒房行為。所以，美國富人只會為自己買一套供自身居住的豪宅，而不會像大多數中國富人那樣炒房。

炒房客千方百計想賺大錢，而美國政府則想方設法制定政策，設下門檻，讓炒房客無法輕易獲利。美國有關房產買賣的政策法規，基本是針對富人中有炒房意愿者而制定的，對普通百姓來說則形同虛設。美國的房產交易政策中有較為溫和的條款：如果這套房屋是自己居住，并住滿兩年，那么賣房時可享受免稅待遇。房屋交易所賺的錢，若夫妻一起報稅，50萬內可以免稅夫妻分開報稅，25萬內可以免稅。政策制定者十分智慧，具體情況具體對待。

美國行之有效的房地產運行制度和稅收體系，將美國大多數地區的房價收入比一直控制在3左右。而據媒體報道，中國很多城市目前的房價收入比，已達到28甚至更高，名列世界前茅。相比之下，人們認為房價非常高的香港房價收入比只有15.6，作為世界大都市的紐約和倫敦，房價收入比在10到12之間，而日本東京這一比例只有8。房價高，對于炒房客毫無疑問是一個巨大的誘惑。相對中國而言，美國社會各行業發展較為均衡，房屋的投資屬性并不強，房產的回報率更不像國內一些機構宣傳得那么樂觀，房產出售變現難度也遠比國內大。“中國投資者若按國內的投資思維和慣性，肯定會吃虧。”流傳甚廣的‘北京賣房，休斯敦買房’的投資傳說，更像是海外投資公司的廣告。