擅自抵押他人房屋是無(wú)效嗎

顏梅生

問(wèn)：我有價(jià)值數(shù)十萬(wàn)元的房屋一套，并已領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。半年前，我兒子開(kāi)辦的公司因擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)之需，向李某借款50萬(wàn)元，并與他簽訂了借款合同，約定以我的房屋作為抵押。但我對(duì)此事一無(wú)所知，事后我既沒(méi)有與李某簽訂擔(dān)保合同，也沒(méi)有向他們表示過(guò)愿意用我的房屋抵押，更沒(méi)有到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理抵押登記。如今，因借款到期后，我兒子無(wú)力還款，李某遂找到我，以我兒子和他簽訂的借款合同為憑，堅(jiān)持認(rèn)為我當(dāng)時(shí)雖未在場(chǎng)，但基于母子身份，同樣必須受到約束，要我一周內(nèi)搬出房屋，以便其變賣(mài)房屋受償。請(qǐng)問(wèn)：李某的理由成立嗎？

答：李某的理由不能成立，你有權(quán)拒絕他的要求。

《擔(dān)保法》第三十八條規(guī)定：“抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)以書(shū)面形式訂立抵押合同。”《物權(quán)法》第一百八十五條也指出：“設(shè)立抵押權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書(shū)面形式訂立抵押合同。”《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<民法通則>若干問(wèn)題的意見(jiàn)（試行）》第一百一十二條、第一百一十三條則更加明確地表示：“債務(wù)人或者第三人向債權(quán)人提供抵押物時(shí)，應(yīng)當(dāng)訂立書(shū)面合同或者在原債權(quán)文書(shū)中寫(xiě)明。”“以自己不享有所有權(quán)或者經(jīng)營(yíng)管理權(quán)的財(cái)產(chǎn)作抵押物的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押無(wú)效。”從這些法律規(guī)定可以看出，抵押必須同時(shí)符合兩個(gè)要件，否則便屬無(wú)效，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)據(jù)此以抵押物折價(jià)或者以拍賣(mài)，變賣(mài)該抵押物所得的價(jià)款受償：一是用于抵押的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)屬于債務(wù)人所有；或者雖然不屬于債務(wù)人所有，但取得了具有所有權(quán)的第三人同意；債務(wù)人對(duì)自己無(wú)所有權(quán)或者未經(jīng)第三人同意的財(cái)產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán)。二是債務(wù)人或者第三人必須就抵押事項(xiàng)訂立書(shū)面合同，至少在債務(wù)人出具給債權(quán)人的債權(quán)文書(shū)中有明確的抵押意見(jiàn)。

本案中，你并沒(méi)有和李某簽訂抵押合同，也沒(méi)有同意你兒子用你的房產(chǎn)去做抵押，因此李某所享有的抵押權(quán)從一開(kāi)始起，便對(duì)你沒(méi)有任何法律約束力。一方面，你兒子的行為屬于無(wú)權(quán)處分，即房屋的所有權(quán)人是你，而不是你兒子；你沒(méi)有同意將房屋交由你兒子作抵押物，甚至對(duì)你兒子與李某之間的借貸、抵押行為一無(wú)所知，你兒子自然無(wú)權(quán)用你的房屋設(shè)立抵押。另一方面，你并沒(méi)有與李某簽訂抵押合同，也沒(méi)有在你兒子與李某的借款合同中表明愿意以自己的房屋作為抵押，事后亦沒(méi)有追認(rèn)。

此外，根據(jù)《物權(quán)法》第一百八十條第一項(xiàng)、第一百八十七條、第一百八十八條等的規(guī)定，就房屋設(shè)置抵押權(quán)，還必須辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時(shí)設(shè)立，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。