擅自抵押他人房屋是無效嗎

顏梅生

問：我有價值數十萬元的房屋一套，并已領取房屋產權證。半年前，我兒子開辦的公司因擴大經營之需，向李某借款50萬元，并與他簽訂了借款合同，約定以我的房屋作為抵押。但我對此事一無所知，事后我既沒有與李某簽訂擔保合同，也沒有向他們表示過愿意用我的房屋抵押，更沒有到房地產管理部門辦理抵押登記。如今，因借款到期后，我兒子無力還款，李某遂找到我，以我兒子和他簽訂的借款合同為憑，堅持認為我當時雖未在場，但基于母子身份，同樣必須受到約束，要我一周內搬出房屋，以便其變賣房屋受償。請問：李某的理由成立嗎？

答：李某的理由不能成立，你有權拒絕他的要求。

《擔保法》第三十八條規定：“抵押人和抵押權人應當以書面形式訂立抵押合同。”《物權法》第一百八十五條也指出：“設立抵押權，當事人應當采取書面形式訂立抵押合同?！薄蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P于貫徹執行<民法通則>若干問題的意見（試行）》第一百一十二條、第一百一十三條則更加明確地表示：“債務人或者第三人向債權人提供抵押物時，應當訂立書面合同或者在原債權文書中寫明。”“以自己不享有所有權或者經營管理權的財產作抵押物的，應當認定抵押無效。”從這些法律規定可以看出，抵押必須同時符合兩個要件，否則便屬無效，抵押權人無權據此以抵押物折價或者以拍賣，變賣該抵押物所得的價款受償：一是用于抵押的財產，應當屬于債務人所有；或者雖然不屬于債務人所有，但取得了具有所有權的第三人同意；債務人對自己無所有權或者未經第三人同意的財產不得設定抵押權。二是債務人或者第三人必須就抵押事項訂立書面合同，至少在債務人出具給債權人的債權文書中有明確的抵押意見。

本案中，你并沒有和李某簽訂抵押合同，也沒有同意你兒子用你的房產去做抵押，因此李某所享有的抵押權從一開始起，便對你沒有任何法律約束力。一方面，你兒子的行為屬于無權處分，即房屋的所有權人是你，而不是你兒子；你沒有同意將房屋交由你兒子作抵押物，甚至對你兒子與李某之間的借貸、抵押行為一無所知，你兒子自然無權用你的房屋設立抵押。另一方面，你并沒有與李某簽訂抵押合同，也沒有在你兒子與李某的借款合同中表明愿意以自己的房屋作為抵押，事后亦沒有追認。

此外，根據《物權法》第一百八十條第一項、第一百八十七條、第一百八十八條等的規定，就房屋設置抵押權，還必須辦理抵押登記，抵押權自登記時設立，未經登記，不得對抗善意第三人。