房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研究

唐鳳艷　姜軍

【摘 要】房地產(chǎn)企業(yè)進行工程管理的主要目的就是實現(xiàn)組織安排的合理性及計劃性。但是，很多企業(yè)還在使用比較落后的管理模式，為更好地促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對房地產(chǎn)企業(yè)幾種常見的管理模式進行了仔細的分析，對房地產(chǎn)工程管理的重要性進行了敘述，并提出了一些改進的措施。

【Abstract】The main purpose of the real estate enterprise to carry out the project management is to realize the rationality and the plan of the organization.But many companies are still using a relatively backward management model.In order to promote the development of real estate enterprises， this paper makes a detailed analysis of several common management modes of real estate enterprises， narrates the importance of real estate project management， and puts forward some improvement measures.

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；管理模式；措施；分析

【Keywords】real estate；management model；measure；analysis

【中圖分類號】F293 【文獻標志碼】A 【文章編號】1673-1069（2017）03-0094-02

1 引言

工程管理在房地產(chǎn)企業(yè)中發(fā)揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務(wù)，核心的任務(wù)就是為工程使用及建設(shè)增值，具體來講就是可以確保工程建設(shè)的安全性、提高工程的質(zhì)量，有利于對投資、成本以及進度進行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環(huán)保及節(jié)能，降低工程運營的成本，還有利于進行工程的維護工作等[1]。房地產(chǎn)的工程管理工作是個系統(tǒng)且復(fù)雜的過程，通常風險比較高、投資額巨大、生產(chǎn)的周期普遍很長。管理的過程中涉及建設(shè)、施工、監(jiān)理、設(shè)計等諸多單位，需要多方進行協(xié)調(diào)。論文將針對房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理模式做出系統(tǒng)的研究。

2 房地產(chǎn)企業(yè)常見的工程管理模式

①項目管理進行委托的模式[2]。在國際上房地產(chǎn)企業(yè)作為業(yè)主，項目管理委托的模式主要有三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進行管理；房地產(chǎn)企業(yè)委托項目管理的咨詢公司來承擔全部的房地產(chǎn)項目管理的任務(wù)；房地產(chǎn)企業(yè)委托項目的管理咨詢公司和房地產(chǎn)人員一起進行項目的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)從事項目管理的人員在項目管理咨詢公司委托派遣的項目經(jīng)理領(lǐng)導下開展工作。

②設(shè)計任務(wù)進行委托的模式。這種模式主要分兩種情況：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個設(shè)計單位或者委托多個設(shè)計單位組成設(shè)計的聯(lián)合體作為總負責的單位，這個總負責的單位可以再委托其他與其配合的單位來完成總的項目管理工作；房地產(chǎn)企業(yè)不委托設(shè)計總負責的單位，平行地將工作委托給很多設(shè)計的單位來進行設(shè)計的工作。

③項目總承包模式[3]。所謂的項目總承包模式指的是房地產(chǎn)企業(yè)可以把設(shè)備采購、勘察、設(shè)計、施工等一起發(fā)包給一個總承包的單位，也可以將其中的一項或多個項目發(fā)包給一個總承包的單位。但是，若是按照規(guī)定必須只能由一個單位予以完成的工程，不能肢解發(fā)包。具體主要分兩種形式：設(shè)計-施工總承包以及設(shè)計采購施工總承包。設(shè)計-施工總承包指的是工程的總承包依據(jù)合同的約定，承擔設(shè)計及施工任務(wù)，并全面地對所承包的造價、工期、安全以及質(zhì)量負責；設(shè)計采購施工總承包指的是依據(jù)合同約定，承擔工程項目的試運行服務(wù)、施工、采購以及設(shè)計等工作，并全面地對造價、工期、安全及質(zhì)量負責。項目的總承包模式就是通過施工及設(shè)計的組織集成，使施工和設(shè)計巧妙的聯(lián)系，為建設(shè)項目增值。

④施工的任務(wù)進行委托的模式[4]。這種模式主要有以下幾種方式：房地產(chǎn)企業(yè)委托一個施工單位或者多個施工單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，根據(jù)需要這個總的施工單位再將工作委托其他單位配合施工；房地產(chǎn)企業(yè)委托一個施工的單位或者多個施工的單位組成的合作體或聯(lián)合體作為施工的總承包單位，房地產(chǎn)企業(yè)另外再委托施工的單位作為分包來完成施工的工作；房地產(chǎn)企業(yè)既不委托施工的總的承包單位，也不委托總的承包管理單位，而是平行地委托很多個施工的單位來開展工作。

⑤物資采購模式。物資采購在國際上主要分三種：房地產(chǎn)企業(yè)自行進行采購；房地產(chǎn)企業(yè)和承包商約定某些物資作為指定的供應(yīng)商；承包商自行進行采購。

3 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理的重要性

①在整個建設(shè)項目過程中，工程管理是非常關(guān)鍵的工作。建設(shè)工程全壽命的周期包括決策的階段、實施的階段以及使用運營的階段，從建設(shè)項目一開始，編制項目的建議書、編制可行性的研究報告、編制設(shè)計方面的任務(wù)書、初步技術(shù)的設(shè)計、施工圖的設(shè)計，到最后的施工驗收以及保修等諸多環(huán)節(jié)，都屬于工程管理的范圍。所以說，工程管理工作是非常重要且關(guān)鍵的工作，從始至終，任務(wù)重大。

②將施工過程中各種復(fù)雜的關(guān)系進行了疏通，確保了各項工作順利地開展。一個工程項目參與的單位是非常多的，建設(shè)及管理的任務(wù)也是非常多的，像土建方面的設(shè)計、勘察、工程的施工、工藝的設(shè)計、設(shè)備的安裝、物資的供應(yīng)、工程的監(jiān)理、業(yè)主方的管理、政府部門的監(jiān)督及管理等，這些錯綜復(fù)雜的關(guān)系融合在一起，其工作的任務(wù)、性質(zhì)以及利益都不一樣，就會形成不同的項目管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)是人力資源、知識以及物資資源總的集成者，也是整個工程項目的組織者。通過工程管理工作，可以將這些代表不同利益的單位進行聯(lián)合，在溝通的過程中，將很多問題解決，工程管理人員對這種復(fù)雜的關(guān)系進行梳理，促進參與單位之間良好地相處，確保項目的順利開展及實施。

③在整個工程中，工程管理工作是一個基礎(chǔ)性的綜合管理工作。工程管理工作是對工程現(xiàn)場進行的綜合管理，每一個環(huán)節(jié)、每個工序都與施工建設(shè)相互聯(lián)系。在第一線進行管理，其工作是綜合且復(fù)雜的，對管理人員的要求非常嚴格，需要對施工現(xiàn)場每一個環(huán)節(jié)進行監(jiān)督及檢查，確保施工管理的質(zhì)量及效率。因為工作之間環(huán)環(huán)相扣，一個工序做不好就影響下一道工序的實施，所以在工程管理過程中一定要嚴格把控質(zhì)量關(guān)，確保每一個工序都順利地開展，確保質(zhì)量的前提下，盡量縮短工期，提高工程建設(shè)的效率。

4 房地產(chǎn)企業(yè)工程管理改進的措施

①對優(yōu)秀的設(shè)計、勘察及施工單位進行選擇[5]。工程建設(shè)要想保住其質(zhì)量，非常關(guān)鍵的一個要素就是要選擇好的參與單位，一個好的勘察單位可以提供準確的勘察報告，對施工的現(xiàn)場做出精確的勘察工作，對地下的管線、網(wǎng)線等都能很好地標記，為下一步施工打下好的基礎(chǔ)；一個好的設(shè)計單位可以對房屋進行精確設(shè)計，將房屋的結(jié)構(gòu)進行優(yōu)化，避免不必要的浪費，不但節(jié)約了工程的造價還保證了工程的質(zhì)量；一個好的施工單位從開始到最后的驗收都保質(zhì)保量，保障了人們生命安全的同時，也保障了國家的安全及穩(wěn)步發(fā)展。

②選擇創(chuàng)新性的工程管理模式[6]。房地產(chǎn)企業(yè)在管理方面要盡量做到標準化管理，公司總部要對公司整個管理的流程及規(guī)章制度有個明確的規(guī)定，對項目施工的整個過程有個全面的掌控；盡量選擇矩陣式的管理模式，做到分公司的領(lǐng)導以及公司的管理人員都可以對施工的項目進行監(jiān)督及引導；合理地對施工的總承包等單位進行選擇，選擇好的監(jiān)理等單位加強監(jiān)督工作，全面地促進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。建立起公司戰(zhàn)略方面的合作庫，工程的各參與方也盡量從伙伴庫里面進行選擇，并不斷地增加伙伴庫的戰(zhàn)略伙伴。伴隨市場占有率的擴大及公司規(guī)模的擴大，要和優(yōu)良的供貨商進行合作，并相應(yīng)地生產(chǎn)出適合本企業(yè)的產(chǎn)品。

③建立起高效且合理的管理方面的模式。雖然高效地進行管理是一個廣泛的概念，但是可具體到每個環(huán)節(jié)并進行分類管理。比如，對隊伍的管理、材料的管理、資源等諸多方面的管理；材料的管理方面可以加強對比，選擇優(yōu)質(zhì)的材料，對數(shù)量及其質(zhì)量進行嚴格的把關(guān)，對材料供應(yīng)的速度及質(zhì)量進行提高，加快工程的進度，提高工程的效率，節(jié)約工程的成本。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理工作是一個周期很長且綜合性很強很復(fù)雜的工作，所以在施工的每個環(huán)節(jié)都要做好工程的管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)要努力提高公司的經(jīng)營理念，提升管理水平，對工程進行全方位的監(jiān)督及控制，提升施工隊伍的綜合素質(zhì)，促進房地產(chǎn)企業(yè)健康快速地發(fā)展。

【參考文獻】

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【3】葉偉.基于現(xiàn)代工程管理理論的房地產(chǎn)企業(yè)工程管理模式研討[J].科技創(chuàng)新與應(yīng)用，2016（08）：282.

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【6】郭峰，熊映.新時期中小型房地產(chǎn)企業(yè)“剛?cè)岵惫芾砟Ｊ窖芯縖J].改革與戰(zhàn)略，2012（01）：163-166.