強化農村建設規劃 規范農民建房管理

李建中 榮大偉 湯曉艷／江蘇省沭陽縣委農村工作辦公室

強化農村建設規劃 規范農民建房管理

李建中 榮大偉 湯曉艷／江蘇省沭陽縣委農村工作辦公室

農民建房，關系到改善農民居住條件，提高生活水平，同時也影響著全面小康進程和農村現代化健康發展和。規劃管理到位與否，對新型城鎮化、美麗鄉村建設和農村環境、保護有著舉足輕重的影響。

一、搞好新農村建設規劃

新農村建設規劃是指導農村建設發展的宏偉藍圖，是全面實現小康目標的戰略部署，是管理農村建設秩序的法律性文件。因此，每個行政村都要按照“生產發展、生活寬裕、鄉風文明、村容整潔、管理民主”的總要求，編制好新農村建設規劃。

規劃是建設和管理的依據。規范村民建房必須遵循規劃先行、先批后建、按圖施工。要根據鄉鎮總體規劃，結合新農村建設，按照“經濟適用、簡便易行、群眾認可”的原則，科學確定農村居民集中居住點的數量、規模和布局，因地制宜加快編制符合農村實際、體現農村特色、方便農民生產生活的新農村建設規劃，實現村莊公共公益設施、道路、供排水、農田、產業科學布局；要根據當地自然條件和村莊格局進行規劃調整，不要把城市小區搬到農村，不要刻意規劃都建樓房，要按照本村人口居住要求進行規劃，充分體現以人為本理念，讓農民看得懂，想得通，便執行；要勤儉節約，少花錢搞規劃，一般村莊規劃不要高檔設計院規劃，由縣級規劃部門編制，能指導建設就行，不花冤枉錢，不搞豪華規劃。規劃經村民代表會議討論通過，報縣政府批準后交給村民代表監督實施。

二、建立健全村鎮建設管理機制

農村地域廣闊，人口眾多，特別是改革開放30多年來，農民生活水平不斷提高，居住條件經歷了從“泥草房—磚瓦房—小樓房—別墅小洋房”的四次變革。當前，大部分地區還處在瓦房改樓房階段。由于農民直接管理使用著自己的宅基地、自留地和責任田，一旦建房材料具備，10多天時間一棟房屋框架就建起來，加之農村面廣量大，在沒有專職管理隊伍的情況下，要做到及時發現、及時制止、及時管理確實有難度。因此，建立健全村鎮建設管理機制，迫在眉睫。早在1992年，國務院就發文要求建立健全村鎮建設管理機構，組建縣、鄉、村管理體系。縣級在住建部門內設村鎮建設辦公室，鄉鎮政府成立村鎮建設股，明確一名建設助理同時負責村鎮規劃、城管環衛和環境保護工作。后來由于種種原因，各級管理隊伍職能逐步削弱，有的甚至癱瘓。建議縣、鄉鎮政府恢復組建村鎮建設辦公室，主要負責村鎮規劃、建設、管理工作；村委會指定專人負責農民建房信息報送工作。

三、加強村鎮規劃設計和建房質量管理

實施村鎮規劃建設管理，首先要明確規劃導向。加強管理不是不讓農民建房，而是要堅持“以人為本、因地制宜、量力而行、適度超前”的原則下有計劃、按步驟、遵法規、依程序進行建設。否則，將產生大量的違法建筑，造成不可挽回的混亂局面。

一要嚴控建房位置和建房規模。首先要規劃建房位置，控制建房規模。要堅持“一戶一宅”原則，建新必須拆舊，農戶將房屋或宅基地轉讓的，不得申請自建新房。規定農民建房宅基地和建筑面積不得超過規劃標準確定的面積，建筑層數原則上兩層，少數人口較多的不得超過三層。統一房屋立面風格和標高，統一地方建筑特色，推廣農房通用圖集，杜絕農村建房不顧實際需要，亂攀比、信風水、搞浪費現象。

二要嚴格執行建房審批程序。農民建房要堅持個人申請、村組審核公示、鄉鎮審查、縣批準的程序進行管理。批準后，要有鄉鎮規劃人員現場進行規劃放驗線，打樁定界，核實施工隊伍資質，確保符合規劃要求，滿足建筑資格，達到設計標準，保障建筑質量。

三要加大農村建房監管力度。要構筑農村建房管理網絡，村委會負責一級巡查防控，實行全天候、全村域巡查，發現違建立即制止并上報；鄉鎮為二級巡查防控，每周巡查一次，重點檢查村鎮建設現場情況，對建筑項目做到建前放線、建中管控、建后驗線，同時查看村委會漏查漏報問題，并對違建現象進行及時處置，需要拆除的要依法報縣級部門處理；縣村鎮建設辦公室為第三級巡查防控，每月巡查一次，主要檢查鄉鎮執行規劃情況，房屋建筑質量、建筑隊伍資格審查和違法違規建筑情況。三級聯動，明確職責，獎罰分明，管理有力。

四、依據規劃調整土地，落實建房用地

各地實施的農村土地整理復墾和城鄉建設用地“增減掛”是一件創新性工作，它既能開發出大量耕地，又能落實建房用地。

一要開展農村宅基地整理。對農村的“空心村” “閑置房”進行全面清理，允許以房屋置換建房指標，探索建立宅基地有償退出和調劑的機制。對實施城鄉建設用地“增減掛”項目的新增用地,實行全縣統籌安排，由縣土地儲備中心按價予以收購或出讓,形成的土地收益，全部用于農村村莊與危房改造等項目建設，調動鄉鎮村組的積極性。

二要在政策范圍內積極探索農村土地流轉機制，引導農村剩余人口向城鎮流動，大力組建小型農場，迅速形成集約化、規模型、現代化的新型農業生產體系，充分發揮土地最佳效益。

三要充分發揮土地整理作為統籌城鄉發展和新農村建設基礎的平臺作用,把土地整理與農村住房建設有機結合起來,統籌安排田、水、路、林、村的綜合功能，整治破舊水利設施，完善村組公共設施、基礎設施，整治廢溝塘，鋪設道路網，疏通排水管網，構建新型村落。

四要民主協商制定科學合理的整治建設方案。村莊改造、移民安置和危房改造的村莊,可采取“先建新房、后拆舊房,先補償、再拆除”的政策,建一批、搬一批、拆一批、復墾一批,以利于調動農民積極性。在符合土地利用規劃和年度使用計劃的前提下,適當優先安排農村住房建設與危房改造用地計劃指標。

五要加強土地執法管理。嚴厲打擊農村土地私下買賣、私下交易的行為；堅決制止擅自改變土地使用性質的行為，如將農田、菜地、自留地改為宅基地，將宅基地改為商業用地等。

五、堅決剎住違法違章建筑的壞風氣

對違法使用非住宅用地建房的，土地部門應該主動查處，對在原宅基地上未經規劃部門批準的，建設部門應該主動查處。可以采取行政手段、經濟手段、法律手段處置違法、違章建筑行為。在行政上，將控違目標納入對有關部門和地方政府的工作考核內容，嚴肅查處參與違章建筑的黨員干部，對于產生違章建筑現象，追究相關責任單位和相關責任人的行政責任。在經濟上，一方面適當提高合法建筑（土地使用證、規劃“一書兩證”、房產證齊全）的拆遷補償標準，保護人民群眾的合法權益；另一方面，對違章建筑的拆遷，視其性質、目的、影響規劃的程度，減少補償或不予補償，或立即強行拆除并處以罰款，做到樹立正氣、剎住歪風。在法律上，依據《規劃法》和《土地法》相關規定，按照處罰程序進行立案登記、嚴肅查處。

六、構建農民建房服務體系，變管理為服務

加強農民建房管理，把服務工作貫穿管理始終。對農民的建房申請要認真受理，要允許農民按規劃自建，不能強求搞統建；建房審批要按程序主動熱情、迅速辦理；規劃要求要向農民解釋清楚，要讓農民自覺接受不會產生反感；要保障農民建房質量安全。

一要一次告知。把法律和政策規定的辦事程序、收費標準制成《農民建房須知》，免費發放，讓農民知道、明白、理解相關政策、規定。

二要廣泛推廣建房圖集。根據農民建房的功能需求，大力推廣當地市、縣規劃設計部門推行的農村建房圖集，或是鄉鎮請專家為農民統一設計的新農村建設圖紙，并以鄉規民約的形式確保鄉村建設統一風格、統一特色。

三要加強工匠隊伍培訓。縣級建設部門要進行定期培訓農村工匠，切實增強個體工匠的法律意識、規劃意識和創新意識，使個體工匠成為農村建房的“技術員”、新房型的“推介員”、新理念的“宣傳員”。同時，因地制宜引導鼓勵農民對已建成的房屋進行“平改坡”改造，優化住宅造型效果，有效提升農民建房的質量安全和建設品位。

四要及時辦理發放證書。一段時間以來，農村建房審批只收錢、不發證，易滋生腐敗行為，也導致了違法建筑合法化，要堅決制止。相關部門應該及時依法為建房戶辦好《鄉村建設規劃許可證》，保障農民的合法權益。□