基于經濟學視角的小產權房問題研究和對策分析

【摘要】在我國城鄉二元制土地制度的影響下，小產權房成為我國特有的現象。本文以從經濟學角度出發，主要對小產權房的概念、產生原因、利弊和解決對策進行深入的研究，以期找到解決這個問題的方案。本文對小產權房問題的研究，對進一步研究和解決小產權房問題具有積極的意義。

【關鍵詞】小產權房 城鄉二元制

自上世紀九十年代以來，隨著我國城市化進程加快和商品房價格快速上漲，小產權房建設迅猛發展。小產權房的出現在一定程度上滿足了部分城市中低收入群體的住房需求，使得農民從土地開發中得到了增值收益。但與此同時，小產權房建設不符合我國現行的土地利用相關法律法規，也帶來了諸多問題。十八屆三中全會通過的《中共中央關于全面深化改革若干重要問題的決定》提出，建立城鄉統一的建設用地市場。小產權房“轉正”之聲隨之再起，如何有效解決小產權房問題備受社會各界關注。

一、小產權房的概念

“小產權房”并不是一個法律上或者學理上的專門術語，它只是社會實踐中一種約定俗成的稱謂。在全國各地小產權房的稱謂并不一致，比如在北京稱為“小產權房”，在濟南稱為“鄉產權房”，在上海稱為“集體土地房”。

當前對小產權房的定義還沒有一致的意見。在國家有關部委的文件中，小產權房的定義是：在農村集體所有的土地上建設并向集體組織以外居民銷售，未經規劃許可、未繳納土地出讓金，國家房管部門不頒發產權證的房屋。因而，“小產權房”沒有法律意義上的產權。換言之，“小產權房”是一些村集體組織或者開發商打著社會主義新農村建設、農村旅游觀光等名義出售的、建筑在集體所有的土地上的房屋或是由農民自行組織建造的“商品房”。

二、小產權房產生的原因

從小產權房的發展歷程來看，其產生的原因是多方面的。要想解決小產權房問題，需要了解和分析其出現的背景和原因。

（一）城鄉二元土地制度下政府對土地一級市場的壟斷

農村集體土地所有權和國有土地所有權是當前我國土地所有權的兩種形式，但在產權方面這兩種土地所有權形式有著不平等的關系。根據我國《土地管理法》的有關規定，“任何單位和個人進行建設，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，“建設占用土地，涉及農用地轉為建設用地的，應當辦理農用地轉用審批手續”。土地作為一種重要的資源，在城市化進程中土地價格不斷被抬高。然而被征收土地的農民卻很少能獲得土地增值帶來的收益。由于在征地過程中一些地方政府濫用手中的征地權，用較低的價格征收農民的土地，導致在土地增值的利益分配格局中農民沒能得到合理的價值補償。而經由出售小產權房獲取土地經濟利益，已成為主要手段之一。

（二）城市化進程中高房價為小產權房“創造”了巨大的市場

1998年以來，我國全面推行住房制度改革，使得市場機制在房地產市場發展中的基礎性地位得以確立。房地產市場在明顯推動我國經濟增長的同時，也推動了房價快速上漲。高房價已經超出正常水平和居民的承受能力。與普通商品相比，小產權房價格低廉，可以滿足人們的住房需求。

（三）利益驅動使得小產權房有了生存空間

農村集體經濟組織、小產權房開發商、直接購房者是既得利益者。在鄉村集體方面，由于在小產權房的無需交納土地出讓金和各種稅費，因而小產權房的價格雖然比較低廉，仍然能得到巨大的開發收益。在開發商方面，雖然小產權房售價低，但其成本也低。開發商明知小產權房不合法，但由于不必像利用國有土地開發商品房一樣支付高昂的土地出讓金，還能在小產權房開發所獲利益中按比例分成，所以具有很大的積極性。在購房者方面，小產權房能使他們以較低的價格購得住房。

三、小產權房的利弊

（一）小產權房存在的積極意義

隨著城市化進程的加快，原來越多的人涌入城市，城市住房需求增加，房地產市場所供應的房源已經無法滿足市場的需求。小產權房對城市房源起到了一定的補充作用，在一定程度上緩解了城市房源緊張的局面。小產權房的出現一方面讓低收入家庭買到了廉價住房，另一方面它也推動了城中村、周邊的農村的城市化進程，完善了基礎設施建設。小產權房是一種集體尋租行為，表達了農村利益團體對利益的訴求，特別是農民希望分享城市化紅利的要求。農村利益團體的這種利益訴求將有效地推動我國農村集體土地制度的改革，促進房地產制度的完善。

（二）小產權房存在的危害

在社會主義市場經濟條件下，公平競爭是市場經濟的基本原則。然而，由于小產權房具有成本上的優勢，從出現伊始就對正規的房地產市場造成了沖擊，使得商品房處在不公平的市場競爭環境中。另外，房地產是國家的重要支柱產業，關乎經濟發展和社會民生，政府有必要對其進行管理和調控。由于小產權房是自我行為的產物，政府無法對這些實際上已經進入市場的房屋進行監管，影響國家對房地產市場的宏觀調控。

四、小產權房的對策建議

（一）建立城鄉統一的建設用地市場，堅持同地同權同價

農村集體土地所有者并不真正具備出讓自己所有的集體土地并獲取出讓收益的權利。盡快消除農民集體土地財產權上存在的“所有制歧視”，實現農民集體土地和國有土地的“同地、同價、同權”才能從根本上解決小產權房蔓延問題。

（二）將符合條件的小產權房按照一定程序納入保障房體系，成為保障房房源的有效補充

將小產權房納入保障房體系，可以避免因拆除小產權房造成資源浪費和小產權房所有者的財產損失，也可以擴大保障性住房有效供給，解決部分城市中低收入群體的住房需求。對于面臨土地供應緊張、開發資金短缺的政府而言，將小產權房納入保障性住房體系可以減少保障房建設投資。

（三）區別對待違法小產權房建筑

小產權房在全國非常普遍、數量眾多，不可能全部都拆除和沒收，而應將小產權房進行分類處置。對于建立在耕地上的小產權房必須依法拆除；對于建設在集體建設用地上且滿足質量、環保、安全等要求的小產權房應該妥善處置，可以將這些小產權房通過一定程序確定產權。

五、結語

綜上所述，“小產權”房是我國房地產業特定發展時期的產物，牽扯多方利益主體。要從根本上解決小產權房問題，必須要對我國現存的城鄉二元體制進行改革。在當下，政府應以新型城鎮化建設為契機，根據社會實際情況，制定合理的政策妥善解決小產權房問題。

參考文獻

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作者簡介：縱旭（1993-），男，漢族，安徽淮北，河南大學經濟學院，2012級本科生，國際經濟與貿易專業。