淺析中國房地產泡沫問題

孫陽成

【摘要】由于當前房地產發展態勢良好，但是基于各種國家調控和管理機制都逐步完善，導致國內房地產開發行業邁向了泡沫經濟時期，房地產泡沫產生的原因是由于投機過度等不同誘因，導致房地產價格不斷飛漲，并失去了正常漲幅狀態。當房地產發展良好時，由于地價不斷提高，價格不斷提升到最高階段，市場內供應性發生變化，導致房價直線下落，經濟泡沫從此破滅。此現象的出現，導致房地產經過絢爛性發展后，整個地產行業突然發生觸底問題。

【關鍵詞】地產 漲幅 泡沫 供求

在大約三年前，房地行業還發展態勢非常迅猛，當時市場需求性非常大，地產價格也逐步提升，眾多開發商都進入此領域爭奪相關市場份額。但目前當地產行業卻進入了冷卻期，發展水平開始處于滯緩狀態，導致這種現行主要原因不僅是國家進行了政策調控，本質上來講是由于此行業內部競爭性過程中具有一定問題，并最后造成房地產行業處于當下不景氣狀態。從經濟性視角來分析，房屋價格的下降主要原因是由于泡沫經濟造成的，另外，出現此狀態的主要誘因還有多方面性，下面就對于房地產經濟泡沫所具有的特點進行進一步分析：

一、房地產泡沫的特征

國內相關房地產文化性發展時間不長，正是由于這種文化的產生，才導致房地產開發得到更多大眾的重視性，而房地產價格發展形勢也是大眾非常關注的部分。從房地產行業的發展近年態勢來看，可體現出從高處逐步下落的過程，從1997年直到2010年間，房地產行業得到良好性發展，但是經過絢爛的發展后，還是逐步進入的衰退期，可見國內房地產發展進入了一個發展滯緩狀態，而造成此現象的主要誘因有哪些呢？

（一）房價持續上漲

由于社會經濟不斷發展，而且大眾生活水準性也在不斷攀升，房屋價格提升也是歷史發展的必然結果。但是由于我國市場經濟還需要不斷加強并完善，房屋價格浮動性，應該與大眾生活水平相適應，但是國內房屋價格卻出現了前所未有的發展狀態，價格提升速度非常快，于此同時房屋項目也在不斷提升其建設速度，在上個世紀九十年代時期，各城市中的房屋價格出現了迅猛漲價形勢，由于此時商品房銷售數量有限，市場需求性比較平衡，所以未出現泡沫經濟相關問題，但是來到二十世紀以后，城鎮化進程不斷加快，更多的人口都流入了大城市，使得住房需求性提升，同時為房地產的發展創造了難得機遇，于是房產行業發展得到了空前發展性，而且導致很多企業都開始對房地產行業進行投資，最后導致房屋市場的供需性平衡性得到破壞，嚴重影響了房地產價值性，有些地區的居民對于過高的房價不能有效承擔，并逐步形成了房地產泡沫。

（二）房價收入比過高

房屋的價格對于房產地產行業獲得經濟效益具有一定影響力，房屋價格的浮動性也是產生經濟泡沫的原因。房屋賣出的價格對于房地產開發商經濟收入具有很大作用。國內的房地產商都是為了獲得更高的經濟收益而進行項目運作，并在房地產開發過程非常關注不斷管理各項目成本。但是房產開發進度過快，導致出現了開發的過度性。觀察房地產開發與大眾需求來說，它們之間具有一定的聯系性與矛盾性，房地產一直追求獲得更高利潤性，但是大眾卻更多的關注其價值性，但是過高的房屋價格，還是會導致更多的居民不能承擔如此高昂的房屋價格。

二、房地產的泡沫化對我國的危害

房地產行業所出現的泡沫形象，還不能對其行業發展具有致命性打擊，但是仍然會影響其發展速率，并對于國家經濟調控具有錯誤引導性。

（一）房地產泡沫的長期存在導致了房地產市場產品結構失衡

當下國內房地產行業發展中，在規模性較大的城市中，其配置結構具有一定問題：高檔房屋產品過多，剛需性房屋產品較少，面積較大的戶型種類較多，但是小戶型房屋數量過少。通過分析從2005年上半年投資結構發現，處于收入較低居民中，對于經濟適用房的需求性減少了14.k60，導致經濟適用房和一般性住宅的比例出現了變化，并同比2004年具有更明顯的減低性，進一步造成了房屋供求出現了失衡性。

（二）房地產泡沫的長期存在對金融系統帶來巨大的金融風險

由于房地產貸款具有一定的風險因素，而且部門房地產開發企業在進行商業貸款過程中會出現不良信用性，通過統計發現，在農業銀行和中國銀行中所體現的不良貸款率很高，但是工商銀行與建設銀行的不良貸款率并不高。另外，當下個人買房貸款的不良信用率很小，但是基于房屋稅收政策的不斷建立，同樣會影響到購買人的償還能力。

（三）房地產泡沫的長期存在易引發政治和社會危機

由于房地產泡沫已經出現破滅性預兆，將會對經濟產生較大影響，并導致很多工廠破產，社會中的失業現行比較嚴重。而且處于經濟危機狀態下，也導致更多犯罪事件時有發生。觀察馬來西亞房地產發展過程，在1997年其房地產泡沫開始破裂，而且當年的犯罪率對比1996年比例數值提升可38%，在1998年第一季度中其犯罪率對比1997年比例數值提升可53%，由于本地居民對于經濟危機非常不滿同時造成了社會危機性不斷攀升。

三、結語

通過分析研究可以看出，泡沫經濟的產生都是由于經濟利益問題所導致的。大眾需要在社會生活中爭取更多的經濟收益性，房地產開發企業也非常關注提高經濟收益，但是在獲得更高收益過程中，需要進一步考慮市場經濟發展適應性。正是由于房地產開發的無序性以及沒有受到國家具體有效管控，導致在一定時期內發展狀態過于迅速，并沒有關注居民購買的承受性，導致行業發展處于滯緩狀態。如果不能提升購買方的購買欲望，則會導致項目建設過剩問題。可見，為了促進房地產行業未來發展具有一定的穩定性以及有序性，需要以務實的態度進行市場分析，并關注如何才能避免泡沫經濟生產。

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