江蘇省地級市房地產投資環境分析

郭倩+夏偉

摘要：隨著經濟的快速發展，房地產已成為國民經濟的支柱產業，對房地產投資環境充分了解以及客觀評價，具有重要意義。本文以江蘇省13個地級市為例，通過SPSS19.0軟件，運用主成分分析法對房地產投資環境進行定量分析。研究表明，江蘇省內投資環境最好的城市分別是蘇州、南京、徐州以及無錫。并對其分析，為省內投資環境較差的區域提出相應建議。

關鍵詞：江蘇；房地產；投資環境；因子分析

房地產業是指從事房地產開發、經營、管理和服務的行業，其具有高投資、高回報、高風險、綜合性強、關聯效應大等特征。在項目投資前期，充分了解和客觀評價房地產投資環境，對于正確進行房地產投資決策具有不可低估的作用。投資環境是指某一特定經濟區域影響或制約投資活動及其結果的各種條件的集合，是一個動態的多層次、多因素的綜合系統。

一、區域房地產投資環境評價指標的建立

在充分借鑒現有研究成果的基礎上，并考慮到評價指標的可獲得性和代表性，本文從5個方面選取30個指標來評價江蘇省13個城市的房地產投資環境。研究選取的指標包括反映經濟運行環境的指標：GDP、工業總產值等；反映房地產產投資開放程度的指標：當地產投資額等；反映勞動力資源狀況的指標：常住人口、各產業從業人口等；反映市場潛力的指標：教育產值、交通狀況等（各指標如表）。本文數據資料來源于《2015年江蘇統計年鑒》。

二、江蘇地級市房地產投資環境的實證分析

（一）江蘇省地級市房地產投資環境的因子分析

應用SPSS19.0軟件對江蘇省13個地級市上述評價指標進行主成分分析，從方差貢獻率可以看出，前4個特征值大于1的公因子方差累計貢獻率達到了98.853%，說明前4個公因子包含了反映房地產投資環境優劣的絕大部分信息，具有很好的代表性。

根據軟件計算結果可知，第一公因子對房地產投資環境的貢獻率為62.2%，；第二公因子對投資環境的貢獻率為18.2%；第三公因子貢獻率為10%；第四公因子對房地產投資環境的貢獻率為8.5%。

（二）江蘇各地級市房地產投資環境的綜合評價結果

在上述因子分析基礎上，利用SPSS19.0軟件計算5個公因子得分系數矩陣，以及經標準化處理的原始數據，計算出每座城市單個公因子的得分情況，然后根據旋轉后5個公因子的方差貢獻率為權重，建立投資環境的綜合評價模型如下：

F=0.622*F1+0.182*F2+0.1*F3+0.085*F4

依據綜合評價模型，表3對江蘇13個地級市房地產投資環境進行了綜合的量化分析。表3中各城市得分越高排名越靠前，則表明該城市的投資環境越優良，對外部投資的吸引力就越強。

據表4：江蘇13個地級市房地產投資最為優越的是蘇州，第二是南京，其實是徐州和無錫，接下來依次為：南通、常州、泰州、鹽城、淮安、揚州、鎮江、連云港、宿遷。

從目前的結果來看，江蘇13個地級市中只有蘇州、南京、徐州和無錫是具有較大的投資潛力的，蘇州憑借其發達的經濟實力成為最具投資潛力的城市，南京則憑借其便利的交通和文化教育事業成為第二名，徐州則主要依賴于其發達的交通，無錫則是因為經濟水平和文化教育事業發展水平均較高。

三、江蘇各地級市房地產投資建議

江蘇省地級市間房地產投資環境存在較大的差異，尤其是蘇北和蘇南之間差異非常明顯。這種差距形成既有自然條件、地緣、歷史基礎以及宏觀經濟政策的原因，也有城市自身發展的原因。

（一）大力發展蘇北經濟，縮小南北兩方的差異

蘇北和蘇南經濟方面的差異直接導致了社會資源、教育文化等一系列的差異，對房地產市場投資環境的影響更為重要。因此，為實現蘇北中小城市去庫存的目標，大力發展經濟仍然是解決的根本。

（二）加強蘇北交通設施，提高房地產投資環境

從前文可知，房地產的投資環境和交通的便利程度直接相關，交通越便利，投資潛力則越大。蘇北城市徐州憑借其發達的交通，成為蘇北唯一一個房地產投資環境較高的城市，其余蘇北城市投資值全部為負，代表目前并不適合投資。隨著蘇北徐淮連高鐵的開通，蘇北的房地產投資環境將會得到較大的改善。

（三）教育、文化事業對投資有著較大的吸引

從上文可以發現，教育、文化娛樂等產業對投資環境起到錦上添花的作用，對投資也有著比較大的吸引作用。因此，對教育文化等產業也應該著重發展，進一步提高區域房地產投資潛力。