關于規范房屋征收工作的若干對策建議

唐蕊　魏敏

摘 要：近年來，隨著我國城市化進程不斷地加快和房地產經濟的迅猛發展，對城市土地需求激增，房屋的征收活動也隨之開展，伴隨而來的是各種矛盾、沖突，由此引發的各種群體性事件不斷地增加。但是，城市的房屋征收，舊城區的拆遷改建是城市建設中不可避免的環節，所以，由此就會帶來補償、安置等一系列的問題，同時也會出現好的矛盾，圍繞著城市房屋拆遷的沖突已成為當前社會不可避免的問題。因此，如何規范、順利的進行房屋征收就變得至關重要。該文主要從兩個方面展開：第一，房屋征收工作中存在的主要問題；第二，對問題的對策和建議。

關鍵詞：房屋征收 問題 對策 主要問題

中圖分類號：F293.2 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2015）11（c）-0234-02

房地產的快速發展，加快推進了城市的建設，為盡快實現城市空間發展戰略，提升城市功能，改善生態環境，城市房屋征收范圍逐步擴大、征收量迅速增加。通過對城市房屋征收工作進行認真總結和深入分析，筆者認為目前房屋征收工作還存在不完善之處，這些問題應及時解決，否則將會影響城市化進程的步伐，民生沒法得到改善，還有可能成為社會不穩定的因素。

1 房屋征收實際工作中所存在的主要問題

（1）評估機制不健全。因為房屋征收會牽扯到給居民的補償金，這就需要一個合理評估的標準，而評估是確定補償金額的重要依據，補償金額與評估息息相關。因此，城市房屋價值評估已經成為當前征收與補償矛盾的焦點。但是，在目前實際的案例中卻會遇到好多的問題，公民沒有參與到評估機制中就是一個主要的表現，主要表現在公眾參與的機會很少，不夠民主。另一問題是征收程序不公開化，這就會使得被拆遷人對政府產生對立情緒，再加上聽證環節的缺失，使得被拆遷人只能被動的接受拆遷[1]，這也使得房屋征收困難。

（2）舊城區改建原地還遷難、就近難。《條例》第二十一條有規定：個人房屋因舊城區的改建被征收，被征收人可以要求選擇在原地進行房屋產權調換的，當地政府應盡力滿足被拆遷人的要求，給其提供改建地段或者就近地段的房屋。舊城區的改建城市征收中的一大部分，這里會涉及到當地居民是否能原地還遷、就近安置，這是當地居民比較關注的，矛盾較為集中的地方。但對于“提供改建地段或者就近地段的房屋”的概念界定目前還不清晰，相關政府部門沒有給出相關的規定，所以，造成被征收戶往往對安置房源認可度各不相同，導致征收受阻甚至會使矛盾激化。

（3）非住宅屋征收出現的問題。一是因為政府在《條例》對于非住宅房屋征收、缺乏明確的指導規定，導致各區域在房屋征收時遇到非住宅房屋，沒有可以遵循的條例，而在實際中一般按使用土地的補償，房屋市場價格的評估，在停產停業的補償的各方面均無可具體執行的標準性規定，滯后和阻礙了房屋的征收。二是由于非住宅房屋本身房源有限，如果對其提供就近安置，難度較大，需要在政策上對其進行完善。三是由于歷史原因房屋的性質發生了改變，如，非住宅房屋的土地性質變為了工業用地，但產權證記載用途為商業用房，這種由于房屋性質差異的不同導致的補償金相差近10倍，故會造成被征收人對補償標準不滿，給征收工作增加難度。

（4）司法程序中出現的問題。我國現有的司法解決機制本身存在的缺陷就決定了其在解決糾紛中不順利。所以，司法改革是勢在必行，我國當下正在努力嘗試著進行司法改革。其實造成改革不是單方面的原因，它既有來自行政的干預所造成的法院本身的不獨立，從而造成司法嚴重不獨立以致于司法公信力嚴重削弱的事實，也有現存司法解決糾紛機制和司法制度本身存在的問題[2]：一是我國的《行政訴訟法》第五十二條第一款規定了，人民法院在審理案件時，要以法律、行政法規、地方性法規為依據，需要注意的是：地方性法規只適用于在本行政區域管理范圍內的行政案件。同時國務院《條例》對于停產停業等諸多細則的確定都交給地方政府制定，目前我市房屋征收工作參照的法律依據多為一些政府相關部門制定的規范性文件，效力級別較低，嚴格講是不能作為行政訴訟裁判依據的。二是行政訴訟解決房屋征收裁決糾紛具有一定的局限性。法院審理行政案件只對具體行政行為是否合法進行審查，而對具體行政行為是否適當基本不予審查，這樣就形成了形式大于本質，沒能解決實際的問題。三是對于非住宅房屋的執行難度大、執行程序復雜，為其提供臨時周轉用房，就近遷，回遷難。

2 對策和建議

以上就是在房屋征收過程遇到的問題，結合房屋征收實踐中遇到的困難，提出以下幾點建議。

（1）被征收人的期望和安置補償標準之間的差異已經成為征收糾紛中雙方的根本矛盾，建議政府應當以市場手段來解決安置補償問題，健全評估機制，制定嚴謹、具有可操作性的評估制度；健全監督機制和有效地調查處理機制，對有違規操作行為的評估機構給予及時有效的懲處，確保評估過程公正、公開，包括：特別重視行政征收程序、舉行聽證會、行政征收補償的救濟程序與征收程序交織在一起[1]。

（2）在舊城區改建項目的政策制定中應該盡可能體現在改建地段或者就近地段予以安置，從立法本意上講要給予被征收居民更多優惠，如果確因客觀原因不能就近予以安置的，應當充分考慮被征收居民利益，在補償方案中體現惠民政策，盡可能的消除被征收居民的不平衡心理。

（3）從征收前期準備到實施征收的過程中要加大政策宣傳與解釋力度，避免被征收人人云亦云，從而對征收政策產生誤解。

（4）梳理規范補償政策，嚴肅征收政策執行。對各種規范進行梳理整合，全面考慮各地區政策的差異，兼顧各的利益，制定各方都能接受的統一政策，廢除現行的不合理的規范。對于非住宅房屋的產權調換補償政策還需要進一步完善，制定切實可行的補償安置政策。

嚴肅征收補償政策的執行。一是嚴格審核房屋征收方案，杜絕政策突破。二是加強房屋征收過程的實施。三是發動群眾，使群眾參與到監督中，做到公開公正。四是加強審計部門的監督。

3 結論

房屋征收過程中出現的爭議及解決機制研究是一個系統、綜合、復雜的課題。該文在城市房屋拆遷實踐中出現沖突的基礎上，得出了城市房屋拆遷中出現的問題和解決對策。

得出以下結論。

（1）房屋的評估機制不健全，公民的參與度不夠，政府需要完善評估機制。

（2）舊城區就地遷和就近遷比較困難，政府需要和公民進行協調，盡量滿足公民的需求。

（3）非住宅屋征收出現的問題，不明確，需要相關的法律明確其性質、范圍。

（4）我國有關城市房屋拆遷的司法不夠健全，需要加快構建相關的司法體系。

參考文獻

[1] 陳榆.城市房屋征收補償制度研究[D].上海：復旦大學，2008.

[2] 張玉珍.城市國有土地上房屋征收過程中的行政強制及其法律規范問題研究[D].蘭州：蘭州大學，2012.