皖北地區物業管理收費難的現狀調查研究

(宿州學院管理學院 安徽 宿州 234000)

皖北地區物業管理收費難的現狀調查研究

馬秀麗鄧福康

(宿州學院管理學院安徽宿州234000)

通過對皖北地區的老舊小區、普通小區和高檔小區進行物業管理收費難現狀調查研究，從小區業主、開發商、物業管理企業、相關制度四個方面，了解物業管理收費難的現狀。深度分析總結產生物業費收費難問題的原因，主要原因有：業主對物業服務行業缺乏了解、開發商缺乏誠信、物業管理企業透明度低、政府制度建設和管理落實不到位等等。并利用網絡資、通過實地走訪、查閱文獻資料的方式，找出應對物業管理收費難問題的對策，即：讓業主感受到物業的服務、物業應該做好與業主的溝通工作、加強對開發商的監管力度、改善服務態度、通過招標確定物業管理企業等等，從而緩解物業管理收費難的現狀。

物業管理；物業費；收費對策

一、基本情況

我國物業管理與服務經歷改革開放三十多年的探索與實踐，它作為現代化城市的朝陽產業開始新興起來。皖北地區，新樓盤、新小區遍地開花。小區內的基礎設施也越來越齊全。物業服務企業已經逐步出現在老舊小區、普通小區和高檔小區之中，在對小區設施進行維護與管理的過程中，物業服務企業已經起到了不容小覷的作用。老百姓對物業的依賴程度也隨之加大，“水管漏了找物業”“車丟了找物業”“鄰居擾人找物業”。從而，物業管理與服務所產生的問題也日益增加。

二、皖北地區物業管理收費難存在的問題及原因分析

(一)業主的問題

1.業主通常會認為，不管什么問題都可以由物業管理企業解決，如果一旦什么問題沒有被及時解決，業主就會把矛頭指向物業，然后以各種理由拒交物業管理費。但事實上物業管理企業沒有義務為業主解決遇到的所有問題，它只是依據物業服務合同從事物業管理相關活動的經濟實體。2.業主認為物業費太高。物業管理費的高低與物業管理企業的資質沒有關系，而是與服務水平、小區內的配套設施有關。各個地區、各個小區不可能有完全一樣的物業管理服務，所以物業費的高低也不會完全相同，小區周圍設施越齊全，物業費可能就會越高。3.業主或許不了解物業管理的真正含義，如當房屋出現質量問題時，業主的第一應就是找物業解決問題，同時我還發現，在大多數業主的意識中，物業管理就是保潔把小區環境保持好，門衛限制小區人員的出入，而這些問題都是物業管理中最顯而易見的工作。因此物業管理還有更多的含義需要業主去了解。4.業主對受約束不滿。業主是房屋的產權人，有權利決定所購買的房屋如何裝修和使用，但其在使用房屋和實際生活中，常常感受到物業的管理和約束。

(二)開發商的問題

1.開發商不誠信。開發商在賣房時為了迎合消費者，做出了一些虛假的承諾，業主交房入住后，發現實際情況與宣傳不符，施工材料以次充好，而且配套的硬件設施也不完善，尤其對于精裝房。2.開發商在建房時，只注重房屋的開發，沒有把物業管理考慮進去。在規劃設計階段對于物業管理欠考慮，給入住后的業主在生活、工作、居住等方面帶來不便。

(三)物業管理企業的問題

1.物業管理企業常常受制于開發商，這就導致物業管理企業服務的第一人不是業主，而是開發商，不難想象，在這種情況下，物業管理企業很難做到對開發商嚴格監督，有時甚至要解決開發商遺留下的問題，這就使得物業管理企業十分被動。2.物業管理企業沒有把收取的物業管理費的用途讓業主明晰，這樣容易產生誤會，讓業主覺得物業管理費交的很冤枉，從而加大業主對物業管理企業的不滿。

(四)政府制度建設和管理的問題

1.國家對物業管理服務存在立法不規范的情況。物業管理雖然在我國內地誕生時間不長，但發展迅速，立法不規范的現象也就隨之而來，其中最顯著的問題就是違背了質價相符的原則。如各個小區物業管理收費標準差異大、對于什么樣的服務應給予什么樣的回報沒有明確規定、物業管理企業對于代收代繳沒有書面標準等等。雖然已經頒布《物業管理條例》，但是在實際操作中還是會遇到很多阻礙，因此就會間接給業主帶來麻煩。2.對于房屋超過保修期的相關制度的欠缺。許多小區過了保修期之后，會出血需要大、中修的工程，有的是在保修期內報修的，但是開發商為了賺錢，拖到保修期后去維修，這樣就引起了業主的不滿。

三、解決皖北地區物業管理收費難問題的對策

(一)加強物業服務的宣傳工作

服務是看不見摸不到的,很多業主交了錢,卻不知道物業做了哪些工作,于是就會產生心里反差。物業的工作人員應該在工作的過程中留下圖片或文字的信息，隔一段時間展示給業主，可以做成海報張貼在小區的公告欄上。或者建立一個微信群，把每天的工作日常發送給業主，這樣既起到了對工作人員的監督作用，又讓業主明確了物業的工作。

(二)加強物業的走訪溝通工作

業主欠交物業費肯定各有原因，物業就應該多與業主溝通，深入了解，對不了解收費道理、不明白收費費用用處、對物業工作人員有誤解的業主，針對性地作出解釋。我相信業主了解原因后會理解物業的工作，改變態度。身為物業管理工作人員，應該保持與業主的聯系，了解他們的需求，把工作做到業主發現問題的前面。

(三)加強對開發商的監管力度

為了防止開發商建房時材料以次充好，施工偷工減料，設計不合理，宣傳時欺騙消費者，最終導致工程質量問題，影響業主的居住，應當加大對開發商的監督工作。

(四)增加物業管理費用的透明度

公示物業管理費用是為了增加透明度，讓業主們充分了解物業收費項目、服務內容及計費方式，讓大家明明白白消費。首先把物業管理內容分成保潔、保安、維修、綠化四部分，再把這些服務項目進行細分，如保潔可以分為：樓道清理，玻璃擦拭、池塘保潔、籃球場保潔等。做到這些，業主就能夠充分感受到物業是在盡心盡力的服務，從另一個角度來說，也方便業主監督物業管理人員的工作。

(五)改進服務方式和收費辦法

為了讓業主感受到自己對物業充分的控制及知情權，物業可以按照項目的不同來收取服務費，公開收支賬目，當業主有了更靈活的選擇權時，就能夠主動交費，這就是我們平時所說的彈性服務項目。

指導老師:鄧福康

[1]宋明宇,王肖蓉,王聰.物業收費難原因及對策[J].合作經濟與技,2011(11):44-45

[2]劉勇興.物業管理收費難原因及對策分析[J].中外企業家,2014(07):262-271

[3]王少魁,劉振祥.淺談物業管理收費難的問題與建議[J].河南科技,2014(01):232

[4]吳大偉.物業管理收費中存在的問題及對策[J].價格與市場,2014(06):30-31

[5]周立華.務業管理面臨的問題與相關政策[J].科技創新報道,2015(10):185

1.安徽省高校人文社會科學研究重點項目，SK2014A396；

2.宿州學院服務地方經濟社會發展能力提升項目“工程管理專業服務產業能力提升”(SZXYFWDF201309)；

3.宿州學院皖北城鄉一體化研究中心招標項目(SK2015A185)。

4.優秀學術技術骨干，項目編號：2016XJGG15

馬秀麗(1993-)，女，漢族，安徽蚌埠人，應屆畢業生，宿州學院管理學院，研究方向房地產管理。