城鎮(zhèn)土地房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)清理整合關(guān)鍵技術(shù)研究
——以重慶市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)清理整合為例

陳海軍

(重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所 重慶 404100)

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城鎮(zhèn)土地房屋不動產(chǎn)統(tǒng)一登記數(shù)據(jù)清理整合關(guān)鍵技術(shù)研究
——以重慶市不動產(chǎn)數(shù)據(jù)清理整合為例

陳海軍

(重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所 重慶 404100)

本文從城鎮(zhèn)地房籍數(shù)據(jù)庫向不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)轉(zhuǎn)換升級的基礎地理信息數(shù)據(jù)需求出發(fā)，以ArcGIS軟件為數(shù)據(jù)平臺，結(jié)合3S等技術(shù)，對數(shù)據(jù)進行清理整合，解決登記業(yè)務數(shù)據(jù)與空間數(shù)據(jù)無有效銜接等問題，實現(xiàn)宗地、房屋與樓幢信息三者之間的關(guān)聯(lián)對應，同時編制不動產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼，達到土地房屋的一體化管理。

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記；地房籍數(shù)據(jù)庫；清理整合；統(tǒng)一編碼

一、重慶市城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)現(xiàn)狀

2015年3月1日，《不動產(chǎn)登記暫行條例》正式實施，推動不動產(chǎn)登記工作，建立完善統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記系統(tǒng)的任務緊迫。重慶市城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)管理相對規(guī)范，且已建立比較完整的城鎮(zhèn)地房籍數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，但由于在先期實行土地房屋統(tǒng)一登記時登記技術(shù)要求不高、土地房屋數(shù)據(jù)庫整合不徹底以及日常管理中遺留的歷史問題等因素，城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)存在房屋戶室與樓幢關(guān)系混亂、房屋登記業(yè)務數(shù)據(jù)無空間位置支撐、原有地房籍編碼無法實現(xiàn)地房關(guān)聯(lián)管理等問題，無法滿足定著物不動產(chǎn)統(tǒng)一登記“四統(tǒng)一”的要求。

二、城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)問題

一是房籍數(shù)據(jù)庫中樓盤數(shù)據(jù)問題。一方面樓盤業(yè)務變更頻率高且情況復雜容易造成房籍號與地籍號變更不一致，另一方面樓盤登記的時間歷史久遠，登記的業(yè)務類型繁多等原因，樓盤編號存在錯編虛編等情況，部分房籍數(shù)據(jù)與地籍數(shù)據(jù)沒有直接的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

二是地籍宗地數(shù)據(jù)問題。地籍數(shù)據(jù)庫結(jié)構(gòu)復雜，內(nèi)容廣泛且由于歷史遺留問題等，造成地籍數(shù)據(jù)間拓撲關(guān)系混亂；地籍數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)冗余較大，需要較大的人力物力才能理清唯一正確的房屋對應的宗地數(shù)據(jù)；地籍數(shù)據(jù)庫更新與房籍數(shù)據(jù)庫更新不同步。

三是房屋空間信息數(shù)據(jù)問題。房屋空間信息主要存在數(shù)據(jù)缺失，房屋空間數(shù)據(jù)與宗地變更未同期開展。樓盤數(shù)據(jù)與地籍、房屋空間數(shù)據(jù)通過屬性信息關(guān)聯(lián)，而地籍與房屋空間數(shù)據(jù)則必須滿足空間位置上的關(guān)聯(lián)，同時屬性信息也不能發(fā)生沖突。

為理清宗地房屋圖形數(shù)據(jù)與樓盤數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)關(guān)系，切實解決現(xiàn)有的城鎮(zhèn)地房籍數(shù)據(jù)庫向不動產(chǎn)統(tǒng)一登記系統(tǒng)升級轉(zhuǎn)換中原有數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)存在的空間位置、屬性信息缺失，宗地、房屋與樓盤數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)對應混亂，原有地房籍編碼不能體現(xiàn)地房關(guān)聯(lián)管理等問題，最終實現(xiàn)城鎮(zhèn)地房籍一體化的管理，推動不動產(chǎn)登記工作的開展，城鎮(zhèn)土地房屋數(shù)據(jù)清理工作至關(guān)重要。

三、城鎮(zhèn)地房籍數(shù)據(jù)清理關(guān)鍵技術(shù)

(一)臺賬式系統(tǒng)管理邏輯幢為單條數(shù)據(jù)的總樓盤數(shù)據(jù)。分析樓盤數(shù)據(jù)、房屋圖形、宗地圖形三者的聯(lián)系和數(shù)據(jù)的管理形式，選擇樓盤為參考對象，采用臺賬式管理方式，通過排除法逐一落實三者的關(guān)聯(lián)對應關(guān)系。從房籍數(shù)據(jù)庫中導出以邏輯幢為單條數(shù)據(jù)的總樓盤數(shù)據(jù)，包含數(shù)據(jù)庫中FID、開發(fā)企業(yè)、項目名稱、宗地號、自然幢號、邏輯幢號、幢號、總層數(shù)、樓幢座落等原始屬性字段。同時，在總表中新加匹配宗地號、匹配房屋圖形號、處理狀態(tài)、處理方式、備注等處理記錄字段。在分表中記錄，在總表中匯總統(tǒng)一管理，穩(wěn)步推進樓幢信息的空間信息掛接。臺賬式管理方法是數(shù)據(jù)清理的核心，讓工作實施可以有條理的開展，能有效防止清理遺漏，也有利于數(shù)據(jù)的檢核與整理，便于最終的數(shù)據(jù)整合，達到一體化管理。

(二)批量自動提取宗地、房屋圖形、樓盤信息完全一一對應關(guān)聯(lián)關(guān)系。綜合分析地籍、房屋數(shù)據(jù)庫已有信息，利用已有信息及空間位置關(guān)系進行自動關(guān)聯(lián)對應，能有效避免人為因素，同時采用批量核查，提高數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)的正確性；更能節(jié)能人力成本，提高工作效率。(1)對于部分新建樓盤在房籍數(shù)據(jù)庫已有編碼的房屋圖形數(shù)據(jù)，可直接提取自然幢號，并與總表相應數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)。并使用空間疊加分析，結(jié)合相關(guān)屬性信息開發(fā)企業(yè)、項目名稱及座落等進行核對。(2)對于自然幢號、宗地號、宗地圖形和房屋圖形相互唯一對應的情況：從數(shù)據(jù)總表中提取具有相互唯一對應關(guān)系的自然幢號和宗地號；以ArcGIS軟件為平臺使用宗地矢量數(shù)據(jù)和房屋矢量數(shù)據(jù)進行空間分析，提取在空間中具有相互唯一對應關(guān)系的宗地圖形和房屋圖形；具有相同宗地號的自然幢和房屋圖形可直接對應。對應完成后通過相關(guān)屬性信息開發(fā)企業(yè)、項目名稱及座落等進行核對。

(三)手動提取宗地、房屋圖形、樓盤信息關(guān)聯(lián)關(guān)系。手動對應相對自動對應工作效率較低，其他外力因素的影響也大大提高。在清理過程中，采用逐條清理，提取匹配宗地號，依次比對宗地矢量圖形，房屋矢量圖形，地房籍數(shù)據(jù)庫屬性信息，結(jié)合房籍檔案、遙感影像,綜合分析房屋形狀、宗地與房屋分布幾何關(guān)系，確定三者的關(guān)聯(lián)關(guān)系。如對比結(jié)果一致，則可確定自然幢與宗地圖形、房屋圖形的對應關(guān)系；如對比結(jié)果不一致，通過房籍數(shù)據(jù)庫中記錄的座落、面積、地籍號、圖幅號等屬性，在地房籍數(shù)據(jù)庫中查找宗地、房屋圖形。如宗地房屋圖形缺失或宗地房屋矢量圖形與實際形狀差異較大，則在數(shù)據(jù)總表中備注，由國土部門提供正確的圖形。

(四)全野外數(shù)字化測繪調(diào)查平臺核實完善宗地、房屋信息。對能夠落實空間位置，但實地缺乏土地房屋空間數(shù)據(jù)的區(qū)域，依據(jù)土地房屋登記檔案，按照城鎮(zhèn)地籍調(diào)查及建庫流程，重新完成土地房屋空間數(shù)據(jù)采集和相關(guān)屬性錄入，對新采集的地籍數(shù)據(jù)采取打包更新方式進入集中管理的地房籍數(shù)據(jù)庫，樓盤數(shù)據(jù)按照房籍號統(tǒng)一編碼規(guī)則進行掛接。

四、樓盤數(shù)據(jù)重新整合

在完成數(shù)據(jù)檢核后，確實無法落地的樓盤需要做好記錄，確實存在樓盤建立錯誤的，則按照地房籍編碼規(guī)則對發(fā)生變化的房屋重新編碼自然幢號和邏輯幢號并更新總表及地房籍數(shù)據(jù)庫。幢號應按照完善對應關(guān)系后的宗地、自然幢、邏輯幢組合層次編碼，編碼后邏輯幢號不能重復。

五、不動產(chǎn)單元統(tǒng)一編碼

根據(jù)《不動產(chǎn)單元設定與代碼編制規(guī)則(試行)》對清理落地后的樓幢信息進行不動產(chǎn)統(tǒng)一編碼。編碼采用按照不動產(chǎn)統(tǒng)一編碼擁有空間位置和邏輯關(guān)系雙重約束的機制，結(jié)合地籍區(qū)與地籍子區(qū)劃分成果，通過空間分析、邏輯分析等自動獲取相關(guān)信息，不動產(chǎn)統(tǒng)一編碼應該由專人進行，避免出現(xiàn)重復、錯漏等情況。統(tǒng)一編碼后，系統(tǒng)可以全面、快速地對土地房屋空間要素和業(yè)務信息進行信息檢索、空間測度和分析統(tǒng)計，實現(xiàn)一體化管理。

六、已完成關(guān)聯(lián)數(shù)據(jù)質(zhì)量檢核

樓幢信息的邏輯關(guān)系核查：根據(jù)統(tǒng)一編制的不動產(chǎn)單元號，結(jié)合原有的土地登記信息，自動核實是否存在前后矛盾的情況；樓幢信息的空間關(guān)系核查：是ArcGIS軟件為平臺采用空間分析手段，依次核實樓幢信息與宗地圖形、房屋圖形三者的關(guān)系，核實完善后已關(guān)聯(lián)的三者數(shù)據(jù)應是相互一一對應的關(guān)系。

七、結(jié)束語

實踐證明，本方法可以完善土地房屋業(yè)務、圖形和空間位置的關(guān)聯(lián)關(guān)系，補充和擴展了土地房屋登記信息，同時通過空間位置和邏輯關(guān)系約束的不動產(chǎn)單元編碼對土地房屋進行統(tǒng)一管理，可以全面快速提高宗地、房屋、樓幢信息的關(guān)聯(lián)率，為不動產(chǎn)管理提供決策依據(jù)，推動不動產(chǎn)權(quán)籍管理科學化發(fā)展。

陳海軍(1990.7-)，男，漢族，重慶人，助理工程師，學士，重慶欣榮土地房屋勘測技術(shù)研究所，研究方向：國土資源管理。