分析營改增后房地產行業增值納稅風險

王曉君

摘要：隨著世界經濟全球化趨勢的深入，我國的房地產行業蓬勃發展，許多從事房地產行業的企業已經逐步的健全，成為涉及到房地產土地的開發、房屋銷售以及住宅物業管理等多個方面的綜合性大企業。隨著房地產行業的企業的規模越來越大，其中涉及到的現金量以及業務量也變得異常龐大，尤其是在稅務方面，增值納稅方面也變得非常復雜。而我國為了能夠更好地適應國際市場，提高房地產行業在國際上的競爭力，在企業的稅務制度上開展了一系列改革，其中“營改增”就是一項非常重要的措施。所以說，對于房地產企業的增值納稅方面，合理的采用“營改增”來進行風險規避，不僅僅能夠防止企業的利益受到一定的損害，還能夠積極的促進企業去利用這個改革機會。 本文就是以此為出發點，在分析了“營改增”政策開展之后，房地產企業存在的一些增值納稅風險，同時探討了應該如何規避風險的措施。

關鍵詞：房地產行業；“營改增”；增值納稅風險；防范

經濟全球化為我國帶來了更大的國際市場，“營改增”可能有效的提高房地產企業競爭力。實行改革開放之后，在國家政策的支持和市場的巨大需求之下，我國房地產行業有了跨越式的發展，大批的國有企業、外資企業、民營企業都在快速的進入到房地產行業，而房地產行業的健康發展將直接能夠影響到社會的經濟發展和安定。國家對房地產行業實行“營改增”稅務制度改革的目的，主要是在于為了提升房地產企業的整體實力，“營改增”的實施可以說屬于一項比較復雜的系統工程。對于房地產企業來說，其不僅是機會，同時也是挑戰。因此，房地產企業必須要明確“營改增”帶來的影響，不管是領導還是員工要認真的應對這一改革，進一步的完善房地產企業稅務相關法律法規，加強企業稅務人才培養體系，積極的規避“營改增”政策帶來的風險，只有這樣才能保證“營改增”制度促進企業的發展。

一、企業增值納稅方面的風險

一般來說，對于房地產企業而言，其增值納稅方面存在的風險主要集中在房地產的一些違法違規的涉稅行為，由于這些行為沒有準確的按照一些稅收政策以及稅收法規去執行，結果導致了一些房地產企業的冒著違法的風險，將來將造成一定的經濟損失，一般來說，這些增值納稅方面的涉稅行為將直接對房地產企業產生一定的影響，那么這些方面本身就是不確定的風險因素之一。實際上，對于房地產企業來說，由于房地產企業涉及的領域較多，所以與多種類型的稅種都要打交道，同時這也意味著增值納稅制度的復雜性，所以說，從及時準確的納稅、準確的進行稅額核算以及在籌劃納稅增值等方面面臨的風險就比較大，尤其是相對于其他的行業來說。

另外，由于房地產企業本身就屬于是實業行業，其開發的周期一般都需要幾年的時間、且而且其中涉及到的投資額也非常大，各項費用收入和支出的會計核算具有一定的復雜性，尤其處于外地流動性的開發階段，整個開發的成本更加具有不確定性。由于會計準則處于不大的變化過程中，很多的財務人員不能做到全面的掌握房地產業務核算，而能夠及時的正確核算納稅金額的財務人員更是少之又少。綜上以上多個方面的因素，所以我國的房地產企業面臨著較為嚴重的增值納稅風險。

二、“營改增”政策的基本情況

對于房地產企業來說，我國政府一般都是采取稅收的方式來實現對其經營的調整，其中涉及到的一些稅收類型就是增值稅，開展這種方式可以在一定程度上改善房地產企業經營情況，但是也影響了其當前的經濟效益，有利于積極的維護社會的穩定，同時也有利于房地產企業的長久發展。所以“營改增”這三個字實際上就是表達了營業稅轉變為增值稅。增值稅就需要房地產企業按照自己的增值部分的收入來進行繳納，然后根據這一部分的收入來進行稅賦的增收。因而我們可以看出：“營改增”的本質上就是國家的一種減稅的政策，而且是實行的一種結構性的減稅措施。

“營改增”的實質就是將傳統繳納營業稅中的應稅項目變更為繳納增值稅，也就是對于房地產增值部分進行納稅，從而能夠避免重復納稅的發生。自從“營改增”開始推行試點，到今天而言已經過去了幾年的時間。對于“營改增”的稅收政策來說，其實際上就是指房地產企業不再繼續繳納營業稅，而是繳納一定的增值稅，對房地產企業的稅收進行一定程度的減免可以有效的降低房地產企業的經營成本，從另一個角度來看促進房地產企業積極地發展自己的優勢，實現更長遠的目標，防止房地產企業在自身的納稅方面浪費一些不必要的資源上。

三、“營改增”政策在增值納稅方面的風險

隨著“營改增”在我國房地產企業中的不斷推廣改革，整體對房地產企業的作用比較明顯，然而在房地產企業營改增改革過程中，仍然面臨著較多的風險，具體表現在以下幾方面：

（一）“營改增”政策可能出現重復征稅的風險

隨著“營改增”政策的不斷推廣，一些地區實施的目的就是要消除房地產企業重復征稅的現象，但是有些房地產企業的稅負結果顯示卻是稅收增加了。房地產企業對待營改增本就是為了減少稅負，然而這種結果使得部分房地產企業對此政策產生了抵觸，加上對政策的一種恐懼心里，導致一些房地產企業對“營改增”政策的排斥。現在國內很多房地產企業仍然沒有參加到營改增政策中，這也就是由于這一政策存在一些風險，這是營改增政策推廣需要解決的主要問題之一。

（二）“營改增”逐步退化為營業稅的一種

實際上的增值稅的征收對象主要是針對于增值額的，需要企業自我準確的計算其經營增值額。另外，增值稅屬于是一種流轉稅，在我國的稅種具有重要的地位，營業稅是與增值稅有明顯的區別，其征稅范圍較為局限性，一般都是針對于銷售性質的普通貨物，當然也涵蓋著一些附帶的勞務。但是很多人不理解“營改增”政策，以為“營改增”政策在計稅方法以及核算等方面與營業稅是一樣的。由此可見，若對于營改增不進行徹底的宣傳推廣，很可能面臨著成為營業稅的一種的危險。

四、關于房地產企業在“營改增”方面改進建議

面對企業營改增政策帶來的一些風險，政府和企業需要做的是對誤區進行深入分析，避免風險的發生，為企業贏得更好地利益。

（一）全面學習稅收法規政策

一般來說，稅收方面涉及到的法規政策較為復雜，而且經常更新，這就意味著房地產企業必須要及時的學習這些政策法規，做到深刻的理解這些政策，體會其中含義，從而在實際的工作中靈活的運用，力保房地產企業的全部的經濟業務合法納稅。例如，對于房地產企業而言，其要結合自己的特點和環境去解讀這些政策法規，有重點的去把握非法的底線，只有這樣才能夠控制企業的房地產經營活動處于合法的范圍。同時要做到合理利用稅法賦予的免稅、減稅以及延期納稅等權利，這樣有利于企業的資金周轉，減輕稅負，增加稅后利潤。

（二）加強深入學習營改增政策

盡管“營改增”政策的出發點是好的，但是由于這一政策對于房地產企業的影響比較大，對于房地產行業都有比較大的影響，因此盡管“營改增”受到了來自整個社會的廣泛的關注，但是人們仍然缺乏對其的深入了解，也恰恰是這個原因，“營改增”自然就意味著我國新的稅制改革的代表性的里程碑。營改增政策能夠很好地推進我國經濟發展，能夠減輕企業的負擔，在此改革的過程中，可能會存在一些曲折，但最終營改增的目標是確定的，減少房地產企業的稅負。為此，房地產企業必須通過有效的方式增強對營改增的理解，提高企業內部人員對營改增的關注度，首先從領導開始，重視政策改革；其次，組織員工參與對營改增的學習了解；最后，在于客戶溝通交流，或者與供應商聯系的過程中，都要首先在營改增政策上達成一致意見，避免后期產生分歧。

五、結束語

“營改增”可以提高房地產企業的經濟效益，在“營改增”的改革中要運用創造性思維來處理行業內的各種問題，并在實踐過程中不斷糾正，全力以赴的做好相關工作，使得企業能夠持續穩定的發展。

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（作者單位：山東新華醫療器械股份有限公司）