淺談“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)利潤的影響分析

田偉

摘要：近些年來，我國經(jīng)濟形勢一片大好，這也就為我國房地產(chǎn)行業(yè)的進步與發(fā)展提供了必要的基礎與環(huán)境保障。同時，近些年來，我國稅制改革速度不斷加快，針對稅制進行改革的工作也在進一步深化，因此房地產(chǎn)行業(yè)進行“營改增”轉(zhuǎn)變也成為了必然的趨勢。本文就將針對“營改增”背景之下房地產(chǎn)行業(yè)利潤的影響情況進行簡單分析，接著探究得出現(xiàn)階段“營改增”變化對我國房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅負影響，最終提出未來房地產(chǎn)業(yè)應該如何改進才能有效提升利潤空間，進而及時做好稅收統(tǒng)籌工作，確保房地產(chǎn)業(yè)的積極健康發(fā)展。

關鍵詞：“營改增”；房地產(chǎn)業(yè)；利潤；影響；對策

自黨的十七屆五中全會之后，十二五計劃明確提出了“營改增”的稅制改革目標。其明確提出，未來我國稅制改革工作勢在必行，在我國交通業(yè)、服務業(yè)以及電信業(yè)實行“營改增”之后，房地產(chǎn)行業(yè)、金融建筑業(yè)等等，也將成為“營改增”工作的主要目標。房地產(chǎn)業(yè)在實行營業(yè)稅改繳增值稅之后，稅率將變化很多，這對于現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營與發(fā)展將會帶來非常重大的影響。但是，“營改增”確實是我國財政稅收制度改革的重要目標與發(fā)展方向，這樣的做法確實可以有效避免重復征稅的問題，對于有效促進行業(yè)進步以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，具有重要的意義。因此，本文就將以天津市匯眾融金商貿(mào)發(fā)展有限公司的情況入手，深入分析“營改增”背景下房地產(chǎn)業(yè)利潤所出現(xiàn)的變革與影響，進而促進房地產(chǎn)行業(yè)的不斷進步與發(fā)展。

一、“營改增”改革對我國房地產(chǎn)業(yè)利潤產(chǎn)生的影響

“營改增”稅制改革的出現(xiàn)，確實對于我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)生了積極的影響。可以說，在一定程度上，“營改增”促進了房地產(chǎn)業(yè)的成長，同時也真正使得我國房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間不斷加大。從積極影響的角度來看，可以簡單概述為以下幾個方面：

第一，在一定程度上對我國傳統(tǒng)的稅收鏈條進行了完善，有效增加了國家財政稅收金額與比例。實際上，營業(yè)稅改繳增值稅的過程，也就是使得我國增值稅鏈條不斷完善的過程。這是因為原本屬于營業(yè)稅的收入直接歸納到增值稅的收入范圍之內(nèi)，有效增加了增值稅的比例。同時，這樣的稅制改革還可以有效將之前稅收緊密相連的情況打破，避免了重復征稅現(xiàn)象的產(chǎn)生，還可以有效形成不同稅種之間的公平發(fā)展，提升了經(jīng)濟效率，也為我國稅收的整體金額增加帶來了積極影響。

第二，這一改革的出現(xiàn)也使得原有的財務稅收管理制度更加規(guī)范，對于促進社會主義市場經(jīng)濟體制的完善，優(yōu)化市場行為具有重要作用。因為“營改增”之后，相對規(guī)范的賬務報表才能進行納稅和申報，這樣就可以使得一些企業(yè)在發(fā)表管理以及財務申報方面注重科學與合理性，為行業(yè)的公平競爭帶來了重要幫助和意義。

第三，從房地產(chǎn)企業(yè)自身的角度來看，“營改增”確實可以在一定程度上提升整個行業(yè)的競爭實力，促進行業(yè)進一步提升集群規(guī)模與程度，最終在一定范圍之內(nèi)提升競爭實力。同時，還可以有效促進房地產(chǎn)行業(yè)的分工與專業(yè)化改進，刺激消費需求，減輕消費者負擔，提升房地產(chǎn)行業(yè)的市場競爭實力。

第四，對于促進房價的平穩(wěn)發(fā)展具有重要意義。房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展過程中，房價趨于合理是必然趨勢。這是因為，營業(yè)稅改繳增值稅之后，針對不動產(chǎn)以及建筑業(yè)征收營業(yè)稅重復的現(xiàn)象將會徹底改善，有效消除了住房在銷售過程當中反復征稅的現(xiàn)象。從消費者的購房壓力角度來看，可以有效減少消費者的購房負擔，對于促進我國房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，回歸合理放假具有重要意義。同時，也可以有效促進房地產(chǎn)業(yè)房屋銷售規(guī)模的不斷擴大，房地產(chǎn)行業(yè)因此所收獲的經(jīng)濟效益也將不斷提高，最終促進房地產(chǎn)業(yè)利潤空間的上漲。

二、“營改增”變化對我國房地產(chǎn)業(yè)造成的稅負影響

房地產(chǎn)行業(yè)不同于其他傳統(tǒng)行業(yè)，針對房地產(chǎn)行業(yè)進行“營改增”，實際上需要考慮的因素更多，整體環(huán)境也更為復雜。也可以簡單理解為，針對房地產(chǎn)行業(yè)的營改增，實則也是對房地產(chǎn)上游企業(yè)的一種約束和改革。

首先，針對房地產(chǎn)行業(yè)進行營業(yè)稅改繳增值稅，實則也會影響土地成本的問題。土地成本能夠進行稅款抵扣，直接影響房地產(chǎn)業(yè)的稅負情況。一般來看，土地成本進行稅款抵扣的方式無外乎三種，分別為定率抵扣、邊繳邊扣以及不繳不扣。不同的土地成本抵扣形式，勢必會造成房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟效益的不同變化。

其次，在房地產(chǎn)開發(fā)商進行房產(chǎn)開發(fā)的過程當中，往往會涉及到融資的相關問題。而融資的成本是否可以通過稅款進行抵扣，也會影響房地產(chǎn)業(yè)的利潤與效益。在沒有進行營改增之前，開發(fā)商在進行融資的時候，會直接對其上游金融機構(gòu)以及后續(xù)消費者造成一定的影響，導致其壓力增大。并且，在房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的過程中，利息成本的存在將會成為房地產(chǎn)融資的主要成本，制約與影響房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

除此之外，建筑安裝成本的抵扣問題、對房價變化的控制問題等，也將成為“營改增”背景之下對房地產(chǎn)業(yè)稅負產(chǎn)生的嚴重影響。

三、未來我國房地產(chǎn)業(yè)積極應對“營改增”的重要舉措

（一）與合作企業(yè)尋求正規(guī)發(fā)票

為了有效提升房地產(chǎn)業(yè)應對“營改增”趨勢的競爭實力，在未來我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應該積極與合作企業(yè)，尤其是上游企業(yè)達成長久合作關系，并且需要盡可能取得正規(guī)發(fā)票。通過與上游企業(yè)的合作，比如土地管理部門，并且盡可能取得可以用于抵扣的增值稅發(fā)票，這樣將可以有效提升房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)濟效益，同時減輕房地產(chǎn)行業(yè)的稅負壓力。故而，需要房地產(chǎn)企業(yè)針對現(xiàn)階段與上游企業(yè)的合作情況進行分析，認真梳理合作計劃，建立與合作企業(yè)之間的信息檔案。而針對一些規(guī)模較小、發(fā)展較慢的房地產(chǎn)企業(yè)，則應該到稅務部門進行可抵扣增值稅專用發(fā)票代開，以供對自身稅負減輕之用。

（二）加強銷售工作

房地產(chǎn)企業(yè)注重銷售工作的開展，增強與企業(yè)客戶的銷售力度，確實可以有效提高房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間。在營改增之后，商業(yè)地產(chǎn)無疑是比較有效的一種發(fā)展手段。所以，需要從下游客戶入手，當下游企業(yè)進行房產(chǎn)購買之后，可以獲得增值稅專用發(fā)票，在之后的價稅分離以后，則可以使得購房企業(yè)有效降低購房成本，其本身也是促進房地產(chǎn)業(yè)積極發(fā)展的關鍵舉措。

（三）注重精裝修房的銷售力度

針對普通購房者而言，其往往是承擔各種稅負的最終承受者。所以，作為房地產(chǎn)企業(yè)，應該在進行房屋修建的過程當中，注重于加強精裝房的裝修力度，這樣則可以使得在后續(xù)的固定資產(chǎn)以及物品材料增值稅獲得的過程中，取得更多發(fā)票進行財務抵扣。這樣可以有效降低企業(yè)的稅負壓力，從而為房地產(chǎn)業(yè)提升了一定的利潤空間。對于消費者而言，也可以避免增值稅額無法進行抵扣，增加后續(xù)成本投入。

（四）有效促進房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制水平提升

依據(jù)現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展情況來看，未來需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部更加注重控制水平的提升。作為房地產(chǎn)企業(yè)的員工應該積極形成納稅意識，這樣則可以有效在原材料采購、工作開展過程中，注重開發(fā)票的重要性。同時，在進行房地產(chǎn)工程決算的環(huán)節(jié)，需要與施工部門進行工程數(shù)據(jù)以及款項分析，并且第一時間獲得正規(guī)發(fā)票，絕不延遲開發(fā)票時間。從財務人員的角度來看，需要針對每一筆財務賬目均有合理合法的依據(jù)作為保障。沒有發(fā)票的款項絕對不予付款，從而提升了會計財務核算的科學性與準確性，對于促進房地產(chǎn)行業(yè)積極應對“營改增”具有重要意義。

四、結(jié)束語

營業(yè)稅改繳增值稅是我國稅制改革過程當中非常重要的一個環(huán)節(jié)，同時也是未來我國各行各業(yè)都要面臨的趨勢。房地產(chǎn)行業(yè)作為我國的重要行業(yè)之一，其復雜性就決定了其在“營改增”過程中應該格外細心，注重改革的合理性。通過房地產(chǎn)業(yè)所有人員的共同努力與積極應對，勢必可以提升企業(yè)競爭實力，積極應對“營改增”帶來的機遇和挑戰(zhàn)。獲得發(fā)展先機的同時，不斷提升房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間與經(jīng)濟效益。

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（作者單位：天津市匯眾融金商貿(mào)發(fā)展有限公司）