購建不動產有關增值稅的處理

張漢連

購置和建造不動產，在企業日常經濟業務中是經常發生的經濟事項，但是對不動產增值稅的理解和處理方面還存在一定的偏差。

根據國家稅務總局公告2016年第15號《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告精神：增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日后發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，在第一年認證抵扣后的13個月再行抵扣40%。取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬于不動產在建工程。在會計核算上，通過“應交稅費---應交增值稅”明細科目和“待抵扣增值稅”明細科目進行核算。

一、購置不動產

（一）購進專用于簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產，進項稅額不得抵扣。

借：固定資產——不動產

貸：銀行存款等

注意在這里是指“專用”，也是說，如果購入的不動產既用于增值稅項目，也用于免增值稅項目，其進項稅額可以抵扣。

（二）除上述用途外購置不動產

借：固定資產——不動產

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）（60%）

——待抵扣增值稅（40%）

貸：銀行存款等

二、建造不動產

（一）建造簡易計稅方法計稅項目、免征增值稅項目、集體福利或者個人消費的不動產

1.購入的各項專項物質，進項稅額不得抵扣。

借：工程物質（在建工程）

貸：銀行存款等

2.建造過程中領用生產用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

貸：原材料

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）

3.領用企業生產的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

貸：庫存商品

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）

（二）建造除上述用途外的不動產

1.購入的各項專項物質，進項稅額分二年抵扣。

借：工程物質（在建工程）

應交稅費——應交增值稅（進項稅額）（60%）

——待抵扣增值稅（40%）

貸：銀行存款等

2.領用生產用材料

借：在建工程——Ⅹ工程

應交稅費——待抵扣增值稅

（40%）

貸：原材料

應交稅費——應交增值稅（進項稅額轉出）（40%）

3.領用企業生產的商品

借：在建工程——Ⅹ工程

應交稅費——待抵扣增值稅

（40%）

貸：庫存商品

應交稅費——應交增值稅（銷項稅額）（40%）

注意：銷項稅額按商品的售價計算

三、非正常損失的不動產，以及該不動產所耗用的購進貨物、設計服務和建筑服務，其進項稅額不得抵扣。

四、納稅人2016年5月1日后購進貨物和設計服務、建筑服務，用于新建不動產，或者用于改建、擴建、修繕、裝飾不動產并增加不動產原值超過50%，其進項稅額按有關規定分二年從銷項稅額中抵扣。也意味著，改建、擴建等增加固定資產原值未超過50%，其進項稅額可一次性從銷項稅額抵扣。

五、納稅人按規定不得抵扣進項稅額的固定資產，發生用途改變，用于允許抵扣進項稅額項目的，可按改變用途的次月計算可抵扣的進項稅額。其計算公式如下：

（1）可抵扣的進項稅額=增值稅扣稅憑證注明或計算的進項稅×不動產凈值率。

（2）按照計算的可抵扣的進項稅額，60%的部分于改變用途的次月從銷項稅額中抵扣，40%的部分為待抵扣進項稅額，于改變用途的次月起第13個月從銷項稅額中抵扣。

參考文獻：

[1]國家稅務總局2016年第15號國家稅務總局關于發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告.

[2]財會（2016）22號：財政部關于印發《增值稅會計處理規定》的通知.

（作者單位：福建龍巖財經學校）