關于開放小區的問題及對策探析

王如月 謝映雪 張金純

(東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱 150000)

關于開放小區的問題及對策探析

王如月 謝映雪 張金純

(東北林業大學土木工程學院，黑龍江 哈爾濱 150000)

分析了中國居住區的現狀，并闡述了其形成原因，提出了在市場經濟大環境下中國實現開放小區的途徑，為中國居住小區的發展提供參考。

城市，開放小區,城市道路，公共設施

1 走近“開放小區”

1.1打開小區的時代背景

隨著經濟的起步，基礎設施建設如雨后春筍般拔地而起，中國的住宅在人們的需求中不斷改進。住宅增多，中國城市交通網絡不斷發展，封閉的住宅模式嚴重阻礙了中國城市交通網絡的完善。因此，《中共中央國務院關于進一步加強城市規劃建設管理工作的若干意見》(以下簡稱《若干意見》)中決定在以后建設新的住宅小區時要實行街區制，不再建設傳統的封閉小區成為新的總方針。對于已經建成的封閉住宅小區，要優化內部道路，從而優化交通網布局，進而優化土地利用，實現逐步打開。

1.2一種新的居住形式

提起“開放小區”，印入腦中的是街道上鄰里和睦的生活畫面：街道兩側是琳瑯滿目的商店，人們坐在街邊的樹椅子上交談，孩子們在街頭玩耍嬉戲……

相比封閉的住區形式，“開放小區”作為一種新的住區形式，像一股清流，為中國城市注入了活力。

2 對中國住區現狀的反思

2.1小區尺度過大，土地價值難以提高

道路路網的疏密決定和制約著小區的占地面積。一方面，密度合宜的路網可以增加道路臨街長度，從而增添了“人氣”，而“人氣”對于商業活動來說至關重要。在龐大的居住區中，只靠內部居民消費，商業很難經營下去，甚至會被“餓死”。若道路網格將街區劃分為較小的尺度，便可以方便商業活動的發展，提升土地的價值。一般認為，合宜的路網密度在140 m×140 m左右，而我國的路網密度大部分在400 m×400 m左右，小區占地面積達10 hm2以上。另一方面，小區占地面積過大，也使城市支路減少，導致交通不暢。

2.2長而無趣的人行道大大降低了城市活力

我國建國后實行計劃經濟體制，不存在市場經濟，在城市規劃上忽視了道路與小區二者之間的聯系。為了滿足開發商們各自需求而進行的“圈地”，使我國出現了許多又長又寬的馬路和人行道。

這種被攔在小區圍墻之外的人行道，走幾百米也見不到一個街道的交叉口，千城一面的街道立面使城市失去了地方特色，讓人們對訪問這些街道失去了興趣。不僅如此，這些街道就連“交通”的功能也不盡人意，因為巨大的封閉小區被迫讓他們繞了很長的路。

過寬的大馬路和飛馳而過的車輛營造了冷漠的氣氛，增加行人心理上的恐懼，高墻之外的人行道也為犯罪分子提供了犯罪場地，成為了影響社會穩定的因素。

2.3被“量化”的公共設施難以被高效利用

受蘇聯模式的影響，我國對公共設施實行分級配套原則，如同被“量化”。分級配套原則是一種簡單的分配原則，它忽視了居民的實際需求和市場經濟的影響，造成的情況有以下兩種：1)公共設施重復建設，資源嚴重浪費，降低了城市的運行效率，同時增加了居民的日常支出。有些小區更是標榜自己的配套公共設施，吸引住戶入住，但是后期運營卻難以靠本區居民消費維持下去，即使想要對外開放，由于規劃初期沒有考慮資源共享，所以也難以吸收到足夠的客源，久而久之，曾經的“買點”變得人去樓空；2)公共設施質量嚴重下滑，規模被壓縮。開發商為了在好的地段多建住宅，公共設施就被安排在了角落，尤其像教育，會所等公共設施，更是受到“不平等待遇”。

3 開放小區實現的途徑

3.1小區開放后面對的問題

3.1.1安全問題

截至目前，封閉式的住宅在中國占據主流模式。或高或矮的圍墻將住宅圍成一片，更有甚者實施門禁制度并配備保安檢查。雖然不能使小區絕對安全，但相比于完全開放的小區，封閉小區的安全會得到更有力的保障。所以，實施開放小區后面臨的首要問題就是安全隱患。首先住戶人身安全喪失一道保護屏障，小區道路開放，致使車流量增加，車禍隱患大大增加。其次，住戶的財產安全喪失一道保護屏障,當前，私家車大都一覽無遺的停在道路兩旁；房子大都安裝普通玻璃。這些財產的安全問題無法得到保障。小區道路開放勢必會帶來更多的盜竊、故意損毀等諸多問題。

3.1.2噪聲問題

隨著時代發展，城市的交通晝夜不停。當小區的道路匯集到城市交通網絡，意味著車流量明顯增大，汽車噪聲就不可避免了，這將嚴重影響人們的正常休息。給人的心理和生理帶來不可估量的危害。

3.1.3衛生問題

車流量的增加，致使排放在小區的汽車尾氣急劇增加，有害氣體彌漫在小區經久不散。特別是到了傍晚，小區內出來活動的人增多，此時也是下班車流量高峰，這時汽車排放的尾氣將嚴重影響人們的健康。此外，道路一旦對外開放，擺攤的小商小販會適時增多，油煙等給小區的衛生帶來重大影響。

3.1.4亂停車問題

受改革開放政策的影響，人們的物質生活水平不斷提高，電動車、摩托車、汽車等保有量呈噴井式發展。但是小區在規劃設計時，只能在有限的土地上規劃出有限的車位。隨著小區大門的逐步打開，外來的車輛很容易侵占業主的車位使得矛盾增多，或者停在小區的道路兩旁使得道路擁堵不堪。所以小區開放后面臨的另一大問題就是亂停車問題。

3.2小區開放的實現途徑

3.2.1利用高新技術防患未然

小區一旦開放，為了確保業主的人身財產安全，就需要出臺更加嚴格的城市管理條例。政府也應該更加重視人口居住密集區的治安管理，提高治安水平。利用高科技，掃描進入開放小區的車牌號，密切追蹤突然出現的陌生車牌。引入人臉識別系統，密切追蹤突然出現的陌生面孔。減少盜竊、故意損毀等事故的發生。

3.2.2加大執法力度

針對小區開放，相關的執法部門要嚴格處理亂停車及噪聲污染，做到絕不姑息。建立小區積分制度，一旦出現亂停車現象或噪聲污染，扣除相應的分數，扣分積滿，禁止車輛通過。當然還要進行相應的宣傳教育。基于停車難的問題，政府還要做好規劃，確保停車位供能應求。通過政府出臺相應的政策以及執法強度，必能實現完善交通網絡這一理想藍圖。

3.2.3“大封閉，小開放”

針對將要建成的小區，為了減少安全事故，在設計上，可以實行功能區圍合的方法。重新排列辦公設施、公有設施、經營性設施。可以采用同心圓的方式：將辦公設施、公有設施、經營性設施適當放置在圓形的中心，住宅區分布在第二個圓環上，經營性用地把住宅區圍合。其中，在住宅區與經營性用地之間的距離適當拉大，與城市交通網絡連接，其余的道路不連接。這樣住戶可以在小封閉的圓心活動，又能將社區打開。既能緩解城市的交通壓力，又能保證住戶的安全。

4 結語

開放小區的土地將盡可能的融入城市，納入到城市交通系統中去。進而增加了人們對出行路線和出行方式的選擇。并且緩解了城市擁堵的交通。開放小區將小區的綠化、景觀等共享，將小區的景觀與城市景觀融為一體，將在城市中形成一道靚麗的風景線。開放小區還可以將基礎設施分享出去，減少了同樣基礎設施的重復設置，使其利用率極大提高。合理配置了城市資源。從城市這個大角度上來講開放的住宅小區利于打造有活力商務城市生活。只有將封閉小區打開，向城市開放，才能真正的將小區融入城市生活。

[1] 商宇航.城市街區型住區開放性設計研究[D].大連：大連理工大學，2015.

[2] 鄭 月.開放街區式住區規劃設計策略探析[J].山西建筑，2014,40(28)：7-9.

[3] 于 泳.“開放街區”規劃理念及其對中國城市住宅建設的啟示[J].規劃師，2006,22(2)：101-104.

Theanalysisofproblemsandcountermeasuresaboutopenconnunities

WangRuyueXieYingxueZhangJinchun

(CollegeofCivilEngineering,NortheastUniversityofForestry,Harbin150000，China)

The paper analyzes the current situation of China’s residential area, and expounds the forming reasons, put forward the implement open area in China under the market economic environment, provide a reference for the development of China’s residential area.

cities, open communities, urban roads, public facilities

1009-6825(2017)29-0049-02

2017-08-02

王如月(1995- )，女，在讀本科生； 謝映雪(1997- ),女，在讀本科生； 張金純(1996- ),女，在讀本科生

TU984.12

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