談建設項目在規劃階段的成本控制

賈 曉 強

(太原化學工業集團房地產開發有限公司，山西 太原 030021)

談建設項目在規劃階段的成本控制

賈 曉 強

(太原化學工業集團房地產開發有限公司，山西 太原 030021)

對于房地產項目開發的規劃設計環節而言，進行整個項目造價的控制以及對項目成本的控制，均占據著不可或缺的重要性。同時，對項目造價而言，該環節甚至會對其產生75%以上的深遠影響。因此必須要對建設項目在規劃階段的成本控制擬定一些與其相關的措施與政策，以便于最大程度的使工程效益得以提升。

成本控制，設計規劃，房地產

作為國民經濟發展水平重中之重的房地產企業，同人民群眾的生活水平日益相關。而對房地產工程起到決定性作用的環節就是規劃設計環節。同時，成本控制更是房地產項目中的重中之重，因此，從設計規劃的初始環節就應該對成本進行嚴格控制，從而確保呈現高收益、低成本的工程項目，促使房地產能夠創造出更高標準的經濟效益。

1 成本控制的意義

1.1強化資金控制

由于房地產領域自身對于資金方面就具備了需求量高、依賴程度大的獨特性質，同時在資金周轉上更是困難重重。因此，房地產公司就必須根據控制項目成本的方式對資金進行合理的使用，從而降低公司目前所面臨的困境，使公司能夠得到的經濟效益呈現最大化，而控制項目成本的最佳時期就是此時的規劃設計階段。能夠根據最小的阻力以及最低的成本取得最佳的成本控制成效，真正達到事半功倍的成效。

1.2為全過程控制奠定基礎

房地產項目進行的整個周期過程中，各個環節都會有成本費用的出現，并且互相之間關系緊密，內容復雜。根據相關調查表明，整個項目在后期的安裝成本中有75%的部分會受到規劃設計環節的影響。因此，設計規劃環節對于項目成本控制而言具有承上啟下的重要作用，其不僅能夠對項目決策成本進行詳細的修訂與細化，是整個控制過程的關鍵所在，更是對事前進行掌控的關鍵環節，而且能夠基本上落實后期的施工成本，確保成本控制在整體控制的范圍之中。

2 成本控制的具體措施

2.1實行設計招標

使經濟方案與建筑方案之間相結合的招標設計方法得到大力的推廣，盡可能將項目主體同與之相匹配的景觀設計、建筑設計以及總體規劃整合在一起展開具體的招標。運用多家競投的方式，利用相關專家對其展開綜合比對進行定標的政策，不僅能夠使挑選出的設計單位善于溝通且具備較高的水平，同時又能提高設計單位在該工程中的環境景觀設計、使用功能、建筑造型以及空間布局上不斷創新，最大程度的降低該項目的整體造價。在進行招標過程中，必須挑選與本身項目定位相匹配的主案設計師以及相關設計單位。而最具性價比優勢則是選擇設計院的基本原則，成本意識、團隊意識、敬業與能力則構成了選擇專業負責人的基本原則。

2.2采用限額設計

限額設計的含義就是指以確保功能要求為基本前提，依照批準之后的投資估算以及設計任務書，對初步設計進行控制，同時根據批準后的初始設計進行總概算。對施工圖設計進行控制。因此，設計人員就必須對建筑項目的費用定額以及預算定額熟悉并掌握，然后，利用初步設計的概算對施工圖設計進行控制。限額設計實施的主要方式與有效途徑分別為工程量控制以及投資分解。在已確保各專業的技術指標以及功能的前提下，一定要對項目成本控制實施雙盈策略，對投資限額進行使用以及合理分解時必須以分配的投資額為基礎，把施工圖預算以及施工圖設計合二為一，使經濟與技術進行有機結合。對設計中存在的不合理變更設計進行嚴格控制，從而確保不會輕易突破投資限額，項目竣工結算額在總投資額之內。但是設計限額并不代表著要過度的考慮節約投資，更不是對投資進行簡單的削減，而是一種涵蓋了確保科學性設計、實事求是、尊重事實、尊重科學以及精心設計的具體內容。然而，目前深度不夠、設計不精的現象普遍存在，這種不確定因素便成為了項目造價增加的原因。所以，房地產公司的設計部門必須同項目造價監管者進行積極配合，提供項目基礎材料時必須可靠并及時，采用類似建筑項目中的技術對該項目進行合理的比較、分析，使設計方案達到優化狀態，最終實現項目造價降低的目標。

2.3方案設計控制

進行方案設計控制時，設計工作者首先要進行的內容包括：對部分工程進行價值的考察，比方說部品、部件以及基礎與設計等；自建人防項目同其進行繳費的決策；窗戶地面比值、體型系數、平面的周長、交付的標準；供電、供水，初期管道線路分布等地點選擇；公共設施與其相匹配的設備等規模分析；景觀同環境地理的互補，土方項目的合理挖填，豎向標高的決策；戶型選擇搭配，與之相匹配的功能與市場的選定等。與此同時，必須要對配套供電方式以及項目裝修交接要求，結構、建筑平面布置，結構、基礎、設施類型選擇，戶型所對應的顧客群體等加以重視。由于面積受到容積率的影響，所以必須對市場的需求進行同步。因此，在進行實際的相關設計時必須要對銷售價格、成本、建筑密度以及容積率進行綜合考慮。同時，還要依照戶型的搭配以及目標市場的要求，設計各式各類的不同建筑方案，然后利用對比不同設計方案的形式，最終選定單戶型的整體形式以及面積。不僅如此，還要對公攤、套內以及建筑等面積的具體數值進行檢測，再通過上述方式進行比對，最終取得比較科學的戶型以及相關配套設施，進而促使房地產企業的銷售利潤得到最大化。

2.4強化施工圖設計

其具體是以初始設計的細分為基礎，把具體的設計方案轉化成實際的施工方案。在具體的施工設計過程中，整個建筑項目會被細化為諸多的分項項目。成本控制在該環節中一般是依照各個分項項目制定限額的技術與經濟指標；提出對人力成本、材料選擇預算的標準；對分項項目中出現的諸如線管與電梯安裝設備、混凝土與鋼筋材料總量限額、選擇樁基方案、選擇擋土支護方案、土方挖運量等方案的設計進行大力度的成本控制，必須與可行性限額的估算值進行比較，確保施工投資額在限額投資的整體估算額度內，同時還要將相關意見向設計單位及時反饋。某些比較細微的施工作業，比如梁筋與墻筋的連接方法、基礎底板中的搭接鋼筋方法等通常對整體項目的成本存在著巨大影響，所以設計施工圖時必須仔細嚴謹、完善全面。在具體作業之前必須把各個細節同開發商達成共識，盡量減少因細節原因引起圖紙變更的狀況，對項目進度產生影響，使施工成本大幅度增加。

3 結語

作為成本控制重要時期的設計規劃環節，其進行的設計相對完善與合理，便能夠為之后的不必要費用進行節約，對建設項目的成本進行控制，切實落實成本控制制度。在設計規劃進行時，每一位參與者必須要對成本意識進行加強，時刻保持成本的節約，爭取更多能夠壓縮成本的策略，積累經驗，使設計不斷進行優化，總結方法，提高主動性，使各個參與者之間的交流逐漸加強，確保成本控制在房地產項目中貫徹落實并逐步壯大。

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Discussthecostcontrolofconstructionprojectinplanningstage

JiaXiaoqiang

(TaiyuanChemicalIndustrialGroupRealEstateDevelopmentCo.,Ltd,Taiyuan030021,China)

For the planning and design of real estate project development, the control of whole project cost and project cost take up an indispensable position. And the session can even have a far-reaching impact of more than 75% on the project cost. Therefore some relevant measures and policies must be prepared for the cost control of the construction project in the planning stage, so as to maximize the efficiency of the project.

cost control, design planning, real estate

1009-6825(2017)29-0213-02

2017-08-06

賈曉強(1980- )，男，工程師

F293.3

A