高校周邊商業區規范化發展研究綜述

傅智能 潘璧雨

高校周邊商業區規范化發展研究綜述

傅智能 潘璧雨

高校及高校周邊發展觀點最初出現在英美等發達國家，較之國外自然生成的模式，中國的高校集聚效應是在高等教育擴張下人為規劃的結果。高校集聚效應是一種全新教育發展模式，也是周邊相關經濟的生長點。高校周邊商業區的發展為學子提供了便利，也帶動了小區域的經濟發展。如何正確平衡高校自身發展與高校周邊經濟發展的關系，如何保障周邊商業區經濟按照規范有序的模式可持續發展都是值得進一步深入研究的課題。促進高校周邊商業區發展的規范化，解放思想，轉變觀念是首要任務，要加大政府政策的扶持力度，為商業區規范化發展營造良好的環境，積極推進規范化管理理念，提高商業區發展戶的整體素質和經營能力。

高校;商業區;城市商圈;高等教育事業

一所高校繁榮一條商業街，高校周邊商業區的興起——作為一種在高校發展帶動下產生的私有制經濟模式，其發展為學子的生活學習等提供了便利，帶動了沿線周邊的經濟發展，也在一定程度上推動了當地的經濟發展。高校周邊商業區發展也有利于實現大學與城市，教育與經濟的聯動發展、和諧共生。但在高校周邊商業區發展發揮“小個體，大規模”效益的同時，其發展過程中也產生了不少問題，這些問題涉及多個方面，如商業整體布局、商品結構、健康衛生等。

高校及高校周邊發展觀點最初出現在英美等發達國家，較之國外自然生成的模式，中國的高校集聚效應是在高等教育擴張下人為規劃的結果。高校集聚效應是一種全新教育發展模式，也是周邊相關經濟的生長點。現在，在全國范圍內許多大學都形成了一個“教育經濟島嶼”，由于島嶼的輻射效應，聚集效應在不斷增強。近年來，在高等院校的帶動下，高校周邊的商業區發展正在蓬勃興起，成為一種新興經濟業態在不斷發展壯大。高校周邊，人口高度聚集，需求密度大于一般社區，商業設施自發聚集于此，從而帶動了地方經濟的發展。

作為武漢地區重要的報刊，《武漢晚報》曾報道，據有關部門測算，僅按洪山區10萬學生計算，從武漢畢業的高校大學生至少要在周邊消費20億。而武漢作為中國高等教育重鎮，擁有35所高校，在校大學生達120余萬人。隨著高等教育事業的發展和“科教興國”戰略的實施，特別是20世紀末中國政府做出高等院校擴招的重大決策后將會為大學周邊商業區的發展掀起了新的高潮。對于高校周邊商業區的發展這一越來越備受關注的問題，許多專家進行了相關的研究。

一、高校周邊商業區的規范化發展

孫婕(2015)以高校周邊環境作為中心詞開展研究，認為高校周邊環境是一個綜合性的社會問題。她系統描述了目前高校周邊環境存在的突出問題，包括周邊商業街、商業區發展帶來的治安水平低下;高校周邊的餐飲行業衛生條件差;缺乏有效的管理和監督導致了娛樂場所層出不窮等①。而對于造成高校周邊環境惡化的成因分析，她從政府、商販、學校和學生這四個維角度進行了全面剖析，強調了高校周邊商業區急需規范化發展的緊迫性和必要性。從社會管理體制創新的角度出發，她提出的治理對策與原因分析的四維角度相一致，強調從政府、商販、高校及學生的四維主體出發，不同主體應承擔相應的責任，并且要建立長期治理機制。

與孫婕主題一致，吳文娟(2013)以湖北第二師范學院為主體研究對象，通過二師作為突出案例，系統指出了近年來高校校外壞境的新特點，其中，校門口“黑面的”漸多和閑雜的社會人員較多這兩點更是近幾年出現的新現象②。在成因分析中，她從高校學生心理角度出發，在分析高校學生青年心理發展的新特點的基礎上，提出了高校學生普遍存在的心理問題與校外酒吧、網吧、錄像廳等娛樂場所漸多之間是存在著一定的互生互長的聯系，應該盡快建立健全校園、校外聯動的環境管理網絡系統，并且關注學生心理發展，建立專門的學生心理咨詢機構，及時疏導學生困擾，這樣學生就不用去校外娛樂場所發泄苦悶。這一觀點讓高校周邊商業區必須規范化發展更具有現實意義。

“拼貼城市”是學者陳煊在2012年對高校周邊發展現狀的生動描述③。她通過深入研究湖北省武漢市武昌區高校占地面積、學生規模等數據的內涵、大量武昌區“學生村”地域空間分布的圖片信息，詳細敘述了高校周邊“學生村”的形成演變過程。對于武昌區高校及周邊地區的“拼接現狀”，她用“氣派的校園&微縮的村”、“理性的校園&自然的村落”形成了鮮明對比。同時，她從“缺失的管理”、“地產的爭奪”、“利益的爭奪”等實際案例剖析了高校周邊變成“墮落街”、“小香港”的原因。在分析周邊商業區發展方面，她認為烏托邦式“理性的規劃”、“多元的生活”在發展道路上逐漸演變成“拼貼的城市”、“沖突的利益”，呼吁社會協助機制應該進行外部性的弱化和利用，對于一個政府、市場、社會各司其職的多元建設模式，應該把重點放在建立和諧的社會平臺、加強經營狀況的監督等方面。

李豐生、李艷艷、向婧(2007)④對于高校周邊商業區的發展問題，將主要針對點放在了高校周邊飯店的發展上，指出了當前高校周邊飯店的現狀：一是規模小，數量多，分布散亂;二是衛生條件差;三是硬件設施落后;四是從業人員素質不高;五是飯店壽命短，不能形成長期競爭力。飯店發展的不規范問題影響著學生的健康，同時也嚴重沖擊著校內食堂。當然，這只是高校周邊商業區規范化發展中的一個問題，像服裝業、休閑娛樂等行業也都存在類似的問題，這些都有待我們進一步了解和探討，以建立一套適合高校周邊商業區規范化、可持續發展的經濟運行模式。

杜漪、顏宏亮(2006)結合我國城市商圈內的零售業態宏觀趨同的特點，認為我國零售業態結構的形成經歷了從大中型百貨商場、小型專業商店、小型雜貨店等傳統結構到各種特色零售店、連鎖超市、大賣場、購物中心、會員店、折扣店、網絡商店等新型業態相繼出現的現行結構轉換，傳統業態與新興業態,實力雄厚者與實力單薄者同臺競技，使原本激烈的競爭更趨于白熱化⑤。但從零售業態發展的趨勢中可以看出，一種業態不可能取代另一種業態，也沒有哪一種業態可以獨占市場。即使商圈內存在多種業態向某種新業態集中趨同的趨勢，其他現有的傳統業態經營者也并未完全退出競爭,現有業態的經營者可以通過改變營銷組合或業態更新等多種形式，來滿足顧客不同的需求層次及需求方式，積極填補商圈內的市場盲區，開辟新的天地。可以說，高校周邊商業區發展是存在許多潛在商業業態和發展方式的，多種業態的并存與競爭有利于整體商業區發展實力的提升，只要不斷地探索新的形式和營銷組合方式，高校周邊的商業區發展是可以探索出一套符合自身規范化發展的模式，保持其生命力的。

二、高校與高校周邊商業區發展密切相關

劉久龍、李平、史玲霞(2013)就徐州高校對后邊商業圈的影響及帶動作用進行了研究⑥。徐州高校被劃分成三大高校、六大校區，通過對這六大校區的不同商業業態進行剖析，他們認為高校與周邊商業圈形成了一個“正的外部經濟”：一方面高校作為特殊組織產生的輻射效應帶動了周邊經濟、文化及社會的發展;另一方面商業圈的規范發展為高校提供了良好、便利的消費環境。從經濟學角度看，高校與周邊商業圈相互依托，能夠降低雙方發展的機會成本，從而實現互惠互利的雙贏局面，這是屬于“正的外部經濟效應”。在此基礎上，他們還詳盡地論述了高校對周邊商業圈的帶動作用，包括以指數形式拉動了周邊房地產業的發展，對帶動周邊商業圈在內的經濟輻射區的經濟繁榮發揮了關鍵作用，促進了商業圈的藝術文化市場的快速成長。

李曉蓓、尚艷春(2012)以蘭州商學院為例，對蘭州和平鎮高校周邊商業區對大學生的影響進行了實證研究⑦。兩位學者把大學生消費狀況作為首要分析點，以消費能力和消費意愿為切入點，了解大學生的消費行為。對問卷調查和訪談方法收集到的數據和資料進行統計處理后發現：高校周邊的餐飲業、網咖、超市等是高校周邊商業體中對學校影響最大的;而對于大學生自身而言，有54.9%的大學生花費在周邊商業區的費用占到所有開銷的30%以上。從更細分的角度出發，兩位學者還認為年級與對學校環境影響的認識這兩者有顯著相關關系：大三學生對于周邊餐飲業、服務類行業的現狀最為關注，對周邊環境影響的思考程度也是最高的。除了高校周邊商業區發展對高校及大學生群體有著顯著影響之外，反方向學生也參與并改變著商業區的發展。兩位學者通過調查發現，被訪的大學生中，有13%的受訪大學生從事過商業活動。由此可見，學校的相關部門和商業街的管理部門是可以從學生和學校以及商業街的規范發展和特色創建上出發，加大大學生的實踐創業機會，這樣可以為雙方的發展提供更寬廣的合作平臺。通過兩位學者的綜合論述，可以清晰發現，高校和高校周邊商業區的發展緊密相關，高校周邊商業區規范化的發展將會促進高校自身更加積極健康的發展。

秦正興、郭娟娟、王小麗等(2009)針對湖北經濟學院等高校周邊環境對大學生成長的影響進行了分析⑧。他們認為，湖北經濟學院周邊商業環境呈良性發展趨勢，但同時存在著安全、衛生、服務質量方面的問題，提出要改善學校周邊商業區發展環境的建議：一要對新校區周邊地區商業區發展規范化發展做科學規劃，來提升商業區發展檔次與水平;二要加大對該區域的投入，改善基礎設施，完善商業經營的外部條件與硬件設施;三要對該地區商業區發展形態加強管理，取締無照及非法經營，凈化經營環境;四要進一步鼓勵該區域的繁榮與發展，在工商、稅收等方面予以一定的優惠政策。

何蓉(2010)清晰地指出了如今大學商圈中所存在的問題⑨：一是商圈內人氣聚集度不夠。消費群體主要是學生，且受到教學時間的限制，使商業圈每年有平均三個月的時間屬于銷售淡季甚至是停業期;二是消費水平偏低。目前大學城商圈內大學生的消費有別于高消費，總體呈現出典型的“次多量少”的高校消費特征;三是商圈道路環境一般，制約了商圈輻射力的擴張，商圈內商業軸長有限，就難以滿足大學生在“逛街”的過程中進行消費的喜好。同時，商圈商業影響力的不足也在一定程度上影響了區域的商業經營。每逢周末，可以看到的是大學城內學生向市中心蜂擁而去的“熱鬧”場景，導致商圈內的商業消費群體流失現象明顯。通過何蓉的論述，可以明確高校周邊商業區發展與高校是有著相互影響和相互制約關系的，只有完善大學周邊商業區發展的規范化問題，才能更好地發揮商業區的重要作用，為大學生創造更加良好的學習生活環境。

三、高校周邊商業區規范化發展的手段與途徑

馬金娜(2014)在其碩士論文中以長春市凈月區高校周邊商業街的調研分析為基礎，從商業環境設計的角度明確了高校學生生活狀態與高校周邊經濟環境之間相互影響的關系⑩。她結合以人為本、因地制宜、整體性與多樣性兼顧和可持續的景觀設計等四大原則，描繪出了高校周邊商業發展的健康空間模式，強調高校周邊商業區的商鋪設計和環境景觀設計都應同時滿足高校主體結構和經濟性要求，讓商業區空間的序列和節奏都能展現出規范化和人文化。與馬金娜觀點一致，姜敏、盧建松、葉強等(2008)以湖南大學為例，研究探討高校周邊自發性的商業空間，發現自發性商業雖然目前生機勃勃，并且很好地滿足了日常需求，但也隱藏了很多問題，治安、消防、交通、衛生等隱患會極大地影響束縛高校周邊商業區的規范化發展?。他們從微觀角度認為規范化發展的空間模式上有三點是可以改善的：(1)管理自發性商業需要以政府牽頭，協調好高校與周邊單位、村委會、居委會的關系; (2)占道經營對交通影響大，適當數量內凹，硬質鋪裝的袋裝空間能在一定程度上解決問題;(3)一定比例的屬于校方監管、經營的商業空間也必不可少，高校周邊的商業區發展大多本小利薄，經營不規范，規模不大，檔次不高，高校應當規劃組織規模較大，較集中的商業設施，并適當引入大的連鎖品牌，以此來平衡自發性商業之間的關系，并改善高校周邊環境。

針對岳麓山大學城周邊“自發學生街”構成與規劃設計問題，程瀟瀟(2008)?提出了兩個解決途徑：一是商業街的公共設施亟待增加。如果環境問題和衛生問題這些首要問題能得到合理解決，如增加一些休息椅、公共廁所、自動取款機等，會給學生吃飯購物帶來方便，保證商業運作順暢，同時能給商業街帶來更為廣闊的消費群體;二是商業街的店鋪需要增加。現在大學生的消費需求越來越多樣化、豐富化。據有關調查顯示，高校周邊商業區發展體系普遍缺乏一些大型超市、中高檔品牌快餐店，以及適合學生消費的中低檔特色餐廳。由這兩點可以看出，高校周邊自發形成的“學生街”作為一個龐大的商業區發展集體，要有針對性地對相關資源進行有效整合，以達到滿足學生多樣化消費的需要，同時也給高校周邊商業區發展戶帶來更多利潤，可持續地創造正面效益。

與程瀟瀟的著重點不同，裴來虎(2005)?在碩士論文中提到，小型而多樣化的高校周邊商業區發展存在一些問題，如規劃布局不合理、營業模式不合理、細節管理上缺乏人性化考慮等。作者認為，政府可以從廣大高校學生消費特點入手改善這一狀況，如將一些零散的小商販的售賣場所進行調整，形成合理有效的街道布局設計，合理規劃售賣的人員安排和管理。針對學生消費的高峰時段靈活調整經營時間，結合大學生消費的經濟局限性卻又追求輕松自由的特點，盡量提高商品的時尚性和實惠性等。最終要能通過整體布局與個別靈活調整來達到高校周邊商業區發展空間的合理拓展。

同樣是站在商業區環境設計和規劃角度，滕姍姍和吳曉(2012)?則把新加坡國立大學和南京東南大學周邊的商業區進行了比較研究，通過國內外不同高校周邊商業區的發展模式的差異對比，得出了更明確的研究結論。兩位學者從現狀特征、內在形成機制、商業區使用成效這三大方面對兩所高校進行了對比，發現相比于國內商業區帶狀分布于高校周邊，國外大學的商業空間是呈點狀的包含于校園內，周邊用地對高校的影響有限，這樣使得統一規劃商業業態更為直接，商業區的文化氛圍更為濃厚;同時，國外大學商業區的適用對象較為單一，主要是大學生群體，市民參與較少，而國內高校周邊商業區的經濟輻射范圍寬廣許多，便利性強，影響力大。因此，對于國內高校周邊商業區的規范發展，應該有意識地借鑒和學習有益于自身的好措施、創新點，這樣才能真正實現商業區的規范發展。

伍琴(2012)結合高校周邊商業區如何規范化發展這一課題，認為商業區的企業應在探索經營新模式上下功夫?：一是高校與企業合作經營。例如針對酒店管理專業的學生，他們實習基地本就以當地酒店居多，若高校與周邊酒店企業采用合作經營模式，既可以實現學生便利實習，還能拉動高校周邊經濟;二是高校進行特色經營，高校可以結合本校教育特色專業和優勢參與到周邊商業區的規范發展中。例如音樂學院、美術學院的周邊更傾向于藝術產業項目、文化商業類型，這樣不僅可以形成高校輻射區域內的特色效應，還能為學生的鍛煉和發展提供更為便利、良好的機會。

李茜、彭露、劉奇、劉媛媛(2014)?等幾位學者以駐濟高校周邊商業區作為研究對象，從定量分析的角度建立了多元線性回歸模型：把駐濟高校周邊目標消費群體的購買力、商鋪運營所需要的成本、商鋪每月的銷售量及商鋪對每件商品的利潤期望值作為模型數據，通過OLS回歸模型得出了完整的駐濟高校周邊商鋪的運營模式;他們提出的運營建議包括完善附加服務、構建營銷渠道和平臺、加強店鋪自我認同等。其中，關于“店鋪—消費者”溝通購物平臺的初步構想，幾位學者認為應該基于國內大學生常用的SNS網站(微信、微博、人人網等)來建立，而創建和管理者方面，可以由有創業意向和能力的在校大學生創建，因為他們不僅了解學校周邊商業區的情況，而且還能把握大學生消費者的消費心態，這樣既能以高校作為依托，又能給大學生提供創業機會。

曲臻(2013)基于學生需求角度對高校周邊商業環境治理開展了研究?。他認為學生應當從自我管理上幫助高校周邊商業環境實現規范發展，由于高校周邊商業區等消費主體就是大學生，學生自身正確的需求和消費形態才是影響商業區改變和發展的關鍵性因素，從源頭上正確引導學生消費需求至關重要。學者曲臻對大學生提出了三點要求，包括：堅定正確的生存目標;樹立健康的消費心理;控制不當的行為方式。這三點是從大學生意識層面、認知層面和行為層面——這三個層面由深到淺來規范大學生保持健康消費需求，從而使得周邊商業區發展也能規范健康。

四、簡要評述

學者們從各自擅長的領域對商業模式創新實施進行了研究，研究視角多樣化并取得了很有價值的成果。通過對眾多學者關于高校周邊商業區發展的研究分析，可以了解到商業區發展對于高校周邊區域經濟聯動發展的重要作用。高校周邊商業區規范化發展所面臨的問題主要是經營戶思想觀念保守、素質不高，企業缺乏資金支持，管理不規范、政府政策不到位，缺乏整體規劃等。在高等教育大發展的背景下，武漢高校周邊商業區規范化發展的問題更加突出，從目前的情況來看，發展的模式相對單一，且研究所需數據資料難以搜集，商業區規范化發展的創新研究仍有許多理論空白需要填補，后續研究應予重點關注。

促進高校周邊商業區發展的規范化，解放思想，轉變觀念是首要任務。要加大政府政策的扶持力度，為商業區規范化發展營造良好的環境，積極推進規范化管理理念，提高商業區發展戶的整體素質和經營能力。結合當前研究成果，展開進一步的調查研究，探索高校周邊商業區發展的新模式，必將為高校周邊商業區發展帶來新的活力，使高校、周邊地區乃至社會都能從中受益。

注釋：

①孫婕：《社會管理體制創新視野下校園周邊環境的治理》，《產業與科技論壇》2015年第14期。

②吳文娟：《2013試論高校校外環境特點、成因及應對策略——以湖北第二師范學院為例》，《當代經濟》2013年第5期。

③陳煊：《“拼貼城市”——以武昌高校密集區及其周邊“學生村”拼貼發展研究為例》，《城市規劃》2012年第36期。

④李豐生、李艷艷、向婧：《高校周邊飯店發展之路淺談》，《企業科技與發展》2007年第12期。

⑤杜漪、顏宏亮：《我國城市商圈內的零售業態趨同現象研究》，《商業經濟與管理》2006年第3期。

⑥劉久龍、李平、史玲霞：《徐州高校對周邊商業圈影響及帶動作用研究》，《東方企業文化之產業經濟》2013年第10期。

⑦李曉蓓、尚艷春：《和平鎮高校周邊商業街對大學生影響的實證研究——以蘭州商學院為例》，《教學實證研究》2012年第10期。

⑧秦正興、郭娟娟、王小麗等：《高校周邊環境對大學生成長的影響分析——以湖北經濟學院為例》，《現代商貿工業》2009年第16期。

⑨何蓉：《大學城商圈與高校的關系》，《合作經濟與科技》2010年第394期。

⑩馬金娜：《長春市凈月區高校周邊商業空間外環境設計研究》，吉林建筑大學2014年碩士學位論文。

?姜敏、盧建松、葉強等：《高校周邊自發性商業空間研究——以湖南大學為例探討》，《華中建筑》2008年第9期。

?程瀟瀟：《岳麓山大學城周邊“自發學生街”構成與規劃設計》，湖南大學2008年碩士學位論文。

?裴來虎：《武漢周邊商業空間研究》，華中科技大學2005年碩士學位論文。

?滕姍姍、吳曉：《國內外高校商業空間比較初探——新加坡國立大學和南京東南大學的比較初探》，中國城市規劃學會2012年年會論文。

?伍琴：《成都市高校周邊經濟發展調查及對策探析》，《四川文理學院學報》2012年第3期。

?李茜、彭露、劉奇、劉媛媛：《駐濟高校周邊商業現狀及其發展的研究》，《經營管理者》2014年第6期。

?曲臻：《基于學生需求視角的高校周邊商業環境治理研究》，湖南農業大學2013年碩士學位論文。

?L.V.M.Farrokhabadi,Consensus-based Course Design and Implementation of Constructive Alignment Theory in a Power System Analysis Course,The European Journal of Engineering Education,2015,40(2),pp.206-221.

?喬曉英、賈瑞、肖黎明：《大學周邊商業環境治理效應分析——山西師大周邊餐飲業調查》，《現代交際》2015年第7期。

?劉新華：《安陽市高校周邊服務型產業調查研究》，《安陽工學院學報》2014年第6期。

?苗志娟：《雙因素理論在零售企業管理中的應用》，《改革與戰略》2011年第9期。

?魯先鋒、倪偉光：《赫茨伯格“雙因素理論”的作用》，《現代企業》2006年第3期。

?蔣明：《基于雙因素理論的服務質量研究》，《技術與市場》2005年第10期。

?宋曉曉：《雙因素理論在現代高校管理中的應用》，《科技進步與對策》2003年第5期。

(責任編輯陳孝兵)

F713

A

(2017)06-0083-05

傅智能，湖北省社會科學院經濟研究所副研究員，湖北武漢，430077;潘璧雨，湖北省社會科學院經濟研究所，湖北武漢，430077。