換房“囧”途

郭梁

將近四個月的賣房、買房過程，對劉悅（化名）來說是人生從未有過的經歷，煎熬、希望、忐忑、無奈、憤怒、怨天尤人、解脫……回顧四個月來的種種，劉悅說，就如同坐上了過山車。

飆升的房價

回過頭想一想，劉悅跟大多數在北京生活的人一樣，都后悔為什么早些年不買個大點的房子，不多買一兩套房子。2006年，劉悅本有機會換一個同小區73平方米的兩居室，總價也不過50萬元，但缺乏遠慮的他卻放棄了那次機會。

2016年初，劉悅所在的小區房價已經攀升到了42000元/平方米，當時已經決心換一套兩居室的劉悅，卻被這高企的房價嚇退了，認為后面還有可能降一降。

2016年11月，當劉悅再次問起其所在的東三環勁松地區房價時，卻得知已經飆升到了6萬元/平方米。這下劉悅再也沉不住氣了，跟妻子簡單商議后決定，立即賣掉自己那套45平方米的一居室，接下來抓緊買個小兩居。

這個破釜沉舟的計劃進行得還算順利，12月4日，劉悅以每平方米62600元的價格賣掉了自己的一居室，總價為285萬元。12月8日，他又以總價405萬元簽下了同小區的一套68平方米的兩居室。劉悅和妻子的計劃是，將賣掉一居室的285萬元全部用來交首付，再申請公積金貸款120萬元，這樣在確保經濟壓力不大的情況下，實現自己的住房改善。

事情到這里，進展得已經算是相當順利，劉悅自己也覺得一下子輕松了。雖然從改善住房的投入上，從2006年時候的20萬元，到2016年上半年的100萬元，再到如今的120萬元。相比于終于如愿以償簽下了自己心儀的房子來說，房價之差劉悅也覺得沒什么了。

接下來的日子，劉悅甚至還頗為得意，因為他為自己的“遠見卓識”沾沾自喜。簽下購房合同之后的一個月，同小區房價上漲了3000元/平方米；第二個月又上漲了4000元/平方米，到第三個月，也就是進入到2017年3月，房價突然飆升，短短一周之內，劉悅所購住房的小區，每平米的房價躥升5000元，單價達到了72000元/平方米。

本該更得意的劉悅，在這時候樂不起來了，因為他發現這一次房價的飆升，給他帶來了無盡的風險，還有接下來的跌宕起伏。

懸在半空

回憶起之前半個月的感受，劉悅說：“就是那種懸在半空的感覺。之前屬于自己的一居室已經過戶，沒有反悔的可能，可自己要買的房子因為遲遲湊不夠首付，也沒法過戶，這一段時間我的心始終是懸著的。”

前文提到，劉悅已與他人簽訂了一份68平方米兩居室的購房合同，在2017年1月和2月兩個月的時間里，分別走完了網簽、評估、銀行申請貸款、繳稅等環節，如今已經到了湊夠首付款285萬元即可完成過戶的節骨眼兒上。

3月初的北京已經有了春天的色彩。劉悅卻無心欣賞那美麗的春景，因為賣房的尾款，也就是買方申請的170萬元貸款遲遲未到，眼看自己買房合同規定的120天期限（從合同簽訂之日起的120內要完成過戶）僅剩一個月，劉悅心急如焚。

按中介的說法，正常情況下，商業貸款會在房屋過戶后10～15個工作日發放貸款，快的甚至四五天就放出來了。可劉悅賣出的那套房子，1月17日就過了戶，一個半月過去了，銀行貸款還是遲遲不見蹤影。

于是，從3月4日開始，劉悅天天給中介打電話，讓對方找銀行溝通，看看能不能把這筆貸款催下來。

結果并不好，銀行的答復是，春節之后，受年初放貸收緊以及國家相關調控政策雙重影響，銀行的放貸速度和流量都大幅縮水。最后，中介小哥還是讓劉悅耐心等待，說3月里怎么也能放款了。

可劉悅是真耐心不下來，眼看著自己買房的小區房價已經漲了12000元/平方米，自己買的68平方米兩居室，其價值已經從當初簽購房合同時的405萬元升到了490萬元。85萬元的差價，實際上已經達到了讓房主違約的臨界點。“按照購房合同，如果一方違約，將要付給另外一方20%的違約金，算一下405萬的房價，違約金是81萬，加上之前已經付了的中介費、稅費，也就是90萬左右。這時候，實際上已經有了房主違約的風險了。”劉悅說。

3月14日，是劉悅39歲的生日。這一天，劉悅和中介小哥約好去承接他所賣房屋貸款的某商業銀行支行，找貸款經理面談。 “我也沒法給你做保證，但我覺得問題不大，這兩天我給你回信。”貸款經理給了一個讓劉悅滿意的答復。

兩天后，貸款經理通過中介小哥給劉悅回了話：下周二三可能會放一批款出來，再等等。

橫生變故

3月20日，周一。劉悅忍不住給貸款經理打電話。“明后天會放一批款，你的這筆已經排在最前面了。”銀行貸款經理的話，讓劉悅稍稍放心。

轉過一天的早晨，劉悅調休在家，剛剛打開電腦準備處理一下工作上的事，手機響了。中介小哥：“劉哥，銀行那邊剛給我消息，咱們那筆款放不出來了，你看怎么辦？”“為什么？”“說是這批款項資金成本比較高，要先緊著房貸利息9折或者9.5折以及以上的先放，貸款經理說這是北京分行下達的內部規定。”（劉悅賣房以及買房人向銀行申請貸款是在2016年12月，那時該銀行給出的房貸利率是在基準利率上打8.5折，這在當時是普遍行情。而進入到2017年，隨著年初銀行放貸的收緊，以及國家相關政策的調控，該銀行也隨之將房貸利率調整到基準利率的9折及以上。）

半個多月的煎熬，卻等來了這樣一個結果，劉悅難以接受，他決定去受理銀行的北京分行總部討個說法。

“我也不知道怎么回事，在咱們之前的單子基本上都已經放款了，（利率）打九折的肯定都是在咱們之后（過戶）的，這銀行還講不講先來后到了？”見到劉悅，中介小哥一臉著急和憤憤不平。劉悅沒說話，叫中介小哥上車，兩人直奔某商業銀行的北京分行總部。

回憶當時的情況，劉悅說：“我當時的想法就是一定要跟分行要個說法。銀行是企業，要遵循市場規律，這我能理解，但凡事總得有個先來后到吧？那么大的一個銀行，總該講誠信吧？銀行這么做成了什么，見利忘義？唯利是圖？”

還沒有到該銀行的北京分行總部，中介小哥接到了支行貸款經理的電話，說如今還有一個辦法：讓貸款人（也就是買下劉悅房子的客戶）同意將當時談妥的利率8.5折調高至9折或9.1折。中介小哥說，這只能由貸款經理自己去跟貸款人交涉。

幾分鐘后，貸款經理電話過來，說貸款人已經同意把貸款利率調高到基準利率的9折，放款應該沒什么問題了。“當時我很吃驚，因為換位思考的話，我是不會同意這個方案的，我算過，對方貸款170萬30年，從8.5折提到9折，總還款就要多出來近9萬元。”劉悅說。而一小時之后的結果，印證了劉悅的話，貸款人反悔了，貸款經理“曲線救國”的方案也終于落空。“我能不能把銀行的這種行為理解為趁火打劫？雖然貸款經理的本意不是這樣，但他提出來的辦法如果最終實現，那不就是如此嗎？”劉悅說。

繼續回到前往分行總部討說法的行動中，劉悅還是沒有如愿，因為分行總部辦公并不對外，劉悅被高檔的電子門擋住了腳步，而通過支行貸款經理的溝通得知，分行總部的相關負責人也并沒有接待劉悅的意思。

劉悅有些心灰意冷，站在高樓林立、威嚴而肅靜的金融街，在那一刻，劉悅覺得自己渺小得甚至不如螻蟻。

朋友的一個電話給劉悅帶來了一絲生機，朋友讓他再去支行找貸款經理面談，再想想有什么辦法，畢竟對方是行內人，也許可以另辟蹊徑。

守得云開見月明

一小時后，劉悅站在了承接貸款申請的某支行樓下，并如愿見到了貸款經理。貸款經理跟劉悅說，要不這樣，再聯系他們主管試試。而這一試，劉悅迎來了轉機。

電話里，劉悅幾乎要聲淚俱下地把自己的情況再跟主管敘述了一遍，“我跟支行的主管說，這筆錢真的就是我的救命錢了，眼看我還有十幾天的時間就要違約了，一旦違約，不僅要買的房子買不了，還要支付違約金，里外就是100多萬的損失。”劉悅對這位主管說，他已經做好了第二手準備，也就是向一些中介機構的金融公司去做短期借貸來墊資，也就是人們常說的“首付貸”，而由這些金融公司墊資，月息就高達2%。劉悅對這位主管說，他更擔心的是，銀行到現在也沒有對放款時間有一個準確的預期，那背負的“首付貸”就變成了真正的“高利貸”，會成為壓在他身上的大山。

劉悅的這番話并沒有夸張，在如今房價處于制高點且北京控制房價的“3·17”新政出臺后，如果當下這筆交易違約后再買房，不僅付完違約金損失近90萬元，還要付出比原先多出近百萬元的房價。

這位支行主管最后承諾劉悅，次日上午親自到分行總部找放貸部門的高管做最后的努力。

走出銀行大門的一刻，劉悅欲哭無淚。連續多日的煎熬、等待、奔波，劉悅病倒了，重感冒。同事們說他這是“急火攻心”“心力交瘁”，劉悅知道，他這真的是急出來的。

第二天，3月22日11點半，貸款經理回信：“下午能放款。” 半個多月的苦苦等待，終于“守得云開見月明”，可劉悅卻沒有一點興奮的意思，他說，沒有收到這筆款的時候，就都還是空話。

下午2點半，銀行短信通知發到了劉悅的手機上，“人民幣貸款發放1700000”，劉悅終于長出了一口氣。這天傍晚，劉悅和妻子沒有急著回家陪女兒，而是用一頓稍稍高檔的晚餐小小慶祝了一下。

后面的事情很順利，一周之后，劉悅要買的房子終于完成了過戶手續，當看到新房本寫上自己的名字，劉悅心里的石頭終于落了地。而他也是幸運地搭上了“3·17”新政執行前的末班車。