關于南京市浦口區保障房建設的實踐與思考

中共南京市浦口區委黨校課題組

（中共南京市浦口區委黨校，南京 210001）

關于南京市浦口區保障房建設的實踐與思考

中共南京市浦口區委黨校課題組

（中共南京市浦口區委黨校，南京 210001）

保障性安居工程是一項宏偉的民生工程，實施好這一重大民生工程，關系經濟社會發展全局，惠及廣大人民群眾。作為“國家級江北新區”建設的重要承載地，浦口區始終將保障房建設作為重大民生工程列入政府為民辦實事項目，努力實現城鎮常住人口住房保障應有盡有。本課題組通過對浦口區保障房建設情況進行走訪調研，對責任國企—區康居集團保障房建設的實踐經驗進行總結思考，以期為浦口區乃至各地政府在保障房建設方面提供一定的參考和啟示。

保障性住房；創新思維；民本理念

黨的十八大報告提出：“要建立市場配置和政府保障相結合的住房制度，加強保障性住房建設和管理，滿足困難家庭基本需求?！苯陙?，浦口區一直將保障房建設作為重大民生工程列入政府為民辦實事項目，強化組織領導，建立運作大平臺，2014年底成立康居集團，統籌全區保障房的規劃建設，通過大投入、大建設，實現了“規模提高、建設提速、品質提升”的既定目標，正朝著“人等房”向“房等人”的方向邁進。本課題組通過對浦口康居集團保障房建設的實踐進行總結思考，為下一步更好地推動保障房建設提供參考。

一、南京市浦口區保障房建設的成效與做法

康居集團成立以來，緊緊圍繞“國家級江北新區建設”這一宏偉目標，通過整合全區國有資產和資源，統籌推進全區保障房的規劃建設。2015年承建保障房建設344萬平方米，交付供應7499套。2016年完成保障房總量約617萬平方米，交付供應12519套，同期相比，保障房建設量年增幅80%，提供房源年增幅68%。截至2017年5月底，浦口區保障房工程已竣工交付237萬平方米，安置房源19968套，預計2017年與2016年相比，保障房總量增幅25%，交付房源總量增幅59%。按照“交付一批、續建一批、開工一批”的滾動建設模式，同步推進鞏固片區、大新片區、潤泰片區、泰山片區、橋林（開發區）片區、外圍街道片區等“六大片區”保障房建設，有效緩解了拆遷安置矛盾，維護了群眾的切身利益。

（一）立足全局謀劃，形成保障房建設的新格局

一是搶抓發展機遇，超前謀劃布局。浦口區立足安置點建設現狀，著眼長遠發展需要，搶抓江北新區規劃編制的契機，出臺《浦口區“十三五”保障性住房建設規劃》，超前謀劃布局全區保障房建設。緊緊圍繞住房供應體系建設，以轉型發展為主線，以政府主導和市場運作密切結合為手段，結合我區全面推進綜合改革工作，切實推進住房保障品種從紛繁蕪雜向規范統一轉變，保障重點從征收安置向城市困難群體基本住房保障轉變，保障房建設模式從集中建設為主向集中建設與分散建設并重轉變，管理方式從粗放向精細轉變，基本建成符合浦口實際的基本住房保障體系。

二是完善公建配套，落實利民惠民政策。住房保障作為社會公共服務的重要內容，是黨和政府解決城市中低收入家庭住房困難的一項惠民工程，這項惠民工程的完整性、服務性、公益性主要體現在保障房小區的公建配套上?？稻蛹瘓F嚴格按《南京市公共設施配套規劃標準》配建公共設施，推進保障房片區周邊配套的市政道路、河道、公建設施的建設，為居民提供便捷的居住生活服務。目前整個片區的商業、學校、社區中心等配套都是與保障房項目同步設計、同步施工、同步交付使用的，如鞏固保障房片區就規劃配套7個社區中心、5個幼兒園、3個小學和2個中學，改變了過去人們印象中保障房小區配套不全、生活不便等不良現象。另外，康和物業的“管家式”服務模式、睦鄰中心及正在探索的“放學來吧”、“銀發影院”、“夕陽紅”等親情服務真正地觸及每一個民生角落，讓利民惠民的好政策真實地落到百姓心坎里。

三是探索建管一體化，提升整體宜居性。物業管理是保障房小區不可缺少的一部分，能否管理好保障房小區、解決好大量低收入家庭居住在一起帶來的各種訴求，關系到保障房能否建成真正的民心工程。為全面提升保障房小區物業管理水平，康居集團創新物業管理模式，探索建管一體化模式，創國有企業物業品牌。2016年，與綠城物業采取服務合作模式，嫁接成立了自有物業公司--康和物業管理有限公司，集物管、綠化管理、保潔服務、家政服務、園林綠化工程等為一體，對保障房小區進行集中管理。進駐濱江和園是康居集團打造保障房物業自主品牌、把保障房物業從分散管理轉變為集中管理的首次嘗試，通過加強環境整治、小區停車管理、綠化提升等舉措，實現了物業無縫對接，加強了與業主的親情溝通，小區整體面貌得到有效提升，成功獲選“2016年度浦口區十佳最美小區”，改變了過去保障房小區重建設、輕管理的狀況。此外，公司保安實行24小時巡邏，客服實行報修15分鐘響應機制、24小時為業主提供上門服務。作為全區重點改革項目的“管家式”服務模式已在青年人才公寓項目中試行，并逐步向已交付保障房小區推廣，全面提升保障房小區的物業管理水平。

（二）堅持“三化”要求，打造保障房建設的新亮點

一是建設推行標準化，提升品牌形象。住宅標準化有利于實現居住權力保障和居民體面而有尊嚴的生活。2015年康居集團在全區的保障房建設中設立“ISO標準化”，這在整個南京市尚屬首次。標準化首先是質量高標準，以鞏固地塊項目為試點，推行“樣板引路”，從工程建筑標準、施工安全、建材擺放、工地管理、戶型設計等方面全面實施標準化建設，徹底顛覆了老百姓對保障房建筑工地質量低、房型差，材料不過關，施工不規范等固有印象，同時為施工安全加了一道“安全閥”。保障房建設標準化是一個不斷完善的過程，在確保質量的基礎上，最大程度地縮短建設周期，實現工期標準化。從拆遷交付土地開始，高層周期控制在2年半，小高層周期控制在2年，多層周期控制在1年半，減少百姓在外過渡時間，逐步由“人等房”向“房等人”模式轉變。

二是招標方式集約化，降低建設成本。由于保障房建設體量逐年增加，2016年康居集團保障房建設的主題就是全成本控制，把零散招標變成集中招標。從對電梯、太陽能等貨物類項目開始進行集中采購招標，在保證貨物質量、良好的維保售后的前提下，大大減少各項目貨物采購成本和安裝時間，加快推進項目建設。以電梯集中采購為例，每臺采購平均價格達到27.67萬元，以往單獨招標平均價格達到32萬元，每臺電梯節約近5萬元。并逐步把集中招標從機電設備類延伸到主材類，比如對外墻真石漆進行集中采購，減少不必要的浪費。

三是建設項目精準化，提高科技含量。為貫徹建筑產業現代化戰略，推進房地產供給側結構性改革，浦口區政府高度重視建筑產業現代化推進工作。2017年康居集團提出保障房建設項目精準化，縮小與商品房的差距。一方面推廣綠色建筑，即在建筑的全壽命周期內，最大限度地節約資源、保護環境和減少污染，為人們提供健康、適用和高效的使用空間，與自然和諧共生的建筑?？稻蛹瘓F全面貫徹“綠色發展、循環發展、低碳發展”理念，在保障房建設中積極推廣與普及綠色節能建筑新技術，如鞏固5、6號地項目已采用綠色二星建筑標準，鞏固10號地采用綠色三星建筑標準，努力做到通過優化設計，在不額外增加工程造價的前提下確保保障房項目內每個住宅組團滿足國家一星綠色建筑標準，打造“四節一環保”（即節地、節能、節水、節材及室內外環境保護）的保障房住宅小區；另一方面運用PC裝配式建設，即建筑物的各個組成主要結構構件，不需要在現場制作，而是預先在預制場或加工廠里制作好，運送至現場，進行起吊、安裝、連接等工作。這種以“裝配式”為主要特征的建筑工業化，被視為綠色建筑的最佳實現手段。浦口區2016年新開工的保障房項目全部采用PC裝配式樓梯，集中在鞏固6號地人才公寓、鞏固10號地二期中學、潤泰7號地復興小學等項目，率先在人才公寓、教育配套中使用PC裝配式建筑，總建筑面積約11萬平方米，并將在保障房項目中全面推行，使其成為未來康居集團建設項目的主流模式，為浦口區“資源節約型、環境友好型”住宅產業化推廣建設走出一條新路。

（三）創新工作舉措，構建保障房建設的新機制

一是借力PPP模式，解決融資難題。隨著江北地區城鎮化的推進，保障房建設、棚戶區改造等城建領域的資金需求量越來越大，面對巨大體量帶來的資金壓力，康居集團從創新建設模式入手，在已有的自建、代建、項目管理三類建設模式基礎上，重點拓展PPP融資建設渠道。截止目前，全區已有4個保障房項目采用了PPP模式，建設總投共計66.21億元。保障房項目引入PPP模式，社會資本承擔了項目的投資、設計、建設、運營和維護等所有具體工作，集團則對設計、監理、造價及資金等方面進行全程監管，一方面有利于社會資本參與項目資金的籌集，解決了資金來源難題，項目參與各方在合作中共擔風險和責任，降低了運作風險；另一方面優化了運作與管理技術，社會資本特別是央企、國有大型企業在住宅設計、商品配套、建設成本管控、運營管理等方面擁有更為市場化的優勢，有助于全面提升保障房的綜合水平。

二是借智人才資源，提高管理水平?？稻蛹瘓F充分發揮企業和駐區高校雙方的優勢，將“走出去”與“引進來”相結合，提高人才隊伍整體素質，使整個隊伍的精氣神符合時代要求。一方面讓人才隊伍“走出去”。開展對標找差，向先進企業學習，2016年度組織50人10余次外出學習活動，主要學習安置房公園景觀、海綿城市、裝配式建筑、外墻涂料等內容。另一方面將人才隊伍“引進來”。與南京工業大學等高校合作，聯合舉辦城市建設與管理研修班，并合作共建實訓基地。由康居集團為南京工業大學建筑學院大四及讀研學生提供良好的實訓平臺，針對不同專業創造不同的實習培訓的機會，挖掘學生的創新潛能，鍛煉學生的實踐能力，做到將專業知識學以致用。通過校企合作，借智南京工業大學建筑學院優秀的人才資源，真正做到產學研一體化，互惠共贏。

三是借勢人才安居項目，助力新區騰飛。2017年4月25日，《南京市人才安居辦法》正式發布，規定在寧的各類人才可以享受購買共有產權房、拿購房補貼、住人才公寓和公租房、領租房補貼等不同待遇，構建“購、租、補”三位一體人才安居體系。隨著江北新區的發展和人才的不斷引進，浦口區積極探索“住?！眮砦瞬?、服務人才、留住人才。江北新區首推1500套人才共有產權房，這是江蘇省首個專為人才提供的共有產權房項目。十三五期間全區規劃人才安居住房總面積105萬平方米，目前已交付使用15.73萬平方米。如盛景華庭南苑青年人才公寓項目作為浦口區首個已建成交付的人才安居住房項目，目前已為南京軟件園、浦口經濟開發區等平臺提供人才房952套。鞏固6號地人才安居住房項目作為浦口區首個采用PC裝配式技術的住宅項目，綠色建筑三星標準設計，推廣新技術、新材料、新工藝，計劃2018年竣工。橋林先進制造業基地產業人才共有產權房項目作為《南京市人才安居辦法》出臺后浦口區首個先行先試項目，計劃2019年竣工交付。下一步，康居集團將緊緊圍繞加快產城一體化的總體目標，匠心打造精品之作，努力建成一批“布局合理、套型適合、設施齊全、生活便利”的人才安居住房。

二、南京市浦口區保障房建設的思考與啟示

建設保障房是一項宏偉的民生工程，康居集團致力于承擔社會責任，始終堅持“以促進社會的發展和實現民眾的安居為已任，光大華夏建筑藝術的風采”的經營宗旨，堅持民本思想，秉持創新理念，盤活人才資源，強調實干精神，高標準建設保障房，為浦口區乃至各地政府在保障房建設方面提供了一定的參考和啟示。

（一）自覺踐行民本理念是根本

習近平總書記指出：“人民對美好生活的向往，就是我們的奮斗目標。要把人民放在我們心目中最高的位置，把人民的期待變成我們的行動，把人民的希望變成生活的現實，讓人民群眾有幸福感、獲得感。”保障房建設是為解決高房價條件下中低收入人群住房困難而推出的民生工程，面對的是民眾迫切的需求和期待，體現的是政府“以人為本”的執政理念。為方便低收入家庭日常生活，降低其生活成本，浦口區保障房建設在選址上始終堅持以民為本，立足全局、著眼長遠，舍得眼前利益，重點布局在城區中心地帶，改變以往保障房選址偏、配套缺、品質低的做法，實現與商品房開發項目同步建設、深度融合，小區配套應配盡配，保障對象應保盡保，“管家式”等服務無不體現以人民為中心的發展理念，真正把“民心工程”辦成“利民工程”、“便民工程”。

（二）始終秉持創新思維是動力

習近平總書記強調：“創新是引領發展的第一動力，抓住了創新，就抓住了牽動經濟社會發展全局的‘牛鼻子’。抓創新就是抓發展，謀創新就是謀未來。”保障房的建設同樣需要創新思維，而康居集團成立僅僅幾年時間能夠取得輝煌成績的根本原因就在于不斷創新：借力“PPP模式”，解決融資難題；引入“ISO標準化”，提升品牌形象；探索“建管一體化”，創國有企業物業品牌；實施校企合作，實現產學研一體化；推廣綠色建筑、運用PC裝配式建設，將建造過程與信息化、工業化緊密結合，推進建筑企業現代化……通過一系列創新舉措，打響一場場保障房建設的“攻堅戰”。只有把發展基點放在創新上，通過創新培育發展新動力，才能激發創新活力、釋放創新紅利，讓創新在全社會蔚然成風。

（三）堅定不移真抓實干是關鍵

習近平總書記指出：“實干興邦、空談誤國?！弊龊命h和國家各項工作，關鍵在于求真務實、真抓實干。保障性安居工程是一項宏偉的民生工程，也是完善住房政策和供應體系的必然要求。大規模實施保障性安居工程，是黨中央、國務院作出的重大決策，是當前和今后幾年政府工作的一項重要任務。實施好這一重大民生工程，關系經濟社會發展全局，惠及廣大人民群眾?？稻蛹瘓F致力于承擔社會責任，在發展的過程中，不斷發揮紐帶作用，把廣大群眾的心與黨和政府連接起來，在保障房建設上責無旁貸地充當主力軍的角色。緊緊以項目建設為抓手，以釘釘子精神、抓鐵有痕、踏實留印的勁頭和主動作為、務實擔當的作風，擼起袖子加油干，撲下身子抓落實，奮力推進保障房建設這一重大民生工程。集團成立短短兩年多時間，保障房建設總量從集團成立之初的344萬平方米/年到711萬平方米/年，交付供應總量從7499套/年到19905套/年，逐漸解決了過去拆遷遺留下來的大量歷史欠賬問題，把過去零散片區建設變成連片開發建設，把一批批棚戶區變成一座座高樓大廈，為江北新區發展重大產業項目提供托底保障，真正起到“建設改造一片、帶動提升一方”的作用。

（四）全面甄選人才隊伍是保證

習近平總書記多次強調：“國以才立，政以才治，業以才興?！比瞬攀瞧髽I和社會發展最核心的要素，是科學發展的第一資源。因此要樹立強烈的人才意識，尋覓人才求賢若渴，發現人才如獲至寶，舉薦人才不拘一格，使用人才各盡其能。康居集團著眼于“需”，全視角引才（如校企合作共建實訓基地）；著眼于“精”，全鏈條育才（如開展對標找差，向先進企業學）；著眼于“適”，全方位用才（如建立健全人才選拔任用體制機制）；著眼于“優”，全措施留才（如研究修訂《工作目標考核及薪酬管理辦法》），聚天下英才而用之，讓更多千里馬競相奔騰。

責任編輯：徐芳

F293.3

A

1674-1676（2017）04-0028-04

2016-2017年度南京市黨校系統調研課題“關于南京市浦口區保障房建設的實踐與思考”（項目編號：16XT16）。

中共南京市浦口區委黨校課題組（成員：修楠高文芳趙慧）。

執筆人：修楠（1988-），女，山東聊城人，中共南京市浦口區委黨校講師，研究方向為經濟管理研究。