健全符合市情、適應(yīng)市場規(guī)律的住房體系

文/本刊評論員

健全符合市情、適應(yīng)市場規(guī)律的住房體系

文/本刊評論員

為了促進(jìn)“住有所居”目標(biāo)的實現(xiàn)，經(jīng)過不斷實踐和探索，上海基本形成了房地產(chǎn)市場和住房保障“兩大體系”，其中:市場體系堅持“三個為主”，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主；保障體系堅持“四位一體”，即全面推進(jìn)廉租住房、公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)保障住房、征收安置住房的體系建設(shè)。在城市常住人口規(guī)模不斷擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)社會快速發(fā)展時期，這種住房體系不僅能適應(yīng)城市發(fā)展的實際需要，而且能為緩解住房矛盾發(fā)揮重要作用。2000年以來，全市常住人口增加了八百多萬人，人均住房建筑面積增加了一倍多。在全部居民家庭中，擁有產(chǎn)權(quán)住房的家庭占比有較大提高。隨著全市住房成套率逐步提升以及現(xiàn)代建筑材料和技術(shù)的推廣應(yīng)用，居民的居住條件得到了明顯改善。

對于人口高度聚集的超大城市，住房問題是一個始終要面對的重大問題。它不僅關(guān)乎經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市運行，也是人民群眾最為關(guān)心的民生問題之一。在全球主要城市中，既有因住房問題解決得較好而促進(jìn)城市轉(zhuǎn)型升級、競爭力逐步提升、居民安居樂業(yè)的案例，也有因住房問題解決得不好而使城市競爭力不斷下降、經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展缺乏活力，甚至暴發(fā)危機(jī)的案例。因此，分析上海的住房體系，既要有歷史思維，也要有全球視野，既要立足上海實際，又要遵循超大城市發(fā)展規(guī)律，既要總結(jié)發(fā)展經(jīng)驗，還要勇于探索突破。

進(jìn)入新時期以后，上海的住房發(fā)展面臨新形勢。首先，住房需求出現(xiàn)新變化。在生活水平不斷提高、老齡化程度逐漸加深、家庭小型化趨勢愈加明顯的背景下，住房需求更趨多元化，居民也更加關(guān)注居住品質(zhì)。其次，住房供應(yīng)面臨新情況。由于資源環(huán)境約束更加趨緊，要更加重視資源集約節(jié)約利用、存量住房供應(yīng)、租賃住房供應(yīng)。再次，住房發(fā)展邁入新階段。在新的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展形勢下，要更加重視促進(jìn)產(chǎn)城融合、城市特有住區(qū)風(fēng)貌保護(hù)、居住品質(zhì)提升。

面對新形勢，上海的住房體系在運行中還存在不少需要完善的方面。首先，房地產(chǎn)市場體系與住房保障體系的銜接存在問題。“兩大體系”之間的有效銜接不夠，協(xié)調(diào)機(jī)制不夠健全。其次，房地產(chǎn)市場體系存在長效性問題。為了應(yīng)對房地產(chǎn)市場過熱和房價過高的問題，目前更多采取的仍然是行政手段，在長效機(jī)制建設(shè)方面尚需加強(qiáng)。再次，住房保障體系存在可持續(xù)性問題。需要從城市發(fā)展導(dǎo)向、公共資源配置及目標(biāo)群體設(shè)定等方面進(jìn)一步增強(qiáng)上海住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展能力。

一個相對健全的住房體系要統(tǒng)籌考慮國際發(fā)展趨勢、國家戰(zhàn)略需要與自身發(fā)展實際，其目的是促進(jìn)住有所居，推動城市經(jīng)濟(jì)社會良性發(fā)展。為此，應(yīng)不斷健全符合市情、適應(yīng)市場規(guī)律的住房體系。首先，加強(qiáng)住房體系的基礎(chǔ)性制度建設(shè)。核心是處理好政府與市場的關(guān)系，要強(qiáng)化政府在立法、規(guī)劃、體系建設(shè)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范和監(jiān)管等方面的職責(zé)，使市場在資源配置中起決定性作用。其次，增強(qiáng)住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展機(jī)制。重點是處理好需要與可能的關(guān)系，要圍繞城市發(fā)展戰(zhàn)略明確住房保障的范疇、方式、資源等，防止出現(xiàn)福利斷崖和福利陷阱等。再次，完善房地產(chǎn)市場體系的長效機(jī)制。關(guān)鍵是處理好供應(yīng)與需求的關(guān)系，在滿足合理自住需求的前提下不斷推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，尤其是不斷增加有效供給，避免市場大起大落。