健全符合市情、適應市場規(guī)律的住房體系

文/本刊評論員

健全符合市情、適應市場規(guī)律的住房體系

文/本刊評論員

為了促進“住有所居”目標的實現，經過不斷實踐和探索，上海基本形成了房地產市場和住房保障“兩大體系”，其中:市場體系堅持“三個為主”，即以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主；保障體系堅持“四位一體”，即全面推進廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障住房、征收安置住房的體系建設。在城市常住人口規(guī)模不斷擴張、經濟社會快速發(fā)展時期，這種住房體系不僅能適應城市發(fā)展的實際需要，而且能為緩解住房矛盾發(fā)揮重要作用。2000年以來，全市常住人口增加了八百多萬人，人均住房建筑面積增加了一倍多。在全部居民家庭中，擁有產權住房的家庭占比有較大提高。隨著全市住房成套率逐步提升以及現代建筑材料和技術的推廣應用，居民的居住條件得到了明顯改善。

對于人口高度聚集的超大城市，住房問題是一個始終要面對的重大問題。它不僅關乎經濟發(fā)展和城市運行，也是人民群眾最為關心的民生問題之一。在全球主要城市中，既有因住房問題解決得較好而促進城市轉型升級、競爭力逐步提升、居民安居樂業(yè)的案例，也有因住房問題解決得不好而使城市競爭力不斷下降、經濟社會發(fā)展缺乏活力，甚至暴發(fā)危機的案例。因此，分析上海的住房體系，既要有歷史思維，也要有全球視野，既要立足上海實際，又要遵循超大城市發(fā)展規(guī)律，既要總結發(fā)展經驗，還要勇于探索突破。

進入新時期以后，上海的住房發(fā)展面臨新形勢。首先，住房需求出現新變化。在生活水平不斷提高、老齡化程度逐漸加深、家庭小型化趨勢愈加明顯的背景下，住房需求更趨多元化，居民也更加關注居住品質。其次，住房供應面臨新情況。由于資源環(huán)境約束更加趨緊，要更加重視資源集約節(jié)約利用、存量住房供應、租賃住房供應。再次，住房發(fā)展邁入新階段。在新的經濟社會發(fā)展形勢下，要更加重視促進產城融合、城市特有住區(qū)風貌保護、居住品質提升。

面對新形勢，上海的住房體系在運行中還存在不少需要完善的方面。首先，房地產市場體系與住房保障體系的銜接存在問題。“兩大體系”之間的有效銜接不夠，協(xié)調機制不夠健全。其次，房地產市場體系存在長效性問題。為了應對房地產市場過熱和房價過高的問題，目前更多采取的仍然是行政手段，在長效機制建設方面尚需加強。再次，住房保障體系存在可持續(xù)性問題。需要從城市發(fā)展導向、公共資源配置及目標群體設定等方面進一步增強上海住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展能力。

一個相對健全的住房體系要統(tǒng)籌考慮國際發(fā)展趨勢、國家戰(zhàn)略需要與自身發(fā)展實際，其目的是促進住有所居，推動城市經濟社會良性發(fā)展。為此，應不斷健全符合市情、適應市場規(guī)律的住房體系。首先，加強住房體系的基礎性制度建設。核心是處理好政府與市場的關系，要強化政府在立法、規(guī)劃、體系建設、標準規(guī)范和監(jiān)管等方面的職責，使市場在資源配置中起決定性作用。其次，增強住房保障體系的可持續(xù)發(fā)展機制。重點是處理好需要與可能的關系，要圍繞城市發(fā)展戰(zhàn)略明確住房保障的范疇、方式、資源等，防止出現福利斷崖和福利陷阱等。再次，完善房地產市場體系的長效機制。關鍵是處理好供應與需求的關系，在滿足合理自住需求的前提下不斷推進供給側結構性改革，尤其是不斷增加有效供給，避免市場大起大落。