民生問題依然是房地產業攻堅克難的重點
——上海“兩會”中關于房地產業的熱議問題綜述

民生問題依然是房地產業攻堅克難的重點
——上海“兩會”中關于房地產業的熱議問題綜述

一月中旬，上海召開“兩會”。人大代表和政協委員在會上討論的熱點問題主要集中在交通整治、食品安全、二胎生育、教育減負等范圍內，房地產市場問題出人意料地沒有被重點討論。其實也好理解：一方面，年前召開的中央經濟工作會議對2017年房地產業發展已經提出了明確的目標和要求；另一方面，在中央和上海采取的一系列調控政策的作用下，樓市正朝著人們預期的方向發展，“兩會”對樓市政策和調控的積極成效予以充分肯定。由于房地產業的內涵十分廣泛，樓市問題雖然沒有成為議論的重點，但是房地產業所涉及的其他民生問題仍然是人們關心的熱點。

一、不希望看到上海房價太高

新任上海市長應勇在答《新加坡聯合早報》記者時說：我們不希望看到上海的房價太高。房價太高，不利于吸引人才，不利于年輕人的發展，會影響城市的活力、創新能力，也不利于上海的長遠發展。去年上海堅決貫徹黨中央、國務院關于房地產市場調控的要求，出臺了“滬九條”、“滬六條”等政策，從實施的情況看，政策效果正在逐步顯現。下一步，我們將繼續加強對房地產市場的調控，牢固確立“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。始終堅持“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主”的原則。尊重規律，綜合運用行政、經濟和法律等手段，促進房地產市場平穩健康發展。與此同時，政府還要進一步完善廉租住房、公共租賃住房、共有產權保障房和征收安置住房“四位一體”的住房保障體系。今年，市政府已經決定新增5萬套各類保障性住房，完成48萬平方米中心城區二級舊里以下房屋的改造，完成4.4萬平方米郊區城鎮的舊區改造，實施300萬平方米老舊住房綜合改造，進一步改善困難群眾的居住條件。我們要進一步加大對各類人才住房的保障力度，還要加強對房地產中介機構的嚴格監管，嚴厲查處炒作房價、發布虛假信息等違法違規行為。

市政協委員錢振峰建議，上海外環線內新建商品房需全裝修上市。他說，上海市有關部門不久前發文明確規定，自今年1月1日起，外環線以內的新建商品房，一律全裝修上市。這樣做好處多多，但全裝修房的推廣還需本市有關部門制定一系列配套的法規制度，提供全程的有效服務。通過法規與服務的雙管齊下，以切實有效的措施，確保全裝修房在外環線內的推行。他建議：在核價時，將裝修的工料等費用從售樓總價中剝離，另外單列，且裝修的工料費可排除在房產稅等之外。對裝修的工料費，以明細單形式列出所有的材料開支。根據購房者的實際需要，分別提供簡潔型、居家型、豪華型等至少三種不同款式、不同價位的裝修樣板供業主選擇。

二、完善小區“三駕馬車”，物業管理才能管得好

市政協委員劉艷認為：小區綜合治理是基層社會治理的重要內涵，但當前小區居委會、物業服務企業、業委會這“三駕馬車”各有各的“短板”。因此，要明確業委會的法律地位，厘清政府、市場、社會三者關系，形成政府監管、指導，物業服務企業提供中介和專業服務，業委會代表業主行使法定權利的新型社會治理格局。

市人大代表盧蘊玉指出：居委會、業委會和物業服務企業這“三駕馬車”中，業委會可說是“牽一發而動全身”的角色。把好業委會的“人選關”，“三駕馬車”各唱各調、互相扯皮的現象也會不治而愈，整個小區將運轉自如。小區業委會承擔著溝通、協調、監督、維護等功能，然而，目前業委會在組建、換屆和運行中都存在較多問題。由于業主對“自治”缺乏正確的認識，在實踐中，業委會未經業主大會授權擅自決策、擅自行動的情況時有發生，侵害了業主的權益，引發了諸多矛盾。還有一些業委會過分強調對物業管理的監督作用，干涉物業服務企業的具體業務，影響了企業的正常管理，導致矛盾產生。而另有一些業委會，既不監督物業服務企業對物業管理費的使用情況，又不協調業主與物業服務企業間的關系，形同虛設。說到底，還是業委會的自身定位不夠清晰，沒有發揮應有作用。

劉艷委員指出：雖然物業管理條例和物權法明確了業主和業主大會有監督業主委員會的權利，但對監督權的行使、監督機構及方式未作出明確規定，常導致“人人監管，人人都起不到監督作用”的尷尬局面。首先應該完善相關法律法規，然后通過統一引導、個案指導等手段，規范業委會的運作。還可增設由社區多方代表組成的物業管理監事會或監督委員會，加強對業委會的監督力度。

市政協委員楊雄指出：上海社科院的一份調研報告顯示，本市物業服務企業的服務質量較差，企業發展層次整體偏低，長期存在“重管理輕服務”的認識誤區，推諉、拖沓、懈怠履行物業服務義務現象較普遍，服務質量有待提高。而讓物業服務企業感到痛苦的，是它承擔了本不該由其承擔的責任。諸如小區鄰里矛盾引起的物業糾紛、一些政府部門下派給居委會的事務、部分屬于業主大會決定范圍的管理責任，大多壓給物業服務企業。企業缺少相應的法定權限和資源手段，被推到了矛盾沖突的風口浪尖。對于不應該、不適合由物業服務企業承擔的行政性事務，應盡可能交給社區中的其他組織承擔。暫時無法剝離的，應充分發揮街道的綜合管理與協調職能，建立相關各方的責任和風險分擔機制。

市人大代表盧蘊玉說：當前，物業服務企業虧損經營現象較普遍，物業服務費和使用權房租金標準偏低，當企業要求提高物業費標準時，往往會遭到業主的反對。要加大對業主的培訓，讓大家都知道有關物業收費標準、維修資金等一系列物業管理的基本知識。

楊雄建議：應組織屬地的區人大代表就盡快出臺物業服務費標準調整方案、物業服務企業稅費減免扶持政策（如參照營改增稅制改革方案）等形成書面意見，提交市、區兩級人大，推動相關的政策制定工作。

對于如何提高物業服務企業的服務質量，市政協委員安翊青建議：發揮物業管理行業行風測評工作作用，通過評價指標的設置和完善，引導物業服務企業轉變經營理念。采取定期檢查、隨機抽查、專業抽樣調查等方式，加強服務質量監管力度，將檢查結果與財政補貼機制掛鉤。

長期擔任居委會黨支部書記的市人大代表張雅玉說：在住宅小區綜合治理中，居民區黨組織領導核心作用發揮是否到位，直接影響小區治理的成效，必須進一步健全居民區黨組織與居委會、業委會、物業服務企業的治理架構，充分發揮基層治理體系在住宅小區綜合治理中的作用。目前，“80后”、“90后”的“小巷總理”和基層工作者越來越多，基層干部隊伍面臨新變化。青年干部在社會治理中要提升組織能力、為人處世能力，學習法律知識、心理學知識，還要學會耐心、熱心、細心地服務居民，要在市區兩級層面加大對青年基層工作者的培育力度。

市人大代表、浦東新區塘橋街道黨工委書記朱洪明建議：政府應放手讓社會組織發揮更多能量，探索第三方機構化解社會治理矛盾的新路。必須引入真正熱心社會公益的人員和社會組織，在政策層面加大吸引力，比如通過稅收優惠等形式調動其積極性。

市住建委主任顧金山說：目前，上海已有8469個小區組建了業委會，占符合條件小區總數的87.86%，組建率居全國首位。截至2016年底，上海已創建了346個住宅小區黨建聯建示范點。居委會和小區業委會之間建立了良好的溝通機制。下一步，上海將繼續加大居委會和各個小區業委會之間的交叉任職，在試點的基礎上加大力度予以推進。

三、讓老公房居民更有獲得感

市人大代表張雅玉指出：上世紀五六十年代開始，本市建造了曹楊新村、天山新村等國有企業集體宿舍和市、區部門直管公房。這些房屋多為煤衛合用的“非成套房屋”，房齡高、建設標準低，各種設施已破損嚴重，存在不少安全隱患。建議做好上海中心城區非成套房屋改造規劃。由于每個區的情況都不同，可以探索評估機制，逐步實現非成套房屋改造的全覆蓋。積極推進非成套房屋改造，也可采取“拆落地”方式，居民先通過租房等過渡方式搬離老房，然后由政府將老房拆除，在原地重建，待房屋竣工后居民再回搬。改造后，居住面積略為擴大，居民還可以擁有獨立的煤衛設施和更加合理的空間布局，從根本上解決困擾居民的煤衛合用、結構老化、嚴重積水、電線電纜老化等難題，讓老公房居民更有獲得感。

市人大代表朱洪明說：小區管理質量直接影響居民的生活質量和幸福指數。2014年市委一號課題“創新社會治理，加強基層建設”形成了“1+6”文件，平改坡、二次供水改造等具體問題的改造力度都特別大。但改造完成后，后續管理又出現問題。各街道都成立了網格中心，但老百姓的需求單子派出去了，很多問題單個部門無法解決，多部門協調解決機制仍需進一步完善。

市住建委主任顧金山說：違法搭建、群租、損壞房屋承重墻等問題一直是小區管理工作的“老大難”。有關部門將通過城市綜合執法和相關專業執法，根據情節輕重依法處置。同時，居民應開展自治和自我管理，遵守相關規定。對敲承重墻、群租、違法搭建等行為，光進行罰款已不足以震懾，因此，需將違規行為納入市公共信用信息服務平臺，當事人在貸款、工作、出國、居住證管理積分方面會受到影響，以此形成長效的信用管理制度。

四、建議設“電梯辦”提供一門式受理及服務

市政協委員陳啟偉在提案中指出：上海開展既有多層住宅加裝電梯試點已四五年了，市政府出臺了一系列支持政策，并給予財政補貼。最近，市住建委、市規土局和市技監局又發布簡化手續的通知，使這項工作取得了一定進展。不過，目前上海已完成和實施的加裝電梯項目只有十多處，數量并不多，還遇到不少困難，一是協商難。根據本市文件規定，既有多層住宅加裝電梯須經二次征詢：第一次，須征得增設電梯所在樓90%的業主同意，若涉及占用小區土地或專有部位，須征得三分之二以上相關權利業主同意；第二次，改造方案和資金籌措方案，須征得加裝電梯所在樓三分之二以上業主同意并簽訂改造協議。這樣的協商如果沒有居委會、業委會等幫助，靠樓內居民自己來完成，難度很大。二是辦理難。既有多層住宅加裝電梯屬于建設工程的一種，手續十分繁復，原先加裝電梯項目從啟動到竣工，要走60多步程序、蓋46個章，一般需要一年時間。去年6月，市住建委和市規劃局簡化了審批手續和環節，審批章從46個精簡到15個，不過只在普陀區怒江苑一處進行試點，其他區的居民都未能獲得這一便利。三是協助難。加裝電梯雖說業主是主體，但由于這項工作十分復雜，需要得到各方支持才能辦成。目前，上海各區職能部門對此支持力度不一。不少街道、鄉鎮對此更是不甚了解、不予支持。業委會也是一個重要環節，如果沒有業委會或業委會不健全，加裝電梯只能擱淺。四是建設施工難。一棟六層或七層的住宅樓加裝一部電梯，電梯成本以及土建、安裝工程，究竟需要多少資金？由于沒有可以參考的標準，很多居民對此感到困擾。另外，項目即使順利開工，也會不斷遇到困難。

針對上述難點，陳啟偉委員建議：政府應當加大扶持力度。上海新版《住宅設計標準》規定，今后所有四至六層的新建住宅將設電梯，那么，上海能否也出臺規定，對于符合條件的既有多層住宅，盡可能鼓勵加裝電梯？市委市政府應當將多層住宅加裝電梯作為全市層面的一項民生實事加以推進。應進一步簡化流程，實行一門式受理、一條龍服務。可以效仿福州市和廈門市政府的做法，在行政服務中心專設老房加裝電梯一條龍服務窗口和一站式辦公，專門受理和辦理有關審批手續，提高工作效率，推進加梯工作順利進行。還可以在各街道、鎮的自治辦下設立一個“電梯辦”，專門受理加裝電梯的咨詢，同時發動居委會積極參與，為居民加裝電梯提供各類服務。制定行業標準，規范建設施工企業和中介組織的服務，能夠緩解建設施工難。住房修建協會可以根據需求，推出有資質的設計、施工企業目錄，以及加裝電梯的費用標準，供居民選擇。時下各區都有舊住房改造實施單位，對于加裝電梯項目，可以結合舊房改造接受居民委托，從而一并實施。

五、保護性開發二級舊里，保護優秀歷史文化資源

市政協委員安翊青說：在二級舊里的改造中，盡管有很多的專家呼吁，要對成片的二級舊里房屋進行甄別，并加以區別對待，但是由于拆除后新建要比采取保護性措施改造二級舊里更加便捷，在實踐中常常全部一拆了之，這不僅毀壞了上海城市的建筑歷史發展脈絡，更中斷了上海的海派市民文化傳承。市有關部門應當對本市“十三五”期間計劃改造的所有二級舊里地區進行全面深入的調研和摸底，對于那些符合保護性改造條件的二級舊里，及時采取措施，停止直接拆除后新建的改造模式，轉而采取保護性開發措施，保護好二級舊里這張城市文化名片。

市政協委員陳永弟在會議發言中指出：上海有著極為豐富的優秀歷史文化資源。最新數據顯示，全市有44個歷史文化風貌區，119個風貌保護街坊，1058幢優秀歷史建筑。這是前人留下的珍貴遺產，更是當代人必須倍加珍惜、精心保護好的珍貴財富。目前由于種種歷史原因和客觀條件限制，上海的歷史建筑保護面臨不少難題，如：權屬關系復雜、有效保護難；“72家房客”居非混用，過度使用導致文化價值的流失；開發模式單一，綜合利用難，多數仍停留在零星商業、餐飲服務等低層次階段，導致原生態文化流失，找不到兒時的記憶，記不住曾經的鄉愁；權責不夠明晰，精準監管難，能管的部門不少，但誰都管不全，最終管不好。面對上海規模最大、保存最完整、建筑形式最豐富的歷史建筑群，靜安區委、區政府與市有關部門積極探索“保護性征收”的新政策，將張園地塊納入舊改征收范圍，最大程度保留歷史文化原生態風貌。通過整體性規劃，實現成片開發，對整個張園8.75萬平方米及其周邊南京西路、吳江路等相連區域，進行整體性規劃，聯動開發，協同發展，通過綜合性利用，促進多元融合，融商務商業、時尚娛樂、文化風情以及居住等多重功能于一體，形成一個中西合璧、古今交融、多元互動的“中央活動區”。放眼全市，保護歷史建筑，留住城市記憶，可以借鑒靜安區張園的保護開發模式。除了以上措施之外，還要做到“四全一多”：

全方位梳理，健全保護開發分級標準。按照建筑物類別、典型性程度、集中程度、已開發程度以及產權、周邊配套等情況，對全市建筑進行新一輪調查摸底，分級分類健全保護標準和開發預案。

全領域互動，完善保護開發實施細則。把保護開發工作放到上海五個中心和文化大都市建設的總體布局中。

全過程監管，強化保護開發主體責任。梳理制定歷史風貌保護開發工作的“權利清單”、“責任清單”和“服務清單”，建立市、區兩級專門協調機構，會同相關部門形成監管合力。

全社會協同，構建保護開發共治格局。要大力加強上海歷史文化的普及教育和相關法規政策的宣傳、引導，把這些文化遺產保護好，使其代代流傳，是每個上海人的歷史責任和使命。

多模式探索，創新保護開發長效機制。鼓勵和吸引社會資本進入，探索聯動開發新模式，加強關聯性、創意性、綜合性和非物質性開發利用，走出一條歷史風貌保護與城市更新有機結合的新路徑。

（整理：史雪慧）