論上海推進房地產業供給側結構性改革的方向和內涵

文/穆子俐

論上海推進房地產業供給側結構性改革的方向和內涵

文/穆子俐

推進供給側結構性改革，是黨中央在全面分析國內經濟階段性特征的基礎上調整經濟結構、轉變經濟發展方式的治本良方，是當前和今后一個時期經濟發展和經濟工作的主線。推進供給側結構性改革，無疑也是房地產業當前和今后一個時期的發展主線。本文對上海應當如何把握房地產業供給側結構性改革，提出幾點看法。

一、中央經濟工作會議對房地產業提出的要求是房地產業供給側結構性改革的藍圖構架

2016年的中央經濟工作會議指出，2017年是實施“十三五”規劃的重要一年，是供給側結構性改革的深化之年，并明確提出，要堅持以推進供給側結構性改革為主線，適度擴大總需求，加強預期引導，深化創新驅動，全面做好穩增長、調結構、惠民生、防風險各項工作，促進經濟平穩健康發展和社會和諧穩定，以優異成績迎接黨的十九大勝利召開。

這次中央經濟工作會議在文件中首度提出“房子是用來住的、不是用來炒的”，并把“促進房地產市場平穩健康發展”作為2017年經濟工作的一項重中之重。會議要求，要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產市場泡沫，又防止出現大起大落。會議還提出，要把防控金融風險放到更加重要的位置，確保不發生系統性金融風險。要在宏觀上管住貨幣，微觀信貸政策要支持合理自住購房，嚴格限制信貸流向投資投機性購房。要落實人地掛鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。要加快住房租賃市場立法，加快機構化、規模化租賃企業發展。加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為。要繼續扎實推進以人為核心的新型城鎮化，促進農民工市民化，等等。中央經濟工作會議對房地產業發展提出如此詳實的要求，這是多年來從未有過的。

中央經濟工作會議召開之后，習近平同志于12月21日下午主持召開中央財經領導小組第十四次會議，進一步明確房地產業的工作任務：規范住房租賃市場和抑制房地產市場泡沫，是實現住有所居的重大民生工程。要準確把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求為主要出發點，以建立購租并舉的住房制度為主要方向，以市場為主滿足多層次需求，以政府為主提供基本保障，分類調控，以地方為主，金融、財稅、土地、市場監管等多策并舉，形成長遠的制度安排，讓全體人民住有所居。

中央經濟工作會議對房地產業提出的要求與當前推進房地產業供給側結構性改革是一個什么關系呢？自2015年11月以來，習近平同志多次深入闡述供給側結構性改革的現實依據、深刻內涵、根本目的、工作要求和科學方法，為供給側結構性改革提供了科學指導和根本方針。一是提出“當前和今后一個時期，我國經濟發展面臨的問題供給和需求兩側都有，但矛盾的主要方面在供給側”，使我們認清我國需求變化情況，解決結構性問題必須把改善供給結構作為改革方向。二是提出“供給側結構性改革的根本目的是提高社會生產力水平，落實好以人民為中心的發展思想”，使我們認清要通過供給側結構性改革，用供給能力滿足廣大人民日益增長、不斷提升的、個性化的物質文化和生態環境需求。三是提出“供給側結構性改革重點是解放和發展生產力，用改革的辦法推進結構調整，減少無效和低端供給，擴大有效供給和中高端供給，增強供給結構對需求變化的適應性、靈活性，提高全元素生產率”，使我們認清供給側結構性改革的主要目標和基本路徑。四是提出供給側結構性改革中去產能、去庫存、去杠桿、降成本、補短板等五項重點任務。五是提出推進供給側結構性改革“五個搞清楚”的工作要求，即搞清楚其現狀是什么，搞清楚方向和目標是什么，搞清楚到底要干什么，搞清楚是誰來干，搞清楚怎么辦，加強調查研究，制定好工作方案和行動計劃，扎扎實實推進工作。六是提出推進供給側結構性改革“把握好五個關系”的科學方法，即把握好“加法”與“減法”、當前與長遠、力度與節奏、主要矛盾和次要矛盾、政府與市場的關系。堅持統籌兼顧，綜合施策，做到推進蹄疾步穩，工作有力有序有效。

在習近平同志一系列的講話中，我們可以看出：中央對供給側結構性改革的一系列要求也是對房地產業推進供給側結構性改革的要求，它與中央經濟工作會議對房地產業的要求是完全一致的。換言之，中央經濟工作會議對房地產業提出的一系列要求，就是對房地產業供給側結構性改革的要求，全面貫徹落實中央經濟工作會議精神，就是積極推進房地產業供給側結構性改革。

二、推進房地產業供給側結構性改革必須堅持新發展理念

黨的十八屆五中全會提出的創新、協調、綠色、開放、共享的發展理念，為全黨在發展問題上提供了管全局、管根本、管長遠的思想導向、行為導向。習近平同志強調，按照新發展理念推動我國經濟社會發展，是當前和今后一個時期我國發展的總要求和大趨勢。房地產業供給側結構性改革無疑必須以新發展理念為指導。

推進房地產業供給側結構性改革，要充分認識和把握新發展理念所確立的發展思路和方向、發展動力與著力點——在新發展理念中，創新是發展的核心與靈魂，協調是發展的基本方法，綠色是發展的內在要求，開放是發展的時代特征，共享是發展的出發點，也是根本歸宿。堅持新發展理念，就是要樹立問題意識，堅持問題導向，以解決房地產業發展中存在的突出問題為突破口，要徹底擺脫長期形成的思維定式、路徑依賴、行為習慣，摒棄不適應經濟發展新常態的“速度情結”、“換擋焦慮”，要堅持用新的理念指導新的實踐，因勢而謀、因勢而動、因勢而進，努力推進房地產業供給側結構性改革，著力矯正要素配置扭曲，不斷強化內生動力，激活增長潛力，促進房地產業發展邁上新臺階。

在新發展理念的指引下，房地產業供給側結構性改革要達到的目的應當是：建立一個健康持續穩定發展的房地產市場。首先是協調發展的市場，即建立與國民經濟協調發展的房地產市場、建立房價波動與國民收入增長幅度相適應的房地產市場；其次是綠色環保的市場，即要以功能混合的緊湊城市和建設資源節約型、環境友好型的要求，建設低資源消耗、低環境代價的節能環保型的房地產市場；再次是開放的市場，即建立以法制為主要手段調控的，公平、公正、規范的房地產市場，讓房地產資源充分流通；再次是共享的市場，即建立市場配置和政府保障相結合的，滿足市民以居住需求為核心的多層次住房服務需求的房地產市場，實現“人人享有適當住房”目標。為了建立這樣的房地產市場，必須堅持創新。傳統的模式已經不能滿足房地產業持續發展的要求，需要全社會把創新放在房地產業發展的核心位置，在弘揚傳統精華、克服傳統弊端的基礎上，不斷推進理論創新、制度創新、科技創新，這樣才能推動房地產業發生根本變化、整體變化和長遠變化。

三、當前上海房地產業供給側結構性改革要解決的主要問題是“供不應求”

滿足居住需求和提高供給質量是房地產業供給側結構性改革的最終目標和主攻方向。保證有效供給的關鍵，一是全面提高房地產產品質量和服務質量，二是增加房地產供給的數量。當前，上海房地產市場“供不應求”的表現，既有房地產產品的“供不應求”問題，更有房地產服務的“供不應求”軟肋。例如：住宅租賃市場不完善，由于長期以來我國住房租賃市場規范化程度較低，相關法律法規不健全，租賃雙方主體的合法權益都容易受到損害，致使承租人的住房租賃不順利、對住房租賃不放心、租房居住不安心。一些房地產中介服務機構存在編造散布謠言、發布虛假信息、賺取房源差價、挪用交易資金、違規開展金融服務、違規代理銷售、無照經營中介等七種違法違規行為，致使消費者不是被騙，就是對服務不滿意。部分居住小區物業服務缺失或者服務不到位、服務不充分，居民感到居住生活不方便、不稱心。在老公房居住的不少老年人強烈要求安裝電梯，但由于一些職能部門對此不關心或者審批手續繁、周期長，他們的居住方便成為空想。上海還有相當數量的人群生活在不成套的舊住房和危舊房里，這些居民要求住房改造或動遷的愿望十分強烈。

這些居住問題雖然多反映在需求上，但根子在供給上，即房地產產品或服務供給能力跟不上變化了的需求，不能滿足不斷升級的居民消費需求。因此，上海房地產業要著力推進供給側結構性改革，努力解決供給結構與變化了的需求結構之間不完全適應的問題，全面提高房地產供給體系的質量與效益。這是當前上海房地產業供給側結構性改革的主要目標之一，也是改革的突破口。

四、房地產業供給側結構性改革的核心是通過改革建立房地產業發展長效機制

這兩年，我國房地產市場整體供需關系已發生了重要變化，城鎮居民住房極度短缺的時代已經過去，大多數城鎮居民住房供需關系正趨于平衡，而房地產市場又呈現一系列新情況、新問題，迫使我們對建立房地產業發展長效機制有了更新的認識，即過去的房地產市場調控大多是短期政策，經常因為經濟走勢而出現波動，所以房地產業發展不能只靠一時的應急政策，而是需要形成長遠的制度安排，促進房地產市場平穩健康發展。中央經濟工作會議對房地產業提出的要求，核心是建立房地產業發展的基礎性制度和長效機制，這是因為建立房地產業健康發展長效機制是我國全面深化改革框架的重要組成部分，而推進房地產業供給側結構性改革又是房地產業持續健康發展的重要途徑，還因為長期來看，穩定的住房是國民安居樂業、安身立命的基礎，也是經濟新活力的源泉，房地產業仍然是促進經濟增長，社會結構穩定的重要基礎。因此，建立房地產業健康發展長效機制實際上就是保障國民經濟健康發展的機制。

但是，建立房地產業健康發展長效機制不是短期內可以實現的，因為這涉及住房供應體系、住房保障體系、土地供應體系以及金融信貸體系等環節，在研究制定一整套長效機制的同時，會涉及一些現行政策，平衡和解決這些問題需要較長的時間。中央經濟工作會議要求，房地產業長效機制的建立要符合國情、適應市場規律，這是針對多年來房地產市場過度發展所造成的目前“騎虎難下”的現實困境而言的，比如：在現行的分稅制之下，地方政府承擔的事權與其掌握的財政不匹配，使其對獲取賣地收入產生了很強的依賴，這成為房價上漲的一個重要推手；購房者已經為住宅用地一次性支付了高昂的地價，再行征收房地產稅就很難得到納稅人的理解。這些就是我國房地產市場最大的國情。就這個意義來說，建立房地產業健康發展長效機制，實際上是對房地產業相關行業的全方位改革，包括中央與地方兩級政府財稅收入的分配、地方政府的土地財政制度、房地產稅等，這就需要加強對各項改革的關聯性、系統性、可行性的研究，努力使改革舉措在政策取向上互相協同、在實施過程中互相促進、在實際成效上相得益彰。

在黨的十八屆三中全會指引下，我國全面深化改革的框架對建立房地產業健康發展長效機制已提出了明確方向，當前需要做的就是按照三中全會作出的頂層設計，精心繪制一張清晰的改革藍圖來作為社會共識，要明確改革的路線圖、時間表、任務書，做到有序推進。在改革推進過程中，要兼顧各方，尋求利益關系的最大公約數，力求將改革的力度、發展的深度和社會可承受的程度統一起來。

（作者單位：上海市房產經濟學會）