必須用“洪荒之力”穩住樓市

文/文博

必須用“洪荒之力”穩住樓市

文/文博

2016年12月26日，全國住房城鄉建設工作會議在北京舉行。住房城鄉建設部部長陳政高在會議上指出：2017年將重點解決好“住有所居”等民生問題，抓好房地產市場調控，確保房地產市場平穩健康發展；要抓好熱點城市防泡沫、防風險工作；把思想統一到中央的決策部署上來，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，支持居民自住購房需求，抑制投資投機性購房；要按照供給側結構性改革的要求，繼續堅定不移地抓好三四線城市和縣城房地產去庫存；要加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規模化租賃企業發展，努力構建購租并舉的住房制度；加強住房市場監管和整頓，規范開發、銷售、中介等行為；加快研究建立符合國情、適應市場規律的房地產業基礎性制度和長效機制。

調控政策不會導致房價出現大幅下跌

2016年，瘋狂的房價基本“穩”住了。住建部一手抓熱點城市控房價、防泡沫、防風險，一手抓三四線城市去庫存，目前已經取得了一定的效果。在房地產市場調控方面，堅持分類調控，因城因地施策，強化地方主體責任，熱點城市政府出臺了限購、限貸、增加土地供應、打擊開發商和中介機構違法違規行為等措施。在各方共同努力下，熱點城市房地產市場正逐步趨于穩定，社會預期有所轉變，市場走勢出現了積極的變化。

國家統計局數據也佐證了房價開始趨穩，其最新數據表明，與2016年11月上半月比，11月下半月一線和熱點二線城市中，9個城市新建商品住宅價格環比下降，2個城市環比持平，4個城市環比漲幅回落至1%以內。2016年10月、11月一線城市和熱點二線城市房地產市場明顯降溫，房價環比漲幅快速回落，房價走勢明顯趨穩。全國已竣工的商品房待售面積自2016年3月起，連續9個月下降。

這種下降趨勢使人們看到了希望。有網友說，2016年本來說好的是去庫存，沒想到“友誼的小船說翻就翻”了。房價經歷10個月的瘋漲之后，2016年的“十一”黃金周成為名副其實的“調控周”，各地政府以“洪荒之力”調控房價，均取得了不同程度的效果。尤其是2016年底中央經濟工作會上的“房子是用來住的，不是炒的”這一定位，在今后勢必令樓市從不理性的狀態向理性狀態回歸。

2017年要抓好房地產市場調控，確保市場平穩健康發展，繼續執行好已出臺的限貸、限購、增加土地供應、整頓市場秩序等措施。同時密切關注周邊和其他地區的潛在熱點城市，防止溢出效應。要加快推動住房租賃市場立法，推進機構化、規模化租賃企業發展，努力構建購租并舉的住房制度。在完善住房保障體系方面，陳政高部長說：2017年將安排600萬套棚改任務，確保完成棚改三年計劃；繼續因地制宜推進貨幣化安置；進一步做好公租房工作；推進公積金體制改革，用好用足公積金；有序推進老舊小區和住宅宜居綜合改造。近日，國家發改委也強調，今后房地產市場調控的主基調仍然是去庫存，對一線及部分二線城市，要密切關注其庫存下降情況，合理引導住房消費，防止房價持續過快上漲。

面對住建部和國家發改委的表態，以及有關部門和各地密集出臺的樓市調控政策，有人擔心會因為調控“力道過大”導致今后房價大幅下滑。對此，有關專家認為，房地產市場調控政策不會導致房價大幅下跌。政府調控所采取的方式是抑制需求而不是擴大供給，其目的是為了抑制房價過快上漲。因此，在經濟穩增長的大目標下，政府會采取更多管制的手段而非市場化的手段來應對房價上漲。而住建部部長陳政高也表示，對我國的房地產形勢作預測，要看基本條件，中國經濟長期向好的基本面沒有改變，有了這個基本面，房地產市場平穩健康發展就有了前提條件。

樓市調控政策還是要強調標本兼治

2016年“十一”長假期間，各地政府陸續出臺了針對樓市的調控政策，收緊按揭貸款首付比例成為普遍做法。最典型的是北京的“9.30”新政:首套普通住宅首付比例由30%上調至35%，非普通住宅首付比例由30%調整至40%；二套普通住宅首付比例仍為50%，非普通住宅首付由50%上調到70%。作為監管層，央行、銀監會、證監會和保監會先后出臺措施，要求嚴格執行限貸政策，收緊企業發債，規范銀行理財、保險投資等資金介入房地產業。

據統計，從2016年國慶期間開始的這一輪樓市調控，全國已經有超過25個城市出臺了50多項樓市調控措施。按照因城施策的原則，自2016年11月以來，上海、天津等超過13個城市在10月的調控政策基礎上，又出臺了樓市調控的補充政策。業內人士認為，短短一個多月內三波調控來襲，彰顯了各個層面控制樓市過熱的決心。萬科總裁郁亮說：“一線城市近年來房價上漲過快、房價過高已經成為一個比較突出的問題，如果任由這種局面發展下去是危險的。所以這一次調控很有必要，也非常及時。”

據國家統計局數據顯示，2016年11月商品房銷售面積等關鍵數據全線回落。2016年1-11月，全國房地產開發投資93387億元，同比名義增長6.5%，增速較1-10月回落0.1個百分點。同時，1-11月，商品房銷售面積135829萬平方米，同比增長24.3%，增速較1-10月回落2.5個百分點。商品房銷售額102503億元，同比增長37.5%，增速較1-10月回落3.7個百分點。10月份下半月和上半月相比，15個城市中， 7個城市環比價格下降，7個城市環比漲幅在收窄，1個城市持平。到11月末，商品房待售面積69095萬平方米，比10月末減少427萬平方米。從2016年10月和11月房地產價格數據來看，調控政策取得了初步成效。

隨著一線城市實施從嚴的房地產市場調控政策，以及2016年9-10月熱點二線城市房地產市場調控的集中收緊，樓市初現降溫跡象。在2016年前10個月，樓市經歷了整體上升、局部過熱的瘋漲態勢，熱點城市房價暴漲更是驚人，可以用“瘋狂攀高、迅猛飆升”來形容。2016年4月份，一線城市新建商品住宅銷售價格同比漲幅更是達到33.9%，創造了歷史新高。盡管4月至9月房價漲幅略有收窄，但仍然保持同比增速在29%以上的高位運行。

進入10月份以后，受各地政府調控措施的影響，房價增幅環比下落。10月、11月連續兩月，百城住宅均價環比上漲幅度均較上月回落，特別是熱點城市房價環比下降明顯。專家分析認為，房地產市場關鍵增速數據回落，表明2016年9月底以來推出的房地產市場調控政策潮顯現出明顯成效。從市場價格看，多地都明顯出現了前期價格虛高的二手房房源大幅降價的現象。其中，深圳二手房價連續2個月下調，南京二手房價出現19個月以來首次下調。但也有業內人士認為，本次調控在治本性政策與制度方面存在一定的不足：第一，炒房經濟激勵機制沒有改變；第二，政府內部調控機制有待健全；第三，土地政策不夠給力；第四，金融清查沒有開展；第五，相應的財稅調控政策沒有出臺；第六，限購政策作用有限。對此，筆者認為，樓市調控政策還是要強調標本兼治且以治本為上。政策調控要跟著制度建設走，政策不僅要“反周期”，還要使政策的作用在制度框架保證長治久安的同時，合理進行區別對待，以一城一策、一城一案方式貫徹供給側結構性改革的方針。也就是說，必須用“洪荒之力”穩住樓市，這樣才能確保房地產市場平穩健康發展。

房地產行業在2017年仍然大有可為

2016年12月27日的《人民日報》報道，中共中央政治局委員、北京市委書記郭金龍在北京市委十一屆十二次全會上，針對房地產市場問題提出：房地產市場調控，是供給側結構性改革的重要內容。要自覺從解決經濟結構性失衡和城鎮化深入發展的大背景來看待房地產問題。要清醒看到，房價已經過高，積累了風險，而且增加了社會焦慮，是對城市可持續發展與和諧穩定的巨大挑戰。要擔負起主體責任，嚴格落實中央關于調控房價的部署和要求，多管齊下，毫不放松，加強調控，堅決保持房價平穩。

在2016年12月24日召開的北京市委全會，還把“加強房地產市場調控、促進房地產市場平穩健康發展”作為北京2017年經濟工作的一個重點，提出“堅決保持房價平穩”，并表示，要解決好房地產問題，必須堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”這個定位，以解決群眾的基本住房需求為出發點，緊密結合疏解非首都功能、棚戶區改造、城鄉接合部地區城鎮化等工作，進一步調整用地結構，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建設力度，努力實現住有所居的工作目標。

在2016年12月19日至20日舉行的中國共產黨上海市第十屆委員會第十四次全體會議上，中共中央政治局委員、上海市委書記韓正強調，實體經濟是國民經濟的堅實基礎，上海作為全國最大的經濟中心城市，必須防止資源、資金、資產脫實轉虛，并部署了2017年經濟社會發展十方面重點工作，包括繼續加強房地產市場調控等。

業內專家認為，近期的從中央到地方密集地對于房地產市場進行表態說明，保持房地產市場穩定已經成為重要任務，房地產市場調控也將持續深入開展，并且將成為常態，房地產市場將持續承壓，部分城市的房地產市場泡沫將被擠出，與此同時，2017年房地產市場也將在經濟新常態下繼續前行。在目前的背景下，政府對市場的從嚴調控必然還會持續，進一步加碼的可能性也不能排除。隨著購房需求的減少、成交的萎縮，房價漲幅也將持續回落。從國家統計局公布的全國70個大中城市的房價統計數據也可以看出，2016年11月北京二手住宅價格環比漲幅僅為0.2%，基本止漲，隨著交易量的持續回落，從12月開始，北京二手住宅均價或將由升轉降。

當然，盡管2017年房地產市場調控繼續加碼已經是鐵板釘釘的事實，房地產市場在2016年的狂熱之后進入橫盤和下調已是行業共識，但實際上，房地產行業在2017年仍然大有可為。整個房地產市場的規模已經處在高位，即便回調，也仍在高位運行。房價在一二線城市仍然較為穩健，三四線城市也將因為“去庫存”政策的延續和擴大而受益。此外，市場的調整，對品牌房企來說是一個很好的規模擴張和品牌擴張的機會。所以說，走過2016的狂熱與反轉，走進2017的頓挫與調整，也許房地產開發商們更能找到自己。