2016年上海房地產市場的重大事件及影響

文/上海城市房地產估價有限公司

2016年上海房地產市場的重大事件及影響

文/上海城市房地產估價有限公司

一、房地產市場調控

2016年，上海市政府先后三次頒布調控政策：“滬九條”規定“認房不認貸”；“滬六條”嚴查開發端的違規行為，并對二手存量住房交易資金進行全面監管；“11.28新政”將調控升級，規定“既認房又認貸”。至此，上海房地產市場調控政策已經涵蓋了限購、限貸、管地和管人四個方面，調控力度前所未有。

“11.28新政”實施后，上海房地產市場價格得到控制，成交量大幅下降。2016年11月和12月存量住宅價格指數分別為285.09和285.72，環比上漲0.22%，成交量分別為18242套和13286套，環比下降27.2%。

縱觀歷次房地產市場調控，在調控初期效果都比較明顯，有些調控政策的效應持續期長達兩三年，但是總體來看，行政直接調控存在著一定的副作用，往往陷入“調控政策出臺——一段時期后價格報復性上漲——調控升級——房地產成交量減少，市場清淡”的怪圈。因此，必須從根本上對這個怪圈背后各個主體的行為邏輯進行分析，這樣才能建立合理有效的長效機制，保證房地產市場穩定。

二、土地市場

“滬六條”提出進一步加強商品住房用地交易資金來源監管，強調銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計劃配資、保險資金等不得用于繳付土地競買保證金、定金及后續土地出讓價款。競買人在申請參加土地招拍掛時，應承諾資金來源為合規的自有資金。違反規定的，取消競買或競得資格，已繳納的競買保證金不予退還，且三年內不得參加上海市國有建設用地使用權招標拍賣出讓活動。隨著上海資金監管和處罰措施的逐步落實，以及土地拍賣市場全面去金融化，今后房地產開發商之間的競爭，不僅是資金實力的競爭，更是經營模式的競爭。只有具有資金實力，又擁有領先經營模式的優質開發企業才能在未來上海房地產市場繼續生存和發展。

2016年2月，市政府明確對中心城區中小套型住房供應比例的要求，對階段性商業辦公樓宇供應量較大的區域，規定商業物業的持有比例提高100%，辦公物業持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或者長期持有，新出讓的商品住宅用地，用于社會租賃的商品住房比例不低于15%。5月，土地出讓文件中首次出現對住宅自持的要求，明確規定開發商自持不低于一定比例的物業。10月，政府要求根據地塊的不同情況，進一步增加商品住房用地中保障性住房（含人才公寓）配建的比例和房地產開發企業自持住房的比例。

綜合土地市場出現的大事件可得出以下結論：一是對土地資金的監管加劇，目的是要加強土地市場交易規范化進程；二是對經營用途的指導和限制性規定，最終是要促使開發商進行長期的持有運營。然而，若后者沒有相應的稅收和金融措施相配套，不僅不能激勵開發商從事經營管理，反而會使開發商將成本轉移給可出售的房地產庫存，推高房價。

三、房地產金融

2016年房地產開發企業通過私募債、公司債和中期票據等融資工具進行融資的總額高達11376.7億元，同比增加26%（數據來源：中原地產研究中心）。與此同時，開發企業的負債結構也出現重大變化，公司債在整體負債中的占比迅速提升。2011年，房地產開發企業整體負債率為76%，其中大部分為銀行貸款。而2015年房地產開發企業整體負債率為70%，銀行貸款占比大幅下降，公司債為主體的負債占比大幅上升。

需求端方面的變化在于，個人住房貸款規模和增速均快速上升，民間資本通過P2P進入房地產金融領域，助長市場泡沫。個人住房貸款余額方面，2015年為14萬億元，比上一年增長23.2%,2016年高達19.14萬億元，比上一年增長35%（數據來源:中國人民銀行）。個人房貸銷售占比2011年為17.3%，到了2016年上半年則高達43%。與此同時，以“鏈家理財”為代表的過橋貸款業務為購房者提供資金周轉，進一步提高了消費端的杠桿率。

房地產金融杠桿率一直是個存在爭議的問題，對比歐美發達國家4倍甚至更高的杠桿倍數，本輪調控之前供給端和需求端3倍左右的杠桿倍數并不算高。但為何要“降杠桿”？表面上看是降杠桿率的絕對值，其實是要降杠桿率的相對值，即增長率。高杠桿率并不必然導致房地產市場泡沫，但突然迅速提升的杠桿率增加值，以及各種無法監控的場外資金形成的杠桿倍數升級，必然引發房地產市場價格風險。降杠桿的內在邏輯是降低非合規渠道的配資，從而降低房地產市場金融風險。

四、房地產稅收

2016年，“營改增”試點范圍擴大到房地產業，其中對房地產開發企業實施11%的增值稅稅率，對房地產經紀類和物業服務類業務實施6%的增值稅稅率，對房地產交易環節實施5%的增值稅稅率。同時，上海國稅局規定，對個人住房出租實施1.5%的增值稅稅率，月租金3萬元以下免征增值稅。經營性租賃收入仍按11%征收增值稅。

對于土地價款扣除問題，上海市國稅局23號文和39號文對在房地產業推行“營改增”政策的操作細則進行了說明，其中明確土地出讓金可以分兩年按比例進行抵扣，允許房地產開發企業實施進項抵扣。

“營改增”有利于房地產行業上下游的稅負合理化，促進服務類房地產業務成長。但是，本次“營改增”的實施，未能考慮對租賃經營業務的支持和鼓勵，比如，開發商自持運營的土地價款如何實現抵扣，對于代理經租類的業務實施怎樣的增值稅稅率，等等。

五、商業地產

伴隨商業地產火爆成交的是商業地產經營模式探索和改變。一是本土商業地產運營模式和外來品牌樂園在經營模式上的碰撞，如萬達集團叫板上海迪士尼。二是商業地產運營商的轉型。萬達集團從2014年開始轉型，布局文化、科技和金融。2016年度其營業收入高達2549.8億元，其中服務業占比為55%，首次超過房地產業收入。三是輕資產化。2016年5月，世茂集團攜手博時資本，以旗下多家五星級酒店為平臺，實施“博時資本-世茂酒店資產證券化項目”，該項目總規模29.6億元，期限為8年。

六、其他事件

2016年10月，上海市政府連續兩次公布75家違規違法的房地產企業和中介機構，其中相當一部分違法行為是進行虛假宣傳和發布虛假廣告。新《廣告法》旨在治理虛假廣告，保護消費者權益。但仍存在使用類似“第一”、“最佳”等字眼的情況，這實際是進行虛假和夸大宣傳，因此，新《廣告法》的落地仍需要有針對性的判定框架。

2016年12月底上海開始暫停公寓式辦公樓的各項審批事項，并召開加強“類住宅”管理的工作會議，明確表態要對這類住宅加強管控。根據“網上房地產”的相關數據，2016年商辦（類住宅產品混雜在商辦項目中，無法完全剝離）銷售面積同比上升75%，而竣工面積同比下降19%。隨著土地出讓對商住自持要求的提高，未來類住宅項目的供應量會大幅減少，供求矛盾會加劇。2017年1月“網上房地產”信息顯示，約有130個類住宅項目被暫停銷售。

2016年12月1日，《資產評估法》開始實施，該法對房地產估價行業的評估業務、評估專業人員的分類、評估機構設立的門檻和評估檔案的保存年限、委托人的法律責任等作了具體規定，進一步規范了評估行為，大大促進房地產評估行業健康發展。但《資產評估法》放寬了人員從業的門檻，明確非評估師也可以承擔評估業務，這對于專業性極強的房地產評估業務，是否會有不良影響，還有待觀察。

綜上，房地產市場主要受到政策的影響，如行政調控的直接政策，以及土地、金融和稅收等間接政策。這些政策既契合了2016年“三降一補”中降房地產庫存的方向，又兼顧了房地產市場逐步回歸理性，即“房子是用來住的，不是用來炒的”的要求。然而，依據西方發達國家房地產市場調控的經驗，行政調控政策的負面作用會逐漸顯現，限購和限貸短期內會對房地產成交量價產生一定的抑制，如果不能有效匹配供給端和需求端，不能有效疏導房地產市場資金流向，那么仍將有可能再次出現房地產市場過熱的行情。只有建立長效機制才能給房地產市場健康穩定發展提供體制基礎。

（整理：顏莉）