遏制投資投機性購房必須及時出“重拳”

文/卞文志

遏
制投資投機性購房必須及時出“重拳”

文/卞文志

據(jù)報道，從2月1日起，重慶市根據(jù)《房地產(chǎn)管理法》、《物權法》和《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》的規(guī)定,進一步規(guī)范商品房預售許可審批和在建建筑物抵押登記,特作出抵押房產(chǎn)不得進行預售、預售商品房不得用于抵押的管理規(guī)定。

新年再出“重拳”，意在堅決穩(wěn)定房市

據(jù)了解，重慶市關于規(guī)范商品房預售許可和在建建筑物抵押管理的規(guī)定主要涉及四個方面:

一是抵押房地產(chǎn)不得用于預售。開發(fā)企業(yè)依法申請辦理商品房預售許可的，申請房屋及所占土地不得抵押。擬預售商品房所對應的土地使用權已抵押的，辦理商品房預售許可前應注銷抵押權登記，注銷抵押權的土地面積應大于該建筑物對應的土地面積。

二是預售商品房不得用于抵押。開發(fā)企業(yè)在取得商品房預售許可證后應按照預售許可內(nèi)容對外進行銷售，不得將已辦理商品房預售許可的房屋用于抵押融資；金融機構不得接受開發(fā)企業(yè)用已辦理預售許可的房屋作為抵押物。

三是規(guī)范在建建筑物抵押登記。開發(fā)企業(yè)在申請辦理在建建筑物連同所占用土地申請在建建筑物抵押權登記的，只提交記載有國有建設用地使用權的權利證書、建設工程規(guī)劃許可證、主債權合同和抵押合同、房地合一圖、房屋測繪報告、登記申請書、申請人身份證明材料。各登記機構不得再將取得預售許可作為抵押融資前置條件，相關金融機構也不得要求在抵押融資時提供預售許可證。

四是做好土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接工作。土地使用權已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。申請人提供的登記材料除規(guī)定的材料外，還應提交本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

重慶市是目前全國在2017年度再次出“重拳”嚴格規(guī)范房地產(chǎn)市場的省份之一。去年底召開的中央經(jīng)濟工作會議進一步明確了今年中國樓市的發(fā)展方向，強調(diào)要促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位。目前，在各省區(qū)市召開的地方“兩會”上，許多省市在政府工作報告中響應了中央的號召。此外，被列為2016年經(jīng)濟社會發(fā)展五大任務之一的“去庫存”，也被多地寫入政府工作報告。

重慶為穩(wěn)定房價“下猛藥”

值得一提的是，本次整治行動由重慶市國土房管局、央行重慶營管部、重慶銀監(jiān)局和重慶市金融辦四個部門聯(lián)合執(zhí)法。去年重慶關于個人房產(chǎn)稅的行動也涉及六個市級部門。多部門聯(lián)動下，重慶對樓市的調(diào)控力度有所增大。對其中緣由，重慶房地產(chǎn)金融專家、亞信控股集團董秘榮騰洪認為：“在重慶經(jīng)濟迅猛發(fā)展的大背景下，未來重慶房價也將呈現(xiàn)穩(wěn)健的態(tài)勢，但政府希望抑制市場炒房。”筆者注意到，此次重慶加碼的調(diào)控政策中，對抵押房地產(chǎn)的資格、程序和金融端都作了規(guī)定。根據(jù)文件要求，“抵押房地產(chǎn)不得用于預售”規(guī)定房企依法申辦預售證時的房屋及所占土地不得抵押，如果對應的土地已抵押，應先注銷抵押權登記，注銷抵押權的土地面積應大于該建筑物對應的土地面積。

與此同時，重慶房企應按預售許可內(nèi)容對外銷售，不得將已預售的房屋用于抵押融資，而金融機構也不得接受房企用已預售的房屋作為抵押物。這一舉措無疑從“錢”端抑制了房企違規(guī)進行預售房屋抵押的行為。文件最后一條則重在規(guī)范和厘清抵押權人的權利順序，土地抵押轉(zhuǎn)在建建筑物抵押登記銜接中，規(guī)定土地使用權已辦理抵押登記的，可在不注銷原抵押權的情況下，申請已建成房屋連同所占用土地的在建建筑物抵押登記，在建建筑物所占用部分的土地為順位抵押。據(jù)此，重慶房企相關申請人提供的登記材料中，還應包括本次抵押權人知曉該抵押物已設定抵押權的書面材料。

2016年底以來，重慶市針對當?shù)胤績r突然異常躁動而發(fā)布了穩(wěn)定房價預期的一系列措施。在保持土地有效供給，加大購地審查力度，防止囤地、炒地，嚴格執(zhí)行商品房預售備案，嚴打哄抬房價等違法行為的同時，繼續(xù)做好房產(chǎn)稅試點。從中不難看出，重慶市在預售和房產(chǎn)稅上已“下猛藥”。對此，重慶市政府相關部門的有關人士認為：“重慶市在城市發(fā)展階段相比其他直轄市而言，速度上較為緩慢，流入人口相對偏少，流出人口較多，因而供應和需求不成正比，房價出現(xiàn)大幅上漲的可能性較低。雖然也有高價位區(qū)域，如兩江新區(qū)照母山板塊在售樓盤均價1萬元/平方米，但其他主城均價基本都處于8000元/平方米左右。”從價格和供需看，重慶房價還較為正常，不會有很大波動。

此外，重慶市還針對投資投機性購房情況，發(fā)布政府令：從2017年1月14日起對無戶籍、無工作外地人新購首套及以上普通住房征收房產(chǎn)稅。這一政策一出臺，便使投資投機性購房者放棄了購房投資的計劃。

利用杠桿工具抑制投機行為，有效減少炒房

重慶市出臺的一系列遏制炒房措施的奏效再次說明，要想有效遏制炒房牟利行為，必須從根本上降低炒房投資回報，稅收杠桿無疑是其中最有效的利器。中央經(jīng)濟工作會議明確指出“房子是用來住的，不是用來炒的”，而回報過高則是我國炒房屢壓不絕的主要原因。從上世紀末至今，住宅不動產(chǎn)已經(jīng)被證明是最富投資價值的標的。房價過快上漲形成的高回報，為炒房行為提供了充足動力。如果不能通過制度化安排有效降低炒房牟利的高回報，那么因房地產(chǎn)調(diào)控升級而蟄伏的炒房行為還會卷土重來。

其實，像重慶市這種采取稅收杠桿工具降低炒房回報的舉措，也是各國抑制投資投機性購房行為的普遍做法。例如：在法國購房不僅要繳納高額地皮稅，而且還要支付住房稅或空房稅，導致住宅不動產(chǎn)投資長期不被法國人認可；韓國從2007年起對出售第二套房產(chǎn)的賣主征收50%的資本收益稅，對擁有第三套住房的賣主征收60%的資本收益稅；美國不動產(chǎn)稅收占其全部財產(chǎn)稅收入的80%；2016年7月25日，加拿大不列顛哥倫比亞省宣布對外國買家額外征收15%的物業(yè)轉(zhuǎn)讓稅。雖然稅收杠桿難以從根本上杜絕炒房行為，但相關城市的房價漲幅明顯收窄，這說明稅收杠桿工具在降低炒房整體回報上是具有一定效果的。

目前，我國完善房地產(chǎn)稅收制度的基礎條件已經(jīng)初步具備。2017年我國將基本建成覆蓋全國的不動產(chǎn)登記信息平臺。隨著住房供求總量關系漸趨飽和，土地出讓收入讓位房產(chǎn)稅的可能性與日俱增。而基于房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記系統(tǒng)，地方政府可完全監(jiān)控所有住宅交易流轉(zhuǎn)，做到對每筆交易精準征稅。重慶市政府對非本市戶籍人員購房征收房產(chǎn)稅，勢必增加購房人持有成本。如果原有房產(chǎn)稅率仍不能抑制炒房牟利行為，那么還可通過調(diào)高房產(chǎn)稅率、差別累進征收等稅收杠桿，大幅降低炒房回報。

應該看到，投資投機性炒房行為不僅不利于房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)運行，同時也容易導致金融風險和市場風險高度聚集，惡化區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)，影響中低收入人群合理住房需求的滿足，侵蝕社會發(fā)展實業(yè)積極性。所以說，從建立房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制出發(fā)，利用稅收杠桿工具抑制投資投機購房行為，能有效降低炒房者回報。像重慶市這種采取稅收杠桿工具降低炒房回報，對無戶籍、無工作外地人新購首套及以上普通住房征收房產(chǎn)稅的舉措，各地若能在進一步的試點中不斷摸索和總結，形成可推廣復制的經(jīng)驗，不失為我國房地產(chǎn)市場調(diào)控歷史上具有重大深遠意義的探索。

其實，為彰顯遏制炒房行為的決心，目前不少省市已提出了具體措施，如：合肥明確表示將合理增加居住用地和住房供應；珠海強調(diào)為防止市場投機透支城市未來發(fā)展的美好前景，將綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加強住房市場監(jiān)管和整頓，健全房地產(chǎn)預售監(jiān)管系統(tǒng)，建立全市樓盤信息數(shù)據(jù)庫，規(guī)范開發(fā)、銷售、中介等行為。有關專家表示，防風險集中體現(xiàn)在防范和消減金融機構加杠桿和樓市泡沫兩大方面。中央強調(diào)房屋的居住屬性，弱化其投資屬性，這表明“脫虛入實、去杠桿化、去投資化”將成為2017年政策調(diào)整的主要方向。

（作者單位；山東省臨沂市園林局）