購房人可否因房屋與合同部分附圖不符而解除合同

文/宋成 張劍

購房人可否因房屋與合同部分附圖不符而解除合同

文/宋成 張劍

案情簡介：

2013年7月5日，原、被告簽訂商品房購房合同，約定買受人（購房人）向房產開發商（被告）購買房屋。該合同第十一條約定，經規劃設計單位同意、規劃行政主管部門批準的設計變更，導致該商品房結構形式、戶型、空間尺寸、朝向變化的，出賣人應當在有關部門批準同意之日起10日內，書面通知買受人。買受人有權在通知到達之日起15日內作出是否退房的書面答復，未按期作出答復的，視為同意接受變更，出賣人未在規定時限內通知買受人的，買受人有權退房。該合同附件一為該房屋的平面圖，顯示排煙管道位于廚房西北角，排水管和燃氣管位于廚房東北角。

2016年2月2日，房屋竣工交付時，購房人查驗房屋發現，房屋的排煙管道、排水管道、燃氣管道，與合同附件平面圖設計不符。購房人認為根據合同約定，被告應在有關部門批準同意在施工中作出設計變更之日起10日內通知購房人，但被告未作通知。購房人在發現上述問題后，當場提出異議，后又于2016年2月3日向被告發送書面函件，要求被告按照合同確定的房屋平面圖，對前述排煙管道、燃氣管道等進行整改，以達到合同約定的交房條件。購房人又于2016年4月2日向被告發送申請書，要求與被告解除合同，并于4月17日向被告發送退房通知，通知被告解除合同并要求其退還購房款。雙方協商不成，購房人起訴，要求解除購房合同，退還購房款及利息。

法院觀點：

本案爭議的焦點是廚房內排煙管道、排水管、燃氣管道位置的變更是否構成合同解除的條件。法院認為：雖然被告在廚房實際施工時，對內部的部分管道位置作出調整，與合同所附平面圖存在不一致，但該變更并不違反國家強制性規定，且所涉商品房通過建筑工程竣工驗收，系合格工程，表明該商品房達到住宅用途標準。故購房人無權以購房合同目的不能實現為由而單方解除合同。其次，涉案商品房廚房的部分管道位置變更，系室內局部的建筑設計更改，并非屬于須經相關規劃行政職能部門審批的重大變更，故被告在作出上述設計變更后，雖未通知購房人，但也不構成合同第十一條購房人有權解除合同的事由。購房人的主張不符合合同法的法定解除條件。

律師分析：

本案的設計變更僅為部分室內管道的設計變更，不會影響容積率等規劃指標，不是必須經過行政主管部門批準的規劃設計變更。住房和城鄉建設部辦公廳、工業和信息化部辦公廳《關于調查預拌混凝土生產和應用情況的通知》中對于“結構形式”有明確的規定。購房人訴稱該設計變更改變了房屋的結構形式，這是對“結構形式”這一詞語含義的誤解，購房人所述管線布局的變化完全不會影響房屋的結構形式，購房人購買的房屋仍然是商品房買賣合同第三條寫明的鋼混結構。所以，本案不能適用該合同條款，被告無須再通知購房人設計變更，法院很難就此解除預售合同。

（作者單位：北京盈科［上海］律師事務所）