不動產登記新規對信貸資產證券化發展的影響及建議

李榮殷

摘要：2015年3月1日《不動產登記暫行條例》（以下稱“條例”）及2016年1月1日《不動產登記暫行條例實施細則》（以下稱“細則”）正式實施，標志著我國不動產登記制度改革正式啟動。不動產登記新規對銀行信貸業務產生了積極影響：一是辦理查詢不動產信息和抵押登記更方便，有助于建立抵押貸款電子登記系統；二是明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押現象出現；三是完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益等，從而為金融機構推進信貸資產證券化發展帶來新的機遇。本文重點分析不動產登記新規對信貸資產證券化發展的影響，提出促進信貸資產證券化發展和完善的相關建議。

關鍵詞：不動產登記；信貸資產證券化

1.國內信貸資產證券化的發展總體情況

1.1發行規模穩步上升，產品多樣化趨勢明顯

2016年1至6月，國內共發行信貸資產支持證券43只，發行規模達1345.85億元，較2015年上半年（發行規模1152億元）增長了16.83%。產品多樣化趨勢明顯。1.2 CLO占比下降，公積金貸款支持證券發展迅速

2016年上半年，國內發行的43單信貸資產支持證券中，有17單為CLO，金額占比34.62%，2015年該類型產品金額占比為76.75%。在非CLO類產品中，發行規模占比增幅最大的是公積金貸款支持證券，從2015年的1.72%上升至2016年上半年的25.79%。

2.國內信貸資產證券化發展存在的不足

2.1個人住房貸款證券化產品發展緩慢

個人住房貸款是銀行信貸資產中比較優良的信貸資產，也是銀行信貸資產中放貸時間最長，最需要盤活的資產。央行統計數據顯示，2016年6月末，國內個人購房貸款余額16.55億萬元，同比增長30.9%。而根據中債資信相關報告數據顯示，至2016年6月末，國內發放個人住房貸款支持證券399.27億元，僅占個人購房貸款余額的0.25%。

2.2“三農”信貸資產證券化產品尚處于空白狀態

我國金融機構發放的“三農”貸款多為政策扶持貸款或小額貸款。“三農”的信貸資產質量相對偏低，違約風險高于其他信貸資產。主要原因：一是農業經濟受氣候條件等客觀環境影響較大，經營風險較高；二是農村地區低收入人群聚集，農戶收入不穩定，農戶融資渠道欠缺。這些因素嚴重阻礙了‘三農”信貸資產支持證券化產品發展。

2.3公積金貸款支持證券發展潛力尚未得到充分發揮

2016年5月份發布的《全國住房公積金2015年年度報告》顯示，2015年，國內共發放1.11萬億元的住房公積金貸款，比2014年增長68.10%。截至2015末，國內公積金個人住房貸款余額3.29萬億元。2015年有69.63億元住房公積金貸款實施了證券化，占公積金個人住房貸款余額的比重僅為0.22%。可見，我國的住房公積金貸款支持證券業務發展空間巨大。

3.不動產登記新規對我國信貸資產證券化發展的影響

3.1有助于推動個人住房抵押貸款證券化發展

首先是有助于優化個人住房抵押貸款質量。隨著近幾年我國房地產去庫存壓力猛增，房地產業的風險越來越大，房地產商跑路的新聞屢見不鮮，購房者無法收房斷供已經成為個人住房抵押貸款的質量下降的主要原因。《細則》第八十六條規定：“申請預告登記的商品房已經辦理在建建筑物抵押權首次登記的，當事人應當一并申請在建建筑物抵押權注銷登記，提交不動產權屬轉移材料、不動產登記證明。不動產登記機構應當先辦理在建建筑物抵押權注銷登記，再辦理預告登記。”這一規定將從根本上解決了同一不動產不同階段同時抵押的問題，可有效預防開發商攜款潛逃，也確保了購房者對房子所有權和購房抵押的唯一性，提升了個人住房抵押貸款的質量。

其次是有助于建立健全抵押貸款電子記錄系統。《細則》第九十五條規定：“不動產登記機構應當加強不動產登記信息化建設，按照統一的不動產登記信息管理基礎平臺建設要求和技術標準，做好數據整合、系統建設和信息服務等工作。”這將促進我國在短時期內建立健全抵押貸款電子記錄系統，使抵押權人追蹤抵押貸款及其附隨權利的轉移情況變得更加方便。個人住房抵押貸款質量的提高和信息追蹤的便利性都有助于推動我國個人住房抵押貸款證券化的發展，使其在市場上更有競爭力。

3.2有助于推動“三農”信貸資產證券化發展

一是《條例》第二條明晰了不動產的概念，在第五條指出集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等權利登記的要求條件。不動產登記制度的實施為有效盤活農村不動產資產提供了強有力的保障以及依據。

二是土地承包經營權、林權、海域使用權以及相關定著物的確權，還有抵押權登記的實施，使得與“三農”經濟相關的不動產抵押更為的簡單和明確。有利于“三農”信貸資產證券化的發展。“三農”信貸資產證券化將會給投資者提供一種全新的投資方式，引導更多的社會流動資金支持我國的“三農”經濟。

3.3有助于改善小微企業融資環境，緩解其融資難問題

首先，明確了不動產的抵押原則，杜絕多頭抵押，明確不動產唯一性。《細則》第五十六條規定建設用地使用權、海域使用權和該土地、海域上的建筑物、構筑物必須一并抵押，不可以分開抵押。該條例的實施讓金融機構在今后處置不動產抵押品的時候不再遇到房屋、土地分屬多個不同抵押權人等情形，避免抵押權混亂和抵押權人實施權益沖突造成的處置難度。

其次，《條例》完善了抵押品處置程序，確保抵押權人基本權益。條例的實施很好的解決了抵押物處置困難，甚至長期擱置沒法處置的問題，確保了抵押權人的最基本的權益，也降低了抵押貸款的風險。

4.完善不動產登記制度，促進信貸資產證券化發展的建議

4.1開展不動產登記信息數據整合，盡早實現信息共享

不動產登記系統的電子化已經成為必然趨勢，要加快建立全國不動產登記信息統一系統，整合各部門掌握的不動產信息，完善電子登記系統，使其能夠完整呈現不動產信息。將有以利于抵押權人更詳細和全面了解抵押物，準確的判斷抵押物的市場價值，推定不動產抵押交易市場化建設。

4.2借鑒國外先進做法，出臺相關法律法規支持、保障不動產登記制度的有效實施

日本不動產登記制度已經擁有百年的歷史，其不動產登記的主要法律依據是“民法”和“不動產登記法”兩項法律。為了法律的嚴密性，日本曾對全國土地情況進行了長達近30年的調查勘測，繪制成土地圖冊，作為有關部門依法實施不動產登記的依據。我們可以借鑒國外的做法，出臺專門的法律法規，不斷修改完善不動產登記實施細則，推動不動產登記制度的全面落實。

4.3加強不動產登記新規的宣傳推廣

地方政府相關部門及銀行機構應加強對不動產統一登記的法律意義及進行不動產登記所能享有的法律權利的宣傳。向社會告知只有在登記部門履行登記手續并獲得認可后，其擁有的不動產才能進行交易、擔保、抵押等行為。而沒有登記的不動產如果進行上述交易時，不受法律的保護。所以要讓公民清楚明白積極進行不動產登記所能享受到權利，使其能夠主動去相關登記部門進行登記，確保自己的法律權利。

4.4以不動產登記新規為契機規范信貸資產證券化

升級信息披露要求，提高產品的估值定價便利性。一方面可擴大信息披露指引的產品覆蓋，推出小微企業、個人經營貸款等人池資產具有一定分散度的信息披露指引。另一方面強化底層數據的披露和使用，以此通過動態的數據信息，提升產品估值定價的及時性和一致性，促進市場的流動性。