租賃型保障房居住滿意度影響因素分析與評價
——以北京市為例

張躍松

（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京100872

租賃型保障房居住滿意度影響因素分析與評價
——以北京市為例

張躍松

（中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院，北京100872

提高租賃型保障房居住滿意度，完善我國中低收入人群住房保障政策，是社會各界普遍關(guān)心的問題之一。文章在構(gòu)建影響因素分析模型基礎(chǔ)上，以北京市廉租房和公租房為例，分析了房屋狀況、社區(qū)狀況、居民政策評價、居民社會心理因素、融入狀況等變量對居住滿意度的影響；基于北京市8個社區(qū)問卷調(diào)查取得的數(shù)據(jù)，運用SPSS19.0和灰色關(guān)聯(lián)度綜合評價模型，對租賃型保障房居住滿意度進行了綜合評價。結(jié)果表明：北京市租賃型保障房居住滿意度為中等偏上水平；租賃型保障房居民對于國家住房保障政策都非常滿意，廉租房居住總體滿意度高于公租房；廉租房和公租房大多數(shù)居民對居住狀況比較滿意，而對于房屋質(zhì)量、房屋隔音效果和社區(qū)融入狀況的滿意度水平較低。

租賃型保障房；居住滿意度；影響因素

0 引言

“十二五”期間全國建設(shè)城鎮(zhèn)保障性安居工程3600萬套，保障房的覆蓋率達到了20%［1］。我國保障性住房在一定程度上改善了中低收入群體的居住條件，但在布局、選址、社區(qū)建設(shè)、戶型設(shè)計和房屋質(zhì)量等方面存在一系列問題，引起社會各界的廣泛關(guān)注［2］。

通過文獻查閱，國內(nèi)外學(xué)者主要從以下幾個維度對保障房居住滿意度進行研究。Raymond等研究表明公共住房的分散并沒有導(dǎo)致社會隔離，但是影響了一些居民的工作機會［3］。Kaitilla通過對一個公共住房社區(qū)的調(diào)查，發(fā)現(xiàn)居民對公共住房不滿意，原因在于房屋的面積、房間的數(shù)量、起居室的面積、存儲空間的缺乏和不合理的布局和廚房、浴室設(shè)計等［4］。Gregg認為住戶管理會影響公共住房住戶的居住滿意度，并在此基礎(chǔ)上研究了影響機制，認為安全、管理嚴格程度和居民對鄰里關(guān)系滿意度等都是重要的變量［5］。

國內(nèi)學(xué)者主要關(guān)注保障房居住滿意度的測評及其影響因素。周曉紅指出直接引發(fā)廉租房居民不滿的原因是個人性、公共性、勞動性生活行為的交疊［6］。王薇等和李金花等選取了住房套型、居住面積、小區(qū)周圍的環(huán)境和社區(qū)氛圍等指標來評價和分析廉租房住戶滿意度，并在此基礎(chǔ)上對廉租房環(huán)境體系進行了研究。通過實證研究，發(fā)現(xiàn)交通、屋內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施、周邊生活環(huán)境對廉租房住戶的住房滿意度影響較大，而住房面積、教育環(huán)境則與住房滿意度沒有顯著關(guān)系［7-8］。在指標設(shè)計上，主要選取規(guī)劃選址、周邊公共服務(wù)設(shè)施、建筑質(zhì)量、物業(yè)管理等指標，對現(xiàn)有住房滿意狀況進行評價［9-10］。

從理論上租賃型保障房居住滿意度研究為住房保障研究提供了新思路，同時也為居住滿意度評價、保障性住房需求等研究提供了借鑒。從實踐上，有助于政府關(guān)注中低收入人群住房的建設(shè)和管理，從而更好地滿足其需求。

1 影響因素分析模型構(gòu)建與調(diào)查研究

1.1 影響因素分析模型構(gòu)建

在國外顧客滿意度指數(shù)模型的基礎(chǔ)上，參考國內(nèi)外相關(guān)文獻，構(gòu)建保障性住房居住滿意度影響因素的分析模型［11-13］，如圖1所示。

圖1 租賃型保障房居住滿意度影響因素分析模型圖

1.2 變量選擇

選取租賃型保障房居住滿意度為因變量［14-18］，自變量分為7類，具體見表1。

表1 自變量及其操作化概念

1.3 數(shù)據(jù)來源

調(diào)查采取分層隨機抽樣的方法，被調(diào)查的8個廉租房和公租房小區(qū)分布在朝陽、豐臺、海淀、石景山等4個區(qū)縣，如圖2所示。

北京市租賃型保障房調(diào)查共發(fā)放問卷300份，有效問卷248份，有效率為83%。問卷打分的標準包括5個層次，1代表非常不滿意，2代表比較不滿意，3代表一般，4代表比較滿意，5代表非常滿意。

2 北京市租賃型保障房居住總體滿意度分析

北京市廉租房和公租房居住滿意度總體情況如圖3所示。保障房居民對于住房保障政策都非常滿意。廉租房居民對總體滿意度和住房保障政策滿意度高于公租房，而房屋狀況和社區(qū)狀況方面公租房居民的滿意程度略高于廉租房。

圖2 北京市租賃型保障房分布情況

圖3 租賃型保障房滿意度總體情況

（1）廉租房

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，北京市廉租房居住滿意度具有以下特征：

①廉租房居住滿意度的性別差異不大，女性比較滿意的程度略高于男性；從年齡來看，56歲以上居民居住滿意度平均值最高，41～55歲的居民滿意度平均值最低，但總體上沒有顯著地差別。

②從學(xué)歷上看，受教育水平越低，滿意度越低，大學(xué)本科及以上的居民居住滿意度水平最高；國家機關(guān)和企事業(yè)單位工作人員、個體經(jīng)營者的居住滿意度較高，其次是自由職業(yè)者，下崗或待業(yè)居民的居住滿意度最低。是否有穩(wěn)定的工作對公租房居住滿意度有一定的影響。

③從家庭中的居住人口上看，3人及以下居住人口的家庭中，居住滿意度水平隨著家庭人口的增加而提高，但是4人及以上的家庭表現(xiàn)出較低的滿意度水平。原因可能是適當(dāng)?shù)募彝ト丝跁辜彝ビ杏H情感，而太多的人口會導(dǎo)致?lián)頂D等問題。

（2）公租房

根據(jù)調(diào)查結(jié)果，北京市公租房居住滿意度具有以下特征。

①公租房居住滿意度的性別差異不大，與廉租房調(diào)查結(jié)果不同，男性滿意度略高于女性；從年齡來看，31～40歲的居民居住滿意度平均值最高，56歲及以上居民滿意度平均值最低，不同年齡段滿意度差別比較明顯。

②從學(xué)歷上看，受教育水平越低，滿意度越低，且不同學(xué)歷間的滿意度具有顯著差異，大學(xué)本科及以上的居民居住滿意度水平最高；與廉租房調(diào)查結(jié)果不同，自由職業(yè)者的居住滿意度最高，其次是個體經(jīng)營者和退休員工。

③從家庭來看，收入水平越高，對公租房的滿意度越高。居住滿意度水平隨著家庭人口的增加而降低，這與廉租房顯著不同。居住時間為1～5年的住戶滿意度水平最高，居住時間越長滿意度反而下降。原因可能是由于公租房隨著時間的增長，設(shè)施等方面越來越難以滿足住戶的需求。

3 北京市租賃型保障房居住滿意度影響因素分析與評價

3.1 北京市租賃型保障房居住滿意度影響因素分析

3.1.1 房屋狀況

廉租房和公租房居民對房屋狀況的滿意度在中等偏上水平。但是對于房屋質(zhì)量和房屋隔音效果居民滿意度水平較低，見表2。

表2 房屋狀況滿意度及影響因素

3.1.2 社區(qū)狀況

（1）社區(qū)總體狀況及影響因素描述性分析

廉租房和公租房居民對社區(qū)狀況的整體滿意度都處于中等偏上水平，大部分居民對社區(qū)狀況比較滿意，見表3。

表3 社區(qū)狀況滿意度及其影響因素

（2）人文環(huán)境狀況

廉租房和公租房大多數(shù)居民都認為居住人文環(huán)境比以往好，對社區(qū)內(nèi)人口、鄰里友好和諧比較滿意，見表4。

表4 社區(qū)人文環(huán)境狀況滿意度及影響因素

（3）環(huán)境和設(shè)施狀況

廉租房和公租房大多數(shù)居民對建筑設(shè)計和間距、自然環(huán)境比較滿意，但是因戶外運動空間和無障礙設(shè)施缺乏，所以居民滿意度水平不高，見表5。

表5 社區(qū)內(nèi)環(huán)境和設(shè)施狀況的滿意度及影響因素

（4）社區(qū)生活和物業(yè)管理狀況

廉租房和公租房周邊休閑娛樂設(shè)施相對較為完善，小區(qū)治安和物業(yè)服務(wù)處于中等水平。但是大多數(shù)廉租房居民因社區(qū)文化活動少，所以滿意度不高，見表6。

表6 社區(qū)生活和物業(yè)管理狀況的滿意度及影響因素

（5）周邊配套設(shè)施狀況

廉租房和公租房社區(qū)周邊配套設(shè)施總體狀況良好，大多數(shù)居民都比較滿意各項設(shè)施的方便性和可達性。與廉租房相比，公租房居民對周邊配套設(shè)施的滿意度不高，見表7。

3.1.3 政策評價與居民感知價值

廉租房和公租房居民對政策和居民感知價值滿意度較高，滿意度平均值在中等偏上水平，具體內(nèi)容見表8。

3.1.4 心理狀況

廉租房和公租房住房居民心理因素的平均得分較高，反映了居民并沒有因為收入低而表現(xiàn)出較低的生活期望、自信和社區(qū)意識，相反，他們在這些方面表現(xiàn)出較為積極的一面，見表9。

表7 社區(qū)周邊配套設(shè)施狀況的滿意度及影響因素

表8 政策評價和居民感知價值的滿意度及影響因素

表9 居民心理狀況的滿意度及影響因素

3.1.5 居民社會感知狀況

廉租和公租房居民對生活和社會都表現(xiàn)出積極的生活態(tài)度，大多數(shù)居民對總體生活狀況感到滿意，對社會充滿愛和希望，見表10。

表10 居民社會感知狀況的滿意度及影響因素

3.1.6 居民融入狀況

廉租和公租房居民并沒有很好地融入社區(qū)，多數(shù)居民與鄰居交往較少，不經(jīng)常參加社區(qū)活動和使用社區(qū)設(shè)施。大多數(shù)居民對社區(qū)融入狀況滿意度較低，見表11。

表11 房居民融入狀況的滿意度及影響因素

3.2 基于灰色關(guān)聯(lián)度綜合評價模型的居住滿意度評價

3.2.1 評價的基本步驟

（1）確定最優(yōu)指標集

（2）歸一化

將D*歸一化，方法是用D*中的除以對應(yīng)的最優(yōu)值，通過歸一化處理，把矩陣D*轉(zhuǎn)化為矩陣C為

（3）計算關(guān)聯(lián)系數(shù)ξi（k）由式（1）表示為

式中：ρ∈ 0，[ ]1，一般取ρ＝0.5。

（4）計算權(quán)重

經(jīng)過歸一化處理，權(quán)重由式（2）表示為

（5）計算綜合評判結(jié)果

根據(jù)R＝E×W計算，即式（3）為

式中：i＝1，2，…，m。

3.2.2 租賃型居住滿意度評價結(jié)果

運用灰色關(guān)聯(lián)度綜合評價模型對租賃型保障房居住滿意度進行量化評價，研究結(jié)果表明，北京市租賃型保障房居住滿意度略優(yōu)于中等水平。具體影響居住滿意度的主要指標包括個人特征及心理因素，相關(guān)住房保障政策、住房預(yù)期、住房感知及融入狀況等幾個方面。各指標的權(quán)重分別為0.247、0.256、0.261和0.236，單層次灰色綜合評價結(jié)果為個人特征以及社會心理因素方面的滿意度為0.519，相關(guān)住房保障政策方面的滿意度為0.537，住房預(yù)期方面的滿意度為0.566，住房感知及融入狀況等方面的滿意度為0.498。

4 結(jié)論

通過上述研究可知：

（1）利用問卷調(diào)查和灰色關(guān)聯(lián)度綜合評價模型得出的研究結(jié)果表明，北京市租賃型保障房居住滿意度略優(yōu)于中等水平，大多數(shù)居民對住房保障政策、感知價值和住房預(yù)期比較滿意。

（2）租賃型保障房居民對于國家住房保障政策都非常滿意。廉租房居民對總體滿意度和住房保障政策滿意度高于公租房，而房屋狀況和社區(qū)狀況方面公租房居民的滿意程度略高于廉租房。

（3）廉租房和公租房大多數(shù)居民對社區(qū)狀況、房屋狀況、政策和居民感知價值、心理因素、總體生活狀況感到滿意，認同居住人文環(huán)境、自然環(huán)境、社區(qū)人口、鄰里友好和諧，并對社會充滿愛和希望。但是對于房屋質(zhì)量、房屋隔音效果和社區(qū)融入狀況的滿意度水平較低。

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Analysis and evaluation of influencing factors of residential satisfation of public housing residents：A case study on low-rent housing and public rental house in Beijing

Zhang Yuesong
（School of Public Management，Renmin University of China，Beijing 100872，China）

Improving residential satisfaction of the rental housing and perfecting housing policy is a generally interesting problem for the people of all circles.Through the empirical analysis，this paper analyzes affordable housing residence satisfaction factors and analysismodel based on Beijing's lowrent housing and public rental house.The paper designs a questionnaire to explore the influence of affordable housing，housing conditions，community situation，residents'policy，residents'psychology on affordable housing.Based on the data from Beijing's eight low-rent housing and public rental communities'survey，this paper utilizes the SPSS19.0 and Gray Comprehensive Evaluation Method to calculate and analyze residential satisfaction of the rental housing.Through the analysis，the conclusion is as follows.When being asked the satisfaction level of the affordable housing in Beijing，themajority of the residents said“quite satisfied”.In general，satisfaction of low-rent housing is higher than that of public housing.Satisfaction level of quality of housing，housing sound insulation effect and social perception remain at themiddle-low level.

leasehold of affordable housing；residential satisfaction；influencing factors

F293.33

A

1673-7644（2017）01-0028-05

2016-12-10

北京市社會科學(xué)基金項目（16YJB034）

張躍松（1970-），女，副教授，博士，主要從事住房政策與評價等方面的研究.E-mail：yuesong51＠sina.com