房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策分析

[摘要]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到的影響因素較多，無論是政府政策環(huán)境、民眾經(jīng)濟(jì)能力與物質(zhì)需求、房地產(chǎn)行業(yè)自身發(fā)展?fàn)顩r，都需要有序規(guī)范性才能維持整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)。具體操作上需要各方面力量配合，同時(shí)也需要民眾保持健康的購房心理，國家層面需要充分的意識(shí)到讓房子作為剛需居住，而不能讓房子作為投機(jī)者炒房的媒介。鑒于此，本文主要分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；波動(dòng)；對(duì)策

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的影響

1.1房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的主要作用

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)中最為重要的作用就是拉動(dòng)國家GDP的增長，其主要可以從以下幾個(gè)方面加以體現(xiàn)。其一，房地產(chǎn)開發(fā)參與房地產(chǎn)投資對(duì)拉動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值的直觀性和積極性。其二，能夠通過房地產(chǎn)投資行為拉動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)合作意向的達(dá)成，進(jìn)而促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的增長，推動(dòng)國民生產(chǎn)總值的增長。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為日趨增多，能夠有效的促進(jìn)了市場(chǎng)中消費(fèi)需求的提高，所以，國民生產(chǎn)總值能夠得到顯著的提高。

1.2房地產(chǎn)發(fā)展對(duì)其附屬、關(guān)聯(lián)性產(chǎn)業(yè)的主要影響

國民經(jīng)濟(jì)增長主要就是通過GDP直接體現(xiàn)出來，推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)增長的因素不僅具有房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在緊密聯(lián)系的行業(yè)諸多，比如能源行業(yè)、金融行業(yè)以及物流行業(yè)等諸多行業(yè)。只是對(duì)于國民經(jīng)濟(jì)增長來講，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)占據(jù)著主要的比例，其本身屬于中流砥柱。房地產(chǎn)行業(yè)本身具有產(chǎn)業(yè)鏈條長以及關(guān)聯(lián)度廣泛等產(chǎn)業(yè)特性，所以，房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，比如建筑、建材以及能源等行業(yè)，在市場(chǎng)上得到了進(jìn)一步的促進(jìn)發(fā)展，并且具有十分重要的現(xiàn)實(shí)影響。

2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素

2.1市場(chǎng)因素

我國屬于全球人口數(shù)量最多的國家，人口基數(shù)大促使我國人口數(shù)量增長也較大，進(jìn)而導(dǎo)致我國房地產(chǎn)需求總量相對(duì)較高。從市場(chǎng)情況來看，我國房地產(chǎn)發(fā)展具有較大潛能，發(fā)展空間較大。同時(shí)隨著城市化進(jìn)程加快，人口逐步向城市集中，導(dǎo)致城市區(qū)域內(nèi)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)得到更迅猛的發(fā)展，城市房地產(chǎn)需求更為旺盛。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有市場(chǎng)需求客觀因素的推動(dòng)，房地產(chǎn)也是商品的一種形式，受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響較大，因此市場(chǎng)是決定房地產(chǎn)發(fā)展的主要因素。

2.2經(jīng)濟(jì)因素

經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房地產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著重要影響，其中包括物價(jià)因素、利率因素、居民收入水平等多方面。利率在一定程度上會(huì)刺激消費(fèi)者在房產(chǎn)購買上的動(dòng)力，甚至達(dá)到一定引導(dǎo)趨向。貸款利率的增減會(huì)直接影響到消費(fèi)者房產(chǎn)購買成本，進(jìn)而影響房產(chǎn)投資的回報(bào)價(jià)值。消費(fèi)者自身會(huì)因?yàn)橘J款利率的升高而抑制購買欲望，同時(shí)會(huì)因?yàn)槔氏禄鴰淼膶?shí)惠性而提升購買欲望。同時(shí)房地產(chǎn)本身項(xiàng)目建設(shè)就是一個(gè)相對(duì)繁復(fù)的內(nèi)容，涉及多方面影響因素。如果相關(guān)建設(shè)材料成本與人工成本出現(xiàn)波動(dòng)，對(duì)應(yīng)的房地產(chǎn)建設(shè)成本會(huì)相應(yīng)變化，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)本身與物價(jià)水平也有密切關(guān)系。此外房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到居民人均收入影響，但居民收入水平相對(duì)較高的狀態(tài)下，人們?cè)诜康禺a(chǎn)方面的投資理財(cái)意識(shí)也會(huì)更強(qiáng)，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)銷量的提升。居民收入提升會(huì)更多的將房地產(chǎn)作為自身的投資方向，拉動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上漲。相反，如果居民收入水平較低，相關(guān)投資能力缺乏，進(jìn)而引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的蕭條。

2.3社會(huì)因素

從社會(huì)情況方面來看，我國社會(huì)政治環(huán)境相對(duì)穩(wěn)定，人們對(duì)投資與置業(yè)有較強(qiáng)的信心，從而也促使了房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定向上。而當(dāng)政治環(huán)境不穩(wěn)定時(shí)，就會(huì)引發(fā)社會(huì)環(huán)境的動(dòng)蕩不安，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)受到波及。社會(huì)穩(wěn)定的相關(guān)因素較多，社會(huì)政治因素、社會(huì)秩序狀態(tài)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀態(tài)等。如果社會(huì)上違法亂紀(jì)、燒殺搶掠的行為較為頻繁，那么人們生活將會(huì)缺乏保障感，進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求受到影響。而城市化推進(jìn)的速度也是社會(huì)因素的一個(gè)重要方面，城市化進(jìn)程是社會(huì)發(fā)展所需，該階段人們不斷的從鄉(xiāng)村向城市聚集，進(jìn)而擴(kuò)展了房地產(chǎn)的需求量。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)策分析

3.1及時(shí)有針對(duì)性的政策調(diào)整

由于我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，所以需要對(duì)我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的投資政策進(jìn)行全面的規(guī)劃。在制定可持續(xù)發(fā)展的政策時(shí)，需要與我國發(fā)地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀相結(jié)合，從實(shí)際出發(fā)，采取有效的引導(dǎo)方式和手段，嚴(yán)格遵守我國頒布的相關(guān)政策。

3.2注意發(fā)揮市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的作用

在行動(dòng)策略上，要注意發(fā)揮市場(chǎng)自動(dòng)調(diào)節(jié)的作用，讓市場(chǎng)充分展示其真實(shí)趨勢(shì)及自動(dòng)調(diào)整的功效，不必急于行動(dòng)。《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，要更好地發(fā)揮市場(chǎng)調(diào)節(jié)的決定性作用。但在實(shí)踐中，人們往往把握不好政府同市場(chǎng)的關(guān)系。比較常見的現(xiàn)象是，在完不成或預(yù)期完不成當(dāng)年經(jīng)濟(jì)指標(biāo)尤其是財(cái)政指標(biāo)時(shí)，政府就喜歡打房地產(chǎn)的主意，把房地產(chǎn)當(dāng)作救火工具，急忙出臺(tái)寬松的樓市措施，過早進(jìn)行人為干預(yù)，忽略市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用。一是市場(chǎng)尚未展示其趨勢(shì)性全貌，匆忙出臺(tái)政策措施，倉促應(yīng)戰(zhàn)是對(duì)是錯(cuò)，很難確認(rèn)。二是即使匆忙出臺(tái)的政策撞對(duì)了，使經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成容易了，但它對(duì)于樓市內(nèi)在問題的解決有無好處，或許反而增加后期樓市乃至以后經(jīng)濟(jì)的困難和不確定性。所以，只要樓市沒有急速趨冷、房價(jià)沒有大跌，沒有產(chǎn)生對(duì)于金融和經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重威脅，就是相對(duì)正常的，不能過早地采取人為的逆向調(diào)控。

3.3建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資體制

第一，需要建立完善的多元化房地產(chǎn)融資體制，例如：商業(yè)銀行貸款、房地產(chǎn)信托、產(chǎn)業(yè)基金以及市場(chǎng)直接融資等；第二，對(duì)于多元化的住房融資途徑進(jìn)行完善，目前房地產(chǎn)行業(yè)主要的融資途徑包含政府優(yōu)惠政策、住房合作基金以及商業(yè)按揭貸款等；第三，建立完善的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)融資體制，房地產(chǎn)開發(fā)商需要嚴(yán)格按照相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，積極探索和發(fā)現(xiàn)問題，并采取有效的解決對(duì)策，從而建立完整的金融體系。

總之，長時(shí)間以來，我國經(jīng)濟(jì)的增長在一定程度上得益于中國房地產(chǎn)的發(fā)展。有關(guān)數(shù)據(jù)表明，我國國民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值中的15%是通過房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，因此房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展對(duì)我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展至關(guān)重要。需要充分的分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在不同時(shí)代下的影響因素，從而研究對(duì)應(yīng)的發(fā)展策略，促進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。