對當前農村宅基地管理的思考和探索

[摘要]當前農村宅基地管理松散布局不合理，土地資源的浪費制約了農村的建設，迫切需要一套既適合經濟發展又符合未來社會發展方向的切實可行的制度及措施，有效規范農村宅基地管理。本文就此進行了深入思考和探討。

[關鍵詞]農村宅基地；管理；現狀；對策

近些年，一些地區在城鄉一體化的實踐中探索了農村宅基地管理和退出路徑，并通過村莊布局規劃的實施轉變了原有散居模式，優化了國土空間布局。但是，實踐中還存在一些問題，須加以改進。

1、農村宅基地的現狀

1.1超標

無論是宅基地總面積還是人均占用面積均較大。由于各地對宅基地的面積均有上限控制.致使發證面積小于實際使用面積。如某戶位于丘陵地區，按照規定可以擁有180平方米宅基地，但該戶實際使用300平方米，發證時只能核發180平方米，余下120平方米為超占面積。大部分地方的處理原則是維持現狀。

1.2散亂

雖然各地也按照新農村建設的要求編制了村鎮規劃，但執行的效果差，農民仍根據自己的想法選址建房，從而造成原有的布局選址無人問津，宅基地可謂是遍地開花，零散混亂，且違法建設的居多。

1.3空置

農村雖然是洋樓林立，但是平時相當部分是大門緊閉，抑或是老人帶孩子留守，少有青壯年居住，空置率高，只有逢年過節時才看到門戶打開。有部分房屋逢年過節也大門緊鎖，長期閑置不用。還有部分異地建房的，建新宅空老宅。

2、造成農村宅基地管理現狀的原因

2.1村集體及村民法制觀念淡薄

當前部分村集體及村民自身法律意識淡漠，集體土地處置存在隨意性。特別是對于當前農村宅基地無償使用情況，農民不僅想多占地，而且還想要占好地，因此即使沒有獲得批準，也一味的向村莊外進行擴展。另外，在利益驅使下，部分村集體存在私自買賣集體土地的行為，提供給外地人建設小產權房，這無形中增加了農村宅基地管理的難度。

2.2鎮、村建設規劃缺位

當前我國鎮、村建設規劃存在缺位情況，體制不完善，過于注重堵，部分符合條件的農民卻無法辦理合法用地手續，這種只堵不疏的做法導致農民建房違法用地情況增多。而且部分村民不僅隨意建房，甚至占用耕地及基本農田用地來建房。

2.3農村宅基地管理制度不完善

當前我國農村宅基地管理制度還不完善，在法律上雖然確立了宅基地收回制，但卻沒有制定相應的收回制度，這就導致現行宅基地收回制度處于失效的狀態，導致我國農村宅基地一直處于增量供應的狀態，存量盤活利用率處于較低水平。農民在舊宅基地上隨意進行翻建及改建。

2.4舊宅基地拆除機制實施不到位

按規定，農村居民在申請新占地建設住宅時，必須退出舊有宅基地交集體重新安排使用。現實中，這部分村民申請新宅基地占地建房時，收回其舊宅基地會導致其他居民居住受到影響，因此實際操作中往往采取將舊宅產權證收回注銷，而不馬上拆除的辦法。這就造成了產權證雖然注銷了，但房子還依舊歸原戶主所有的現象，從而形成了“一戶多宅”。此外，有些房屋因年久失修導致垮塌，產權人又暫時沒有改建的意愿，也造成了宅基地空置的現象。一邊是大量舊宅空置、宅基地占而不用，一邊卻是有意愿建房的村民無法利用空閑宅基地而必須占用耕地建房，造成耕地資源浪費。

2.5基層執法難度大

對于農村違法占地建房現象，基層國土部門只能制止，卻無權強制拆除，在制止無效的情況下，只能移交法院強制執行，但去院往往也不愿受理此類案件，從而導致大量農村違法建房難以得到有效控制，造成事實上的宅基地管理缺位和無序問題。

3、完善宅基地管理的對策和建議

3.1規劃先行，優化完善政策規劃體系

加強宅基地規劃管理。堅持統一劃分，分布實施的原則，在編制規劃工作中，要以城鄉一體化規劃，明確村莊建設的長遠規劃格局，實行定位、定性、定規模。把改善農村居民的生活生產環境放在首位，規劃要走群眾路線，要依靠村民參與，集思廣益，充分尊重村民的意見，從而有計劃有步驟地改善農村生活和村容村貌。

3.2加強基層國土管理力量，嚴格宅基地審批制度

加大對農村基層國土管理人力、物力的投入，做到專人管理宅基地。茌建房審批過程中要嚴格建房審批條件，嚴格執行“一戶一宅”制度和拆舊建新制度，把好審批關。堅持按規劃、按程序、按權限依法審批，對符合申請建房條件和用地條件的，實行規劃選址、開工放線、竣工驗收“三到場”制度，并實行建房用地“批前、批中、批后”全程管理，整治無規劃和違反規劃亂建設的行為。

3.3加強執法，保障公平

村民違規建房，往往讓人產生同情心理，但對此類違法行為絕不能回避。一是要在農民建房前期積極介入，幫農民解決實際難題。鼓勵農村居民利用存量建設用地建房，農民建房應優先選擇原址重建，或充分利用村內存量建設用地、未利用地，引導農民居住有序集中。二是通過實地放樣、房屋測繪等方式，做好調研和取證工作，及時發現并制止違規違法建設宅基地的行為。三是強化內部責任追究和獎懲，完善土地的動態巡查制度。建立違法用地的問責制，充分發揮各級政府耕地保護第一責任人的作用，共同制止違法占用行為。國土部門應和地方政府、法院、公安等聯合行動，沒收或拆除違法建筑，形成執法臺力。

3.4建立宅基地不動產登記制度。

不動產登記制度使得農村宅基地以及其他性質的土地之間界限得以清晰，并且徹底打擊了“一個住戶多套住宅”等現象，促使農村宅基地組早日走上登記發證的道路。農民不動產登記制度建立之前，要做好相關的準備工作：首先，要茌全村范圍內做好對宅基地的排查準備工作，分清宅基地以及其他性質土地的區別，并且建立起數字化檔案信息；其次，為了解決農村建設資金缺乏等問題，建議將土地收益應用到整體利用農村土地上，緩解土地整理資金嚴重不足的局面。

結語：

通過強化當前農村宅基地管理工作，可以有效的保障農民的切身利益，實現土地資源的高效利用。當前我國農村宅基地管理工作中還存在許多問題，因此需要通過合理規劃布局，強化監管，進一步建立健全相關法律法規及規章制度，全面提高農村宅基地管理水平，實現農村土地資源的高效利用。