不動產抵押權若干問題分析

[摘要]隨著我國社會主義市場經濟的確立以及社會的發展，不動產抵押權方面的法律制度也逐漸的建立與完善起來，但是也有一些問題在擔保法和相關法律中沒有做出規定，并且在司法實踐中是存在爭議的，所以本文就主要對不動產抵押權的若干問題進行了分析與研究。

[關鍵詞]不動產；抵押權；問題；分析

1、不動產抵押權的善意取得

1.1無權處分

由于公式方法的差別，動產是有善意取得的，而不動產是沒有善意取得的。動產是以占有為公示的方法，而不動產是以登記為公示方法，國家設立了專門的機關和專業人士來進行登記。在這種情況下，不動產登記是比較有公信力的，并不容易發生誤解。這這種狀況下，人們無法通過登記的內容來認識處分權是否存在，無權處分是不應該存在的。如果當事人信息登記的內容，而作為民事法律進行交易的時候，當事人的預期目的是能夠達到的，所以不應該有不動產善意取得的這個說法的影響是比較大的。但是我認為這一說法是值得討論的，不動產的善意取得與不動產公示的方法是沒有必然的聯系的，無論是占有的公式方法還是登記的公示方法，如果占有人和有處分權的人是一致的、登記的權利人和實際的權利人一致，這樣都沒有無處分權。無法適用不動產抵押權善意取得，所以要進行適當的調整。不動產抵押權善意取得的規則進行調整，這主要是因為占有者和所有者是不一致的，即占有者無權處分卻進行了處分，所以不動產抵押權善意取得的前提是無權處分。

1.2確立的客觀必要性

隨著我國社會經濟的不斷發展，盡管我國的土地管理法、房地法以及私有房屋登記管理辦法等都規定土地和房產等這些不動產應該進行登記，但是在實際的生活中土地所有權、使用權以及房屋所有權、抵押權等進行登記的情況是比較少的。在農村土地所有權、國家土地所有權的登記也是很少的，但是這些沒有進行登記的土地和房屋在生活中也是可以進行交易、流轉的。并不會因為這些土地與房屋沒有進行登記而不能進行交易。如果出現了一些糾紛，其實是可以根據一些知情人了解的情況、當事人手中的房屋以及土地的契約、修建房屋是的一些費用的收據條以及本村與鄰村之間的一些天然的界限等一些材料來解決糾紛。雖然根據這些材料來解決糾紛是比較麻煩的，收集資料也是比較韓非時間和精力的，并且有時候在處理的時候還會存在一些的分歧，但是在我國的農村就是利用這種方法來進行解決糾紛的。由于利用這種方法處理糾紛是長期以來形成的習慣，所以我們想要在短期內改變這一做法是十分困難的。但是我國不動產抵押權善意取得制度的確立是十分必要的。因為這樣做能夠保護交易的安全性、公平性以及維護公示法的公信力。

1.3適用范圍

我國不動產抵押權善意取得的適用范圍是經過學者們的不斷研究與實踐而提出來的。學者們對物權法的草案進行議稿的時候，就對不動產的善意取得制度進行了規定，梁慧星等學者就建議在第二十九條對我國的不動產善意取得制度進行規定。他們認為通過以不動產的登記簿作為依據取得的不動產的物權，是不可以被追奪的，但是不動產抵押權善意取得人善意取得的權力時知悉不動產抵押權善意取得權利的瑕疵或者是對不動產登記有異議的時候是除外的。從我國不動產抵押權善意取得制度的議稿來看，學者們不僅肩負著為國家的立法機關提供立法的參考方案，而且也結合了我國的實際情況。為了保護不動產交易的安全性和公平性，學者們就向國家提出了認可不動產物權善意取得制度的建議。但是梁慧星等學者的建議僅僅是將不動產抵押權善意取得的制度限制在對依賴不動產登記的情況下，并沒有將沒有登記的不動產規定在不動產抵押權善意取得制度的規定之內，所以我認為不動產在沒有進行登記的情況下，就會產生一些利益糾紛。

2、不動產的重復抵押

2.1應該確立不動產重復抵押制度

不動產重復抵押制度主要是指債務人或者是第三人將同一財產的全部價值相多個債權人進行抵押，這幾個抵押權的范圍其實就是將抵押物看作是一個整體，在債務人不履行債務的時候，這數個抵押權就可以按照法律的規定實現抵押權的一種制度。但是在我國現行的物權法中沒有認識到不動產重復抵押的作用，而且學者們對于不動產的重復抵押制度產生了分歧，并且一部分學者認為應該立法禁止不動產重復抵押。物權是具有強大的排他性的，但是不動產重復抵押制度在位次上是由先后之分的，在抵押權實現的時候，是先讓位次在前面的抵押權進行先受償權，在前面的抵押權消滅之后，位次后面的抵押權才能夠實現，所以不動產重復抵押制度與物權法是不沖突的。而且物權立法確立不動產重復抵押制度是可以滿足客觀的需要、解決實際問題的。例如，我國民法通則意見其實在第一百一十五條就對重復抵押進行了規定，盡管只是實際上對重復抵押進行了隱含的規定，但是這也說明我國對不動產重復抵押權有了一定的認識，物權法確立不動產重復抵押制度是十分必要的。

2.2重復抵押權先后位次的確立

不動產的抵押大多數是以公示的方式進行登記的，所以對重復抵押權先后位次的確立首先要以在國家機構進行不動產登記為先，沒有進行登記的排列在后。二是如果都進行了不動產的登記，應該以登記時間的先后來進行區分，登記時間在前的，重復抵押權的位次在前。三是如果在進行重復抵押的時候，這幾個不動產是同時進行登記的，對這幾個抵押權先后位次的確立是不分先后的，這幾個抵押權是平等的，所以是不分先后的。四是如果幾個抵押權都沒有進行登記，要進行重復抵押時我們應該按照合同簽訂的日期來確定重復抵押權位次的先后。

2.3不動產的法定抵押權

不動產的法定抵押權其實主要是指依據法律的規定而制定的抵押權。不動產的法定抵押權是不需要經過當事人的同意，在沒有進行登記的情況下也是可以生效的。我國目前在立法中是沒有不動產法定抵押的相關規定的，但是我國的許多學者認為中我國《合同法》第二百八十條的條款是對法定抵押權進行了規定。

總結：

本文主要從不動產抵押權的善意取得、不動產的重復抵押以及不動產的法定抵押權來對我國不動產的若干問題進行了分析與研究，希望通過本文的闡述，可以對我國不動產抵押權的發展提供一些借鑒。