基于山水老城區建筑高度控制策略的探討

[摘要]傳統控規中對建筑高度控制“一刀切”的控制方法對于地形多變的山水老城區并不適用，不僅加劇了文化傳承、更新改造建設之間的矛盾，同時使原有山水空間特色喪失。因此在南京江浦老城控制性詳細規劃中就提出了以目標為導向，適宜山水老城區地形多變的“指標雙控”方法，使得建筑高度控制更靈活，更適于開發建設，老城所在的“無形遺產”得以保護和傳承。

[關鍵詞]控規；控制策略；指標雙控；建筑高度；山水老城

1、研究背景

控制性詳細規劃是實施城市規劃建設管理的重要手段，然而常規的對于地塊建筑高度的控制方法與山水老城的需求差距較大，主要體現在以下三個方面：一是現有控規中對老城地區“無形遺產”保護的廣度與深度認識不夠；二是現有控規對建筑高度的管控內容與形式單一，對“山水”老城區不適用：三是現有控規中單一地塊高強度的開發模式加劇了老城空間特質的喪失。

2、南京江浦老城概況

江浦老城位于江北新區總體規劃中的核心區；浦口區政府所在地，是浦口區的政治、經濟、文化中心；區內自然、文化資源獨特。江浦老城歷史悠久，且是江北新區為數不多的兩個老城之一。護城河仍保存完好，5條大街仍然是城市的主要繁華街道。文物保護單位市級2處、區級5處，其它歷史資源5處。

3、江浦老城高度控制需求

3.1現實的保護需求，江浦老城區本身現狀建筑高度控制較好，基本都控制在24米以下。江浦老城所處的大環境，背山面水的“無形遺產”，促使規劃需要在“地形地貌、河流水系、視覺聯系”等方面予以考慮，保護老城與鳳凰山、求雨山之間的關系、老城與老山之間關系，將江浦老城的無形遺產與物質遺產共同保護。

3.2規劃要求，在《南京江北新區總體規劃（2015-2030）》及上版控詳中，對本地區均提出24米的控制要求。尤其是上版控詳，還提出了“山地景觀塑造”的控制要求，一個地塊“一刀切”的高度控制不但沒有塑造山地景觀，恰恰相反，使原有的山地景觀夷為平地。

4、傳統建筑高度控制方法的不適用

本規劃在規劃初期對鳳凰山、求雨山等山體周邊的建筑高度也采取“相對高度控制”的方法，而且為保護其特色控制較其它地塊更為嚴格，絕對不允許突破24米。但后期在做城市設計過程中發現，這種一個地塊“一刀切”的高度控制的方法不但沒有保護山水空間特色，還造成很多問題.因此，后期在與城市設計多次的對接溝通之后，我們提出了建筑高度“指標雙控”的控制策略。

5、基于“山水”老城區建筑高度的控制策略

5.1規劃提出了“一保護、兩控制、三增加”的規劃重點：“一保護”為保護江浦老城“指狀山水空間”及“江浦老城”特色；“兩控制”為控制人口增長、控制老城及近山建筑的高度和開發強度；“三增加”為增加公共服務和社區配套、增加綠地、增加支撐。

5.2采用整體開發的模式，保障項目的可操作性，由區政府成立一個平臺（求雨山文化園管理委員會），對求雨山及其周邊地區進行整體開發管理。

5.3保護老山山脊線的完整性，減少建筑對山體的遮擋，具體控制方法為：近山低遠山高：北面老城一老山之間建筑控制在24米以內，局部35米；山谷高山脊低：在山峰處使用低矮建筑為前景，增加山的宏偉感，整體建筑較為協調。在山谷處以山體為背景，建筑高度適當放寬，凸顯建筑。

5.4控制沿河建筑高度，營造“藍綠”濱水空間，結合海綿城市建設，提高現狀水面率，利用“指狀”泄洪水系，營造“藍綠”的濱水開場空間。

5.5塑造地區形象，保護老城一求雨山一鳳凰山原有高度，規劃老城一求雨山一鳳凰山建筑高度一般不大于24米，形成良好的老城風貌和舒適宜人的尺度，保證求雨山、鳳凰山視線通透。

5.6基于GlS平臺視線分析下的建筑高度“指標雙控”法，增加規劃彈性，體現山體特色，其中常規高度控制方法，用H或h表示，H表示高層建筑高度控制值。h表示低多層建筑高度控制值；屋面限高法是基于GlS平臺的視線分析對建筑屋面的絕對高度賦值，控制建筑屋面的高度，用h頂高度或H頂高度表示。具體高度控制控制分兩部分予以落實，首先圖則中“建筑控制高度”為反推后的地塊最高的建筑高度值，其次在“例外控制”中增加頂絕對高度控制，“例外控制”具體表述為（以03地塊為例）：03地塊建筑高度基于地形和視線分析，采用最大建筑高度和頂絕對高度“雙項控制”。最大建筑高度控制分為15、24米兩個高度控制，頂絕對高度分別為31.0米、47.0米，詳見城市設計圖。地塊建筑高度控制采用“指標雙控”方法后，減少了后期開發建設的土方填挖方量，增強了空間的趣味性。如下圖1所示：

結語：

通過以上分析，可以看出常規高度控制法對于“山水”老城區的控制顯得有些乏力，缺乏有效的指導，而通過“屋面限高”分析后的“指標雙控”建筑高度控制法，建筑高度控制更靈活，更適于開發建設，老城所在的“無形遺產”得以保護和傳承。因此“指標雙控”的建筑高度控規手段，值得在山水老城區推廣，但也存在一定的不足之處，還需進一步完善。