房地產開發項目管理難點的探討

[摘要]房地產開發項目管理的質量控制不僅是項目施工的理論依據，也融合項目管理的實踐經驗。隨著房地產開發項目管理質量控制的不斷完善，使房地產項目施工更加具有合理性與科學性，也極大提高了開發項目的效益化。本文就房地產開發項目管理難點進行簡單的分析。

[關鍵詞]房地產開發；項目管理；難點；探討

房地產企業的工程管理工作是一個周期很長且綜合性很強很復雜的工作，所以在施工的每個環節都要做好工程的管理工作。房地產企業要努力提高公司的經營理念，提升管理水平，對工程進行全方位的監督及控制，提升施工隊伍的綜合素質，促進房地產企業健康快速地發展。

1、現階段房地產開發項目管理的難點

房地產業項目管理中容易受到相關因素的影響，各類風險層出不窮，主要表現為以下幾點：

1.1項目定位引發營銷風險

從基本屬性上將房地產市場進行劃分，可以分為兩大市場主力板塊：剛需性板塊與改善性住房板塊。在近幾年社會經濟的快速發展下，我國城市化進程得到加快，越來越多的鄉鎮人員紛紛進入城市，這種情況下這部分人群需要解決剛需住房問題。從另外一個角度分析，對于城市居民而言，在城市已經擁有一套或者多套房產，投資房地產項目的原因是將現階段的住房狀況加以改善，且這一部分人員的經濟承受能力比較強，對住房的要求比較高。房地產項目營銷中主要面臨的風險是辨識房地產項目定位缺失，尤其在實際的操作過程中，諸多房地產企業對樓盤的定位進行錯誤分析，僅以自身利益為主，沒有從用戶的實際情況出發，導致客戶流失。

1.2項目投資支持能力存在風險

毋庸置疑，房地產項目自身的投資時間是比較長的，且投資量比較大。尤其在近幾年，我國基礎建設項目得到快速發展，城市地塊呈現出不斷上升的發展趨勢。這種發展趨勢下則會導致房地產項目在購買地皮以及后期建設、營銷中均需要資金的支持。然而從另外一個角度分析，現階段我國房地產的各項制度并不健全，尤其在資金流轉層面上存在不規范現象，長此以往，在一定程度上加劇了房地產行業中，資金流轉層面的項目風險。換而言之，如果資金鏈出現斷裂，那么房地產行業便會出現爛尾樓的現象，進而引發一系列問題。因此，在當前我國經濟快速發展的情況下，在房地產項目管理中做好風險管理與控制是十分重要的。

1.3房地產項目質量存在風險

隨著社會的發展，我國房地產項目也得到發展，特別是在2014～2016年房價大漲的趨勢下，諸多缺乏項目建設經驗的主體踏入房地產市場。因為這部分建設單位沒有施工經驗，導致了各類質量問題，對房屋安全以及用戶體驗都有所影響，嚴重損害了我國房地產行業的整體形象?，F階段我國正處于社會發展轉型時期，在這一時期人口紅利越來越少，低端勞動力呈現出下降趨勢。在房地產項目一線施工中，有許多缺乏施工經驗的人員，因為個人素質比較低、缺乏專業的技術水平，導致房地產項目質量風險劇增。

2、房地產開發項目管理改進措施

房地產項目管理容易受到諸多因素的影響，嚴重制約了房地產項目的可持續發展與進步。為緩解這一發展現象，則需要從以下幾個角度進行改進：

2.1制定專業的開發與營銷團隊

在我國房地產行業的不斷發展下，大多數消費者對房地產行業所給出的產品，有著不同的要求。為進一步滿足大多數消費者的需求，則需要配備專門的開發與營銷團隊。在這一發展現狀下，團隊的專業素質往往關系到整個風險防控的效率，需要加強建設與維護。在當前市場競爭的不斷加劇下，在我國房地產項目中，人才十分重要。因此，在整個團隊建設中，需要從內部與外部兩個方面入手，將房地產項目建設中所存在的問題加以分析，探其原因，提出有效的解決措施。從外部角度分析，需要將房地產行業中具有潛力的人員進行挖掘，根據企業的實際情況制定有效的手段吸引人才；從內部角度分析，需要對有潛力的員工進行積極培養。通過培訓與教育的方式，提高員工的能力，做好人才儲備工作。

2.2做好前期合同制定工作

在新形勢下，為從根本上避免我國房地產項目建設中出現資金鏈斷裂的現象，管理者需要加強對前期合同制定的認識與了解，充分發揮契約精神，采取法律手段保障自身的權益。其中在制定前期合同的時候需要依據相關的法律法規，避免無效合同的出現。因為房地產行業所涉及到的內容比較多，且投入的資金比較大，周期性比較長，所以在整個房地產項目的實施中經常會出現各種類型的問題。如果某一個環節出現差錯，那么會嚴重導致房地產項目營銷失敗，無法保證資金的回流，從而使企業出現虧損現象。另外，當前我國社會競爭演變的十分激烈，金融市場的不穩定性對房地產行業的發展有所制約，在整個房地產建設中因為資金斷流風險的增加。因此，在制定合同的時候，不能將內容停留在雙方權責之上，而是需要對不良后果進行預估。如果出現問題，那么則需要按照合同的內容，使相關負責人承擔相應的責任。

2.3完善驗收制度

通常情況下，為從根本上避免房屋質量問題，減少對房地產項目可持續發展的影響，需要積極做好驗收工作，根據實際的發展情況，制定切實有效的驗收制度。另外，在房地產建設前期，對于圖紙以及施工進度、施工規劃需要進行監督與控制，尤其是要對整個施工過程中項目質量加以控制。如果缺乏監督管理機制，那么無法將其中所存在的不規范問題加以規避，無法對現階段房地產項目中出現的問題進行分析與了解。因此，無論從哪一個角度分析，在整個實際過程中，均需要加強對制度的制定，還要將公司內有經驗的人員進行匯集，制定有效的制度，保證驗收制度的專業性以及可行性。

小結：

工程管理在房地產企業中發揮著非常重要的作用，工程的管理工作是一種增值服務，核心的任務就是為工程使用及建設增值，具體來講就是可以確保工程建設的安全性、提高工程的質量，有利于對投資、成本以及進度進行控制，可以保障工程使用的安全，有利于環保及節能，降低工程運營的成本，還有利于進行工程的維護工作等。