建立以目標管理的房地產成本控制體系

[摘要]目標成本管理強調組織與所處環境的適應，這就要求房地產開發企業的成本管理必須與所在市場緊密聯系，切實解決好目標收入、目標利潤與目標成本三者之間的平衡關系。本文主要對建立以目標管理的房地產成本控制體系進一步分析，以供同仁參考借鑒。

[關鍵詞]房地產；成本控制；目標管理

1、目標成本管理的含義

目標成本管理，是目標管理的重要組成部分，具有科學性、先進性和群體性，它是適用于企業內部的約束性指標。目標成本管理經過多年的應用和發展，從最初的企業產品設計的環節中，拓展到企業幾乎所有的經營環節。目標成本管理是根據房地產企業的經營目標，在成本計劃和成本決策的基礎上，進行目標成本的分析控制、考核及評價等的一系列成本管理工作。它對成本進行事前預測、日常控制和事后考核，做好產品成本的事前控制，并以目標成本為依據，管理為核心，效益為目的，使全體職工都參與到成本管理當中，把成本管理由核算型變為核算管理型，從而形成一個全員參加的多層次、多方位的成本管理體系。目標成本管理是房地產企業有效約束和控制預期成本，提高企業的盈利能力和管理水平的有效途徑。

2、房地產企業實行成本控制的重要意義

（1）可以提高房地產企業的經濟效益

無論在什么情況下，降低成本都可以增加利潤。如果銷量和價格一定時，成本與盈利具有彼此消長的關系，即成本提高，利潤相應減少，而成本降低，則利潤就相應增加。控制成本費用，可以保持利潤長期增長，拉動房地產企業整體的經濟增長，進而在調控經濟、擴大就業和改善公用事業等方面也發揮作用。

（2）提高房地產企業的市場競爭力

房地產企業在市場競爭中求得生存的有利因素是成本控制。越來越激烈的競爭格局是房地產企業面臨的首要外部壓力。房地產企業的成本費用標準對產品的價格影響占很大比例，面對激烈的行業競爭，房地產企業想要永葆生機，其重要武器是低成本，通過有效的成本控制，可以降低企業的成本費用水平，提高房地產企業在競爭激烈的市場中，尤其是在殘酷的價格戰中的競爭力。

（3）成本控制是房地產企業發展的基礎

首先要在復雜多變的市場環境中生存下去，進而做出的總體的、長遠的謀劃與對策，這是事關所有企業要面對的首要問題，房地產企業也不例外。房地產企業實行現代成本控制就是要節約支出，經營基礎鞏固了，才有力量去提高質量，創新設計，增加房地產企業的積累，促進房地產企業的長遠發展。

3、建立以目標管理的房地產成本控制體系

3.1目標利潤的預測

目標利潤是房地產企業未來一定期間內預計實現的利潤額，反映著一定時期財務、經營狀況的好壞和經濟效益高低的預期經營目標。房地產企業目標利潤的預測一般會采用本量利分析方法。這種方法能將房地產企業經營中的房產銷售量、開發成本、預期銷售利潤之間勾稽關系合理表示出來，以便房地產企業既定房產銷售量不變的情況下，進行預期目赫U潤的控制。

3.2目標成本的達成

目標成本的達成就是將上一個步驟已經分解好的目標成本，合理地分配到各個責任中心的過程。目標成本達成的過程既是一個成本歸集實現的過程，叉是既定目標達成的過程。

在這一過程中，通過責任中心的“中間介質”作用，將原本大概念目標成本合理地歸集到具體的各個以責任中心為載體的微目標成本之中，形成了責任目標與成本的統一。

3.3建立成本分類體系

在成本控制體系中要建立標準化的成本分類以及最基本的、規范的、核算內容。同時要及時的加強目標成本在項目中的合理性，切實的保證成本控制體系的順利完成。具體的做法：第一步，要利用計算機軟件進行房地產成本的數據收集與分析，明確進行成本目標的分類整理。第二步，進行實際的成本分類調查，避免出現實際與計劃的不符合。明確成本預核算與成本實際控制之間的差距，并逐步縮小差距、改進單位成本控制措施的各種信息。第三步，提出縮小計劃與實際差距的行動計劃和方案。

3.4完善成本管理制度

有效而又合理的管理制度才能更好地實施成本控制工作，所以就要制定成本的最基本管理制度。有了管理制度就能確保成本實施過程有領導方向，讓成本實施過程更規范。只有在規范中找到實施根本，才能更好地加大成本控制力度，保證最根本性利益。在目標成本控制過程中以考核量化管理效果為標準，按照成本類別將目標成本細分到各個管理部門，同時各個部門要通過量化的考核方式對成本成果進行定期的、定量的、定性的分析與考核評估。

3.5有效維護，保障項目成本的利益

在成本控制過程中，有了良好的目標成本控制體系以后還要具有一定的職業道德精神，那就是在房地產企業目標成本控制過程中要及時的維護，任何涉及到財務工作崗位上的人員都要及時的維護項目成本控制體系，在房地產成本設定上要形成一個綜合的、持續的過程，并且涉及土地獲取決策、項目銷售以及項目交付使用多個環節，在每個環節中遵循成本控制體系。目前的財務管理工作雖然主要環節是在動態的成本控制上，但是仍然需要不斷地對成本進行有效的節約。采取有效的措施，消除施工中的損失以及浪費現狀，在成本維護過程中無論哪個行業的工作人員都要做好最基本的工作執行體系，例如：在房地產施工項目管理工作中專業研發設計人員要清晰和完善項目研發指標，對研發效果中的建筑材料進行一定的選擇并且進行及時的確認；專業工程人員要大力支持成本控制體系，詳細的建造并且做好設備配備的標準化，減少無用設備的引進帶來的成本損失；對于造價工程師來講，要及時的統計實際發生成本對未來發生成本的評估計算，只有合理的設計上才能更好地幫助成本的合理化。在房地產目標項目成本控制過程中，相關的人員只有秉承道德職責，認真執行房地產成本控制中的相關體系以及原則才能更好地降低項目成本。此外，工作人員應大力控制成本預算。

結語：

目標成本管理思想，作為一種科學的成本管理方法，已被越來越多的房地產企業所采用，政府以及房地產企業自身應該給予足夠的重視，通過建立科學、統一和專門的考評機構，完善房地產行業的目標成本管理體系，更好地促進房地產企業合理控制成本，不斷持續健康發展。