從供求關系看鄭州市房地產價格波動

摘要：房地產作為國民經濟的支柱型產業，其供求關系在社會生產勞動關系中發揮著舉足輕重的作用。鄭州市是一個人口流動大省，2012年《中原經濟區規劃》批復之后更加促使越來越多的外地人選擇來鄭州發展，經濟的繁榮使鄭州市房地產價格顯著上升。本文從影響鄭州市房地產供給和需求的諸多因素進行分析，得出鄭州市房地產價格波動是由于供給的增加無法滿足需求的增加所引起的，為了緩解這一問題，本文從供給和需求兩個方面提出了一些建議。

關鍵詞：鄭州市房地產；供求關系；價格波動

1、研究背景及現狀

“房地產”是近幾年來全國最熱門的詞匯之一。房地產經濟的繁榮發展在對鄭州市經濟總量做出貢獻的同時，越來越高的房價也使很多購房者望而卻步，越來越多的人感受到了買房壓力。2012年《中原經濟規劃區》這一文件的批復，使河南省絕大多數地區的經濟快速發展，鄭州市經濟增長迅猛，但是其房價增長同樣快速。到2016年8月，鄭州市成為了全國房地產價格增長幅度最大的城市，并且其房地產價格增長幅度連續四個月位居全國前三。到目前為止，房地產價格仍然呈現持續上漲的趨勢，近幾年來，無論政府實行寬松的購房政策，還是緊縮的購房政策，房價都在持續上漲，本文將從供給和需求的角度來對房地產價格持續上升的原因進行分析。

2、研究的理論基礎

本文從房地產的供給和需求關系來研究房地產價格的變動。所以必須先了解經濟學中關于供給和需求的相關理論。在曼昆的《微觀經濟學原理》中寫道，在其他因素不變的情況下，供給量隨價格的上升而增加，需求量隨價格的上升而減少，反之亦然。影響供給曲線變動的因素有投入品價格，技術，預期和賣方的人數等，影響需求曲線變動的因素有收入，相關商品的價格，預期和買方的人數等。同時寫道“在市場的作用下，任何商品的價格都會調整到使該商品的需求量等于該商品的供給量為止，這就是供求定律。隨著需求曲線和供給曲線的移動，均衡價格和均衡數量也會發生改變，市場上房地產的均衡價格是由房地產的供給和需求共同決定的。”

3、從供求關系分析鄭州市房地產價格波動

3.1鄭州市房地產供給增加使均衡價格下降

隨著鄭州經濟的快速發展，越來越多的房地產開發商和投資商選擇來鄭州投資，房地產的投資離不開土地，但土地資源是有限的，土地的需求量增加，土地的價格會被抬高，房地產開發商的成本增加，在市場的調控下，本來房地產開發商應該減少房地產的開發，但是在全國房產價格不斷上漲的大環境下，他們預期鄭州市的房地產在未來很長一段時間內都是升值的，與獲得的利潤相比，增加的成本在可接受的范圍之內，所以房地產開發商不但不會減少房地產的開發，還會加大開發力度，造成鄭州市房地產的供給量增加。房地產的供給增加，供給曲線S1向右移動，此時新的供給曲線S2與需求曲線交于均衡點O2，均衡價格下降，均衡數量上升，如圖所示。

3.2鄭州市房地產需求增加使均衡價格上漲

鄭州市是河南省的省會城市，又有優越的地理優勢，決定了其會吸收大量的人力和資金。作為省會城市的鄭州市必然會是吸收河南省勞動力最多的城市，隨著河南省經濟的快速發展，鄭州市作為中原經濟圈的中心城市，同樣也為大量省外勞動力提供就業崗位。大量人口涌入鄭州市后，中國人傳統的安土重遷的觀念，會使這些外來人口盡可能的在鄭州市買房，所以大量人口涌入鄭州市會增加住房需求，使供給曲線向右移動，均衡價格上升。

鄭州市經濟的快速發展，除了吸引人才外，還會引起人均收入的增加，從2012年到2016年這四年時間里，城鎮居民人均可支配收入增加了3000元左右，人們的可支配收入增加了，就會出現一部分原先不想買房或買房壓力大的人選擇買房，增加了鄭州市居民對房子的需求。

3.3從預期因素分析鄭州市房地產需求

從2004年開始，我國房地產的價格就不斷上升，在全國這樣的房地產大形勢下以及鄭州市經濟的快速發展，人們預期鄭州市的房價在未來很長一段時間內都會持續上漲，吸引了一大批房地產投資者購買房產并在合適的時候出售，增加了鄭州市房地產的需求，使需求曲線右移，房地產的價格升高。

除了地理因素，人口因素，收入因素三個因素會對房地產的需求造成影響，其他因素也會影響鄭州市房地產的價格需求，這些影響鄭州市房地產需求的因素共同作用，都會使房地產需求曲線向右移動，如圖2-2所示。

3.4對鄭州市房地產供求關系進行均衡分析

通過供給分析可以得到，鄭州市這些年來房地產的總供給是增加的，房產價格應該是下降的，就如圖2-1所示，供給曲線從S1移到S2，均衡點從O1移到O2，均衡價格從P1下降到P2，均衡數量從Q1增加到Q2，雖然這與鄭州市房地產價格上升的實際情況不符，但是某商品或服務的價格是由其供給和需求共同決定的。

通過對影響需求的因素分析可以得出，鄭州市這些年房地產的總需求增加，需求曲線向右移動，即需求曲線從D1移動到D2，新的需求曲線D2與新的供給曲線S2重新形成一個均衡點O3，通過圖我們可以看到，在O3點時，鄭州市房地產的均衡數量增加，均衡價格上漲，也就是說供給變動引起的房地產價格的降低幅度遠遠小于由于需求變動引起的房地產價格的上漲幅度，所以鄭州市房地產價格節節攀高的主要原因是由于總需求過多，或者說總供給不足造成的。

4、建議與對策

綜上，為了緩解鄭州市的住房壓力，筆者提出了以下幾點建議：

第一，打擊囤積住房，哄抬房價的行為。要減少房地產的非剛需需求者對房地產的需求，避免投機者利用我國現在的房地產市場謀取暴利，產生過多的經濟泡沫。

第二，促進周邊地區均衡發展，完善城市周邊基本保障體系。鄭州市政府要注意鄭州市城區周邊的建設，積極引進大公司在鄭州市周邊建廠，小公司在鄭州市附近營業，將一部分勞動力引到鄭州市周邊，緩解城區住房壓力。并且，鄭州市作為“租購同權”的試點之一，未來學校、醫院周邊的房價還會更快的上升，將勞動力引到鄭州市周邊不僅有利于緩解城區住房壓力，還可以促進周邊學校、醫院等各方面的完善，促進鄭州市整體經濟的繁榮發展。

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