宿遷寶龍城市廣場成本管理小結

寶龍城市廣場位于青年路西側、西湖路南側，為綜合性商業建筑，廣場內規劃有百貨、沃爾瑪超市、影院、KTV、電玩、電器城等主業態。2010年3月15日開始施工，2011年9月17日盛大開業。回顧整個項目的建設，成本控制尤為重要，應把成本控制全面落實在圖紙設計、招投標、現場施工、竣工決算全過程中。我全面參與本項目開發建設，成本控制過程中的點點滴滴非常值得總結。

1、項目總成本

項目共有設計變更192份，現場變更86份。根據造價分類匯總項目建筑安裝以及裝飾工程造價指標為2800元/平方米（項目建筑面積151085.06m2），結合商業業態以及專業情況，指標造價明細如下：MALL主體總包其中土建1005元/m2，水電安裝89元/m2；樁基49元/m2，消防165元/m2；公共部位精裝修（含水電安裝）801元/m2，暖通1064元/m2（含地下室機房及管道）；沃爾瑪精裝修339元/m2，暖通386元/m2；百貨精裝修833元/m2，暖通276元/m2，智能化85元/m2；KTV精裝修1716元/m2，暖通387元/m2，智能化212元/m2；電玩精裝修1165元/m2，暖通316元/m2，智能化82元/m2。

2、成本管理評估

2.1招標采購后評估

⑴合理有效的編制招標采購計劃

根據項目開發計劃需求，編制合理有效的招標采購計劃，是完成招標計劃的關鍵，也是確保各業態施工節點的要求，并能督促各業態裝修期間的裝飾設計出圖時間，保證各業態精裝修及暖通安裝的實施，最終保證MALL的準時開業，因此招標采購計劃的合理超前性是確保MALL能夠準時開業的前提條件。

⑵合理確定招標范圍，控制不平衡報價

施工招標的重要一步是如何確定施工招標的范圍，哪些歸屬于主體總包招標范圍、哪些需放到單獨分包的招標范圍，招標范圍界定的合理性，將直接會影響到整個開發項目的造價準確性，以及為整個開發項目的成本控制打下堅實的基礎。

宿遷MALL的主體招標范圍除精裝修工程、通風空調工程、消防工程、智能化工程、電梯供應及安裝工程等外，其他均在總包招標范圍內。外墻石材幕墻由于在招標時圖紙設計是參考某某圖集進行施工，而實際情況是宿遷抗震等級為8.5級，圖集中的做法在宿遷根本就不能適用，而且大型石材幕墻也必須進行專業設計并需再次審圖確認，此項費用總包單位投標價是413萬元，經過審核確認后是765萬元，僅此項費用就增加了352萬元。施工單位招標時完全可以利用招標技巧，在招標時此項清單綜合單價報低，以達到不均衡報價目的。再比如中庭電動排煙窗，招標時圖紙設計僅在鋁合金窗表中說明參考某某圖集，再加上圖紙設計不夠嚴謹，參考圖集不是電動窗圖集而是節能窗圖集，雖然清單中也明確了電動窗，施工單位就抓住參考圖集不對，以及電動排煙窗圖紙是重新根據中庭鋼結構設計圖深化審核后確定的，確實是發生了實質性圖紙變更。施工單位報價需要150多萬元，此項由于專業性很強，項目公司通過了解市場上多家電動窗廠家，后通過上海江土公司報價，最終以73萬元確定直接發包給上海江土公司，最終結算費用也僅78萬元。MALL內小商鋪過梁的施工，圖紙設計是砼過梁，實際施工時由于有些跨度很大，如果全部按砼過梁施工，施工進度是很慢，根本就不可能滿足招標工期的進度要求，有經驗的承包商在投標時就明白，施工過程中如提出優化建議，即能滿足功能要求又能加快施工進度，項目公司是能夠接受的，此項同樣會采用不均衡報價策略。

建議對于大型MALL中的中庭鋼結構、觀光電梯鋼結構、鋼構雨棚、玻璃幕墻、防火卷簾門、以及上述案例中的石材幕墻、電動排煙窗等均不宜列入總包招標范圍。

⑶商業廣場內機電系統比較全面，但工程招標不是一次性確定施工單位。而是根據現場實際情況由項目公司上報招標計劃，集團成本控制中心負責招標。在招標過程中出現很多漏項，造成施工過程中需要現場變更。主要表現在以下幾個方面：

1.3.1、商業廣場室外電氣圖紙設計有電纜手孔井，招標文件要求不報價現場需要施工，后指令施工單位增加。

1.3.2、商業廣場疏散樓梯部分照明、應急照明，主體招標時明確要求該部分只穿線，安裝白熾燈泡。應急疏散燈具由裝飾單位報價。但裝飾工程招標時對該部分工程量沒有要求報價。

1.3.3、商業廣場電氣圖紙設計有地面熒光疏散，主體招標要求該部分由裝飾單位報價施工，但是裝飾工程招標時沒有確定。

⑷招標范圍描述不清或招標要求不當

1.4.1、商業廣場消防工程招標時對公共部位煙感、廣播等聯動系統工程描述不清，招標文件只籠統要求消防聯動系統安裝，施工單位就理解成為煙感等貼混凝土頂板安裝，公共需要裝修有吊頂。最終還是要將煙感下引到裝飾面安裝。現場需要增加下引工程量變更。

1.4.2、商業廣場主體工程招標時要求，公共部位（包括地下室以及樓梯）照明、應急照明、疏散照明、消防報警聯動等均有總包單位負責按照圖紙預埋。宿遷寶龍商業廣場公共部位施工時就出現原預埋的管道多處被吊筋打斷，以及公共部位照明預埋管沒有使用。正確的做法應該是地下室以及公共樓梯的消防報警聯動、照明等需要預埋電管，其余均有二次裝修時在吊頂內明配保護管。

3、造價管理后評估

3.1施工過程中變更簽證審核

根據規定，所有的變更均須在實施變更前做好變更審批，然后再進行費用核定。而在施工過程中特別是在精裝修期間由于施工進度緊，均是在未經變更審批的情況下就實施了，或是在行業、商業的要求下變更沒有通過集團相關部門同意就實施了變更，如KTV精裝修項目公司工程部應行業要求增加沙發及茶幾，在沒有集團相關部門的審批同意僅根據行業提供的圖片要求，裝飾單位就去制作采購，造成此筆費用約90多萬元無法落實。因此造成商業開業后出現了大量的補簽變更審批，使得項目公司成本控制處于失控狀態。

3.2變更簽證審核的時效性

雖然一般合同對變更簽證時效性都有具體約定，但是在實際過程中往往均沒有按照合同履約，商業綜合體項目由于業態不確定，造成施工期間變更較多，施工單位得到要求變更指令后往往都要求簽證審核完成后再施工。由于集團管理原因幾乎都會延遲時間甚至工程結束仍沒有審核完成，這樣會給現場施工管理以及進度推進造成很大影響。現集團已采用流程控制并明確具體審核完成時間，并定期進行考核。