金融政策對房地產市場的影響研究

摘要：為了確保房地產市場的良好健康發展，近年來國家堅持對房地產的宏觀審慎管理，持續強化對房地產金融的調控。如何合理運用金融政策，調控房地產市場發展，已經成為各地發展研究的重點。本文針對金融政策對房地產市場的影響，首先簡要介紹了依靠金融政策對房地產市場進行調控的必要性，進而分析了金融政策對房地產市場產生的具體影響，并就如何運用金融政策對房地產市場進行調控，進行了詳細論述分析。

關鍵詞：房地產；金融政策；調控

引言

在我國經濟穩中向好、結構調整持續深化的大背景下房地產市場也在逐步完善，房地產市場中對于各類的信貸、貨幣、匯率以及利率等金融工具應用越來越多，與之而來的金融政策對房地產調控的作用越來越明顯。為了加快推進房地產市場長效機制建設，確保房地產市場的平穩健康發展，必須對房地產市場行情變化規律以及市場特點進行研究分析，并充分運用各類金融政策對房地產領域進行有效有力地調控，以更好地實現房地產的穩定發展。

1、依靠金融政策對房地產市場進行調控的必要性分析

1.1房價上漲和住房供需結構不合理問題需要金融政策調控。現階段，雖然住房建設規模迅速增長，但是房地產價格仍舊不斷上漲，這主要是因為目前我國的房地產市場的供給還不夠合理，供需結構錯位，普通商品房與經濟適用房等利潤相對較少的房源不足，需要采取金融政策對房地產市場進行調控。

1.2房地產市場過度投資照成的高空置率問題需要金融政策調控。房地產作為高投資、使用年限長的消費品，一定的空置率有助于控制房地產價格上漲的問題。但是近年來，由于物價上漲以及通貨膨脹率的提升，為了實現自身資產保值增值，人們在房地產方面的投資越來越多，進而出現了投機行為，造成了房產空置率較高的問題，需要采取金融政策對房地產市場進行調控。

1.3房地產開發對資金有著較強的依賴性。根據相關的研究資料表明，房地產投入中，購置土地和用于房屋建設的資金，來自于商業銀行的資金所占比例在70%左右。因此，對房地產市場進行調控，采取金融政策是非常直接非常有效的手段，也能夠產生較好的調控效果。

2、金融政策對房地產市場的具體影響分析

2.1采用貨幣政策調控房地產市場具有快速明顯的特點。金融政策中貨幣政策最主要的作用就是穩定貨幣供應，對金融秩序進行維持。運用貨幣政策對房地產市場進行調控，主要是通過存款準備金率和貼現率的調整，對進入房地產市場的資金量進行調整，調控效果快速而且效果明顯。但要注意的是，貨幣政策調控房地產市場主要是基于貨幣緊縮時期，在擴張的貨幣政策下，對房地產市場的調控效果并不明顯。

2.2采用信貸政策調控房地產具有形式多樣化的特點。房地產市場的建設離不開商業銀行的有力支持，運用信貸政策，比如對房地產開發貸款進行收緊，或者是對房地產抵押擔保貸款條件進行合理的限制等，都會對房地產開發商的現金流量產生相應的影響，特別通過差異化的信貸組合政策，能夠對房地產市場產生較大的影響。

2.3采用利率政策在整體上可以對房地產市場進行調控。利率政策的調整都會在房地產市場具體體現出來，特別是首付比例、二手房首付比例、住房貸款利率執行等方面，有關的調整，都會對購房者的購房行為產生一定影響，進而影響到房地產市場。

3、促進房地產健康發展的金融調控政策建議

促進房地產市場的平穩健康發展，關鍵應該充分利用國家有關的調控政策以及各地實際情況制定科學的金融政策，通過金融政策的影響，對房地產價格進行有效地影響和控制。

3.1堅持以國家金融調控政策為基本遵循。對于關系房地產的金融政策調整，應該堅持遵循國家相關的金融政策。由國家在宏觀層面上對房地產的健康發展制定出配套的、系統的金融政策，一定程度上對房地產投資行為進行適當的抑制，以免由于房地產過熱而在房地產市場出現泡沫行為。同時應避免地方的金融政策與國家金融政策出現沖突，從而對房地產調控效果會產生不利影響。

3.2對有關的金融政策進行不斷完善。有效的調控地方的房地產市場，在金融政策的制定上，首先，應該在解決住房供需結構上完善有關的金融政策制定，推動商業銀行、住房公積金中心等針對不同購房群體完善住房貸款種類制定，滿足不同層次不同需求購房者的住房貸款需求。其次，對住房金融體系進行改進完善，尤其是對住房貸款抵押擔保和個人信用貸款制度進行完善，完善住房金融配套措施。

3.3實行差異化的房地產信貸金融政策。在信貸金融政策制定上，注重保護消費性需求，控制房地產投資行為。需要注意的是在信貸金融政策的制定上，應該與貸款利率政策的彼此協調一致，也就是在住房貸款、公積金貸款的購房首付比例方面采取與貸款利率相反的政策。比如，如果銀行貸款利率下降，則可以適當提高首付比例，反之亦然。通過這些金融政策的調整，保證房地產市場消費行為以及房價的波動處在穩定水平。

3.4提高貨幣政策調控的時效性。貨幣政策在房地產金融調控政策方面具有非常重要的作用，貨幣供應量影響銀行放貸能力和社會流動性充裕程度，進一步決定居民購房貸款獲取程度和購房意愿，從而帶動房價。在房地產金融調控的貨幣政策運用方面，應該緊跟國家宏觀調控形勢，當房地產市場領域出現過熱投資行為時，國家一般會提高貸款基準利率并收緊銀根，在房地產市場低迷時，會降低貸款基準利率并增加貨幣供應，利用好這些貨幣政策可以在房地產市場的調控上取得事半功倍的效果。

4、結語

運用金融政策對地方的房地產市場進行合理的調控，應該以國家相關金融調控政策作為基本的遵循，對住房金融政策、信貸政策以及貨幣政策進行合理完善，以充分發揮金融政策的作用，緊緊把握“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位，深入研究短期和長期相結合的長效機制和基礎性制度安排，促進房地產市場的健康良好發展。

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