房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響因素及對(duì)策研究

摘要：我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的重要部分，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定性影響較大。房地產(chǎn)行業(yè)受到土地價(jià)格、住房需求以及政府政策等影響，一直存在著較大的波動(dòng)，對(duì)我國(guó)的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行產(chǎn)生影響，為此本文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的因素進(jìn)行總結(jié)分析，并提出響應(yīng)的對(duì)策對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行相應(yīng)的控制，以降低其波動(dòng)性，減緩對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定性的影響。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；經(jīng)濟(jì)波動(dòng)；影響因素；對(duì)策

隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷發(fā)展，人民的生活水平不斷提高，住房需求的增加使房地產(chǎn)行業(yè)也隨之發(fā)展繁榮，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。但房地產(chǎn)行業(yè)受到土地價(jià)格、住房需求、建筑成本以及政府政策的影響，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)較大，導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行受到影響，為此本文針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)產(chǎn)生的影響因素進(jìn)行總結(jié)分析，并根據(jù)其經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的影響要素提出相應(yīng)的解決對(duì)策，以期降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)帶來的經(jīng)濟(jì)損失。

1、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的主要影響因素

1.1住房需求和供給的變化

房產(chǎn)屬于一種正常品，因此具有較為穩(wěn)定的需求，但居民的可支配收入對(duì)房地產(chǎn)的投入和需要有直接的影響，居民的收入增減會(huì)使得房產(chǎn)的需求也隨之增減，但根據(jù)調(diào)查顯示，居民的月均工資和房地產(chǎn)銷售價(jià)格的增長(zhǎng)幅度之間存在著一定的差距，這極大地影響了居民對(duì)房產(chǎn)的購(gòu)買力。[1]同時(shí)，由于房地產(chǎn)行業(yè)的投入大、利潤(rùn)效益也較為可觀，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)的投資過大，云南房地產(chǎn)的累積庫(kù)存持續(xù)上漲，需要很長(zhǎng)的時(shí)間去化現(xiàn)有存貨，這表明房地產(chǎn)行業(yè)之中存在著供給大于需求的現(xiàn)象。

1.2金融市場(chǎng)的影響

房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)項(xiàng)目的建筑開發(fā)都需要大量的資金支撐，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)往往采用的是貸款、融資投資等手段，來籌集資金進(jìn)行項(xiàng)目工程的建設(shè)，因此受到金融市場(chǎng)的影響較大，一旦金融市場(chǎng)出現(xiàn)重大的變化與波動(dòng)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的影響，導(dǎo)致較大的波動(dòng)。

1.3土地價(jià)格的變化

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行開發(fā)的過程中，在土地方面受到三個(gè)市場(chǎng)的價(jià)格影響，這三個(gè)市場(chǎng)就是我們所說的一級(jí)市場(chǎng)、二級(jí)市場(chǎng)和三級(jí)市場(chǎng)。這三個(gè)市場(chǎng)之間存在著本質(zhì)上的差別。在一級(jí)市場(chǎng)中，國(guó)家作為土地的擁有者和管理者將土地的使用權(quán)出讓，給房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者以及使用者；而在二級(jí)市場(chǎng)中，擁有土地使用權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者或者使用者進(jìn)行投資與開發(fā)，然后在進(jìn)行房屋的出租、出售以及抵押等；而三級(jí)市場(chǎng)則是在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上在進(jìn)行的仿佛的出售、出租等交易。[2]這三個(gè)市場(chǎng)中價(jià)格的變動(dòng)都會(huì)對(duì)房地長(zhǎng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生重大的影響，不同市場(chǎng)中土地價(jià)格的波動(dòng)變化直接影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的變化波動(dòng)。

1.4政府政策的影響

政府出臺(tái)的各種政策中，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響最大的是有關(guān)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)政政策，其中包括經(jīng)濟(jì)體制、貨幣政策、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃以及地區(qū)性的發(fā)展計(jì)劃等，這些政策從不同方面對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)行了宏觀調(diào)控，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的直接作用導(dǎo)致了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)變化。

2、應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的對(duì)策建議

2.1政府部門應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控

在市場(chǎng)價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格的合理范圍時(shí)，政府應(yīng)采用多種經(jīng)濟(jì)措施和政策進(jìn)行宏觀的調(diào)控，而不是不應(yīng)一味進(jìn)行較為嚴(yán)格的價(jià)格管制，事實(shí)上房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格變化只要保持在正常的范圍內(nèi)時(shí)，政府不需要對(duì)其進(jìn)行控制干預(yù)，反而應(yīng)促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的良性競(jìng)爭(zhēng)，不斷改進(jìn)提升房地產(chǎn)行業(yè)的結(jié)構(gòu)和效率。但如果房地產(chǎn)價(jià)格過低，會(huì)對(duì)國(guó)家的權(quán)益造成損失，甚至導(dǎo)致土地閑置等現(xiàn)象的出現(xiàn)；如果房地產(chǎn)的價(jià)格過高，則會(huì)限制消費(fèi)者的住房需求與購(gòu)買能力，因此國(guó)家應(yīng)根據(jù)不同的情況進(jìn)行不同方面的調(diào)控。云南地方政府調(diào)控將延續(xù)分城施策的特點(diǎn)，在支持居民自住購(gòu)房的同時(shí)更加注重抑制投機(jī)性需求，以防止熱點(diǎn)城市的泡沫風(fēng)險(xiǎn)及市場(chǎng)出現(xiàn)大起大落。

2.2政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地的有效管理

對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)進(jìn)行控制，需要提高對(duì)土地進(jìn)行有效管理的水平。為此，政府應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)用地的總量進(jìn)行控制。首先，對(duì)土地利用等進(jìn)行合理科學(xué)的規(guī)劃，保證農(nóng)林業(yè)用地的同時(shí)，提供數(shù)量合理的建筑用地；其次，對(duì)行政劃撥的用地進(jìn)行嚴(yán)格的審批，保證土地的分配能夠按照土地和城市的規(guī)劃進(jìn)行，還應(yīng)在進(jìn)行招投標(biāo)的過程中規(guī)范操作，減少非市場(chǎng)性質(zhì)的土地出讓；同時(shí)，應(yīng)保證國(guó)家在城市土地市場(chǎng)的壟斷地位，強(qiáng)化國(guó)家的土地供給能力，[3]在去庫(kù)存政策的指導(dǎo)下，云南地方政府應(yīng)減少土地的推出量，提高土地的利用效率高。

2.3對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督與管理

政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申報(bào)的設(shè)計(jì)方案和項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格的監(jiān)督和審查，項(xiàng)目建設(shè)相關(guān)的施工圖應(yīng)進(jìn)行設(shè)計(jì)審查和施工許可，在審查后還要對(duì)意見書進(jìn)行審核，如果不符合城市規(guī)劃以及土地利用開發(fā)的標(biāo)準(zhǔn)，則不能發(fā)放施工許可證，同時(shí)針對(duì)施工過程也應(yīng)進(jìn)行相關(guān)的檢查和審核，施工過程不符合計(jì)劃的，應(yīng)進(jìn)行罰款，并函告城管執(zhí)法部門，不予批準(zhǔn)辦理項(xiàng)目的竣工備案，不準(zhǔn)辦理土地分割登記等。

2.4加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查

通過加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查，及時(shí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展情況和定位，為此政府應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)的投資主體進(jìn)行調(diào)查，明確房地產(chǎn)周期，使房地產(chǎn)的投資規(guī)模能夠與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展相一致，并確保房地產(chǎn)投資的比例和結(jié)構(gòu)能夠與實(shí)際相符合；云南政府應(yīng)對(duì)一線二線熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)進(jìn)行整體判斷與調(diào)整，使具備更強(qiáng)開發(fā)潛力的三線四線城市的開工需求保持平穩(wěn)；同時(shí)還要加強(qiáng)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)的調(diào)研和定位，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來發(fā)展與變化做出合理的規(guī)劃與預(yù)測(cè)。

2.5完善我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)金融體系

為保證我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，應(yīng)建立健全我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)融資金融體系，為此應(yīng)拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，建立多元化的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資融資制度，使銀行、信托等市場(chǎng)能參與到房地產(chǎn)市場(chǎng)中來，同時(shí)云南將通過鼓勵(lì)發(fā)展租賃市場(chǎng)以及各類金融財(cái)稅的改革，為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的建立奠定更穩(wěn)固的基礎(chǔ)，還應(yīng)建立房地產(chǎn)金融監(jiān)管機(jī)制，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的資金使用進(jìn)行監(jiān)督和審查，不斷改善房地產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行。

結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的支柱產(chǎn)業(yè)之一，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)會(huì)影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體運(yùn)行情況，為此，本文分析了影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)變化的因素，其中包括住房市場(chǎng)供求變化的影響、土地市場(chǎng)的價(jià)格變動(dòng)、房地產(chǎn)投資融資以及政府政策的影響，為降低這些因素給房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)帶來的波動(dòng)影響，政府應(yīng)加強(qiáng)宏觀調(diào)控，對(duì)土地進(jìn)行有效管理，并加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的審查和監(jiān)督，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查力度，建立健全房地產(chǎn)金融體系，以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，保證國(guó)民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行。

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