房地產糾紛的法律適用

摘要：近年來房地產業進入了高速發展階段，與此同時很多市場不規范的情況日益增加，同時各類糾紛大量出現。本文從多個方面列舉了房地產市場常見的糾紛，對房地產糾紛產生的原因進行了探討。

關鍵詞：房地產；糾紛；法律思考

近十幾年來，城鎮住房制度改革進入到了深化階段，房屋產權類型由單一化向多元化轉變，房地產市場日趨活躍。同時也產生了一些糾紛和矛盾。本文以遼寧省房地產業發展實際情況為參考，就房地產糾紛的成因及對策做淺顯的分析。

1、房地產糾紛產生的原因分析

引起房地產糾紛的原因是多方面的，其中最主要的原因是房地產市場發展迅速，各類新事物，新問題不斷出現，但國家相對法律法規配套不完善。如我國房地產業八十年代中期已達到一定的規模，但我國第一部有關房地產業的法律《中華人民共和國城市房地產管理法》一九九五年一月一日才正式頒布實行，直至二零零七年《中華人民共和國物權法》頒布實施，相關的法律體系才算基本建立。

1.1、商品房預售糾紛的成因

我國目前的房地產業進入較為發達階段，房地產供不應求，開發商占據信息和賣方市場優勢，購房者違心接受“合同”中的不合理條款，因此，引發出一系列商品房預售糾紛。一是未取得商品房開發資質的房地產開發公司，私自開發商品房向社會出售引起的糾紛。二是房地產開發企業在預售商品房時不具備《商品房預售許可證》或用虛假證書欺騙消費者引起房地產糾紛。三是由于開發商經費不足未能按期交付房屋產生的房地產糾紛。

1.2、商品房現售糾紛的成因

一是房地產開發企業在商品房銷售中作虛假廣告欺騙消費者，售前廣告承諾的室內設施、配套建設、公共場所、綠地等在交付使用時不存在或者并不象廣告中所承諾的那樣完善。二是合同詐騙，利用消費者房地產專業知識缺乏的弱點，不使用國家統一的《商品房買賣合同》，在銷售面積、價款等方面做文章，交付房屋時增大或減少房屋面積，增加收費項目等。從而為不履行合同的某些約定，推托責任創造條件。這些問題損害了消費者的合法權益，給社會帶來了不安定因素。

1.3、私有房屋買賣糾紛的成因

隨著私有房屋的增多，私有房屋交易越來越頻繁，私房交易糾紛正呈上升趨勢。第一、根據有關規定，房屋買賣只有經房地產管理部門登記后方為有效。不少人為逃避稅費，私下交易，不辦理過戶手續，為產權糾紛的形成留下隱患。第二、買方隱瞞其所出售房屋產權受限制情況。如集資建房，房改房中部分產權，需要先補其價款后才可上市。買方如不仔細鑒別，必將發生糾紛。第三、賣方未告知承租方將已出租房屋出售，剝奪了承租人的優先購買權，一旦承租人提出異議，也將引起糾紛。第四、賣方因為離婚或家庭矛盾等原因，背著配偶，即不經共有權人同意擅自處分房屋引起的糾紛。

1.4、房屋贈與、繼承糾紛的成因

房屋贈與是產權人自愿將自己所有房屋無償地轉移給他人的民事行為。主要有以下幾種：贈與人為回避法律，逃避其應盡的義務而將房屋贈與他人，為少繳納辦理手續費用或其他原因。將贈與按買賣或將買賣按贈與辦理房屋過戶手續。或贈與有附加義務，辦理完贈與房屋過戶手續后，受贈與人不履行附加義務而產生的糾紛。

1.5、房地產抵押糾紛的成因

房地產抵押隨著人們經濟活動的加快而不斷增多，由于房地產抵押是近幾年來新崛起的一種新的經濟活動，人們的意識不強，產生的糾紛很多。第一、房地產抵押，法律明確規定必須辦理抵押登記，但一部分人法律意識不強，也有為節省辦證費用雙方只簽訂抵押合同不進行登記，使抵押房屋多次出售或重復抵押。給糾紛埋下隱患。第二、抵押時，不經上級主管部門批準或未經共有人同意而私自抵押。第三、將依法不允許抵押的房地產抵押。如有爭議的房地產，用于公共福利事業的房地產或已依法公告列入拆遷范圍內的房地產抵押。

2、減少房地產糾紛的對策思考

房地產糾紛案件，不僅給當事人造成巨大的經濟、精神損失，也造成了許多社會問題。結合房地產糾紛案件的起因，我們可以采取以下對策來減少和避免房地產糾紛的產生。

2.1、加強房地產管理法律法規的學習、掌握、宣傳。

商品房預售活動中，房屋風險轉移時間以房屋交付時間為準，房屋所有權轉移時間以辦理登記過戶時間為準，二者存在一個時間差。《合同法》第142條規定：“標的物毀損、滅失的風險在標的物將付之前由出賣人承擔，交付之后由買受人承擔，但法律另行有規定的或當事人另有約定的除外。”因此商品房預售中風險轉移和產權轉移是不同步的，風險轉移在先，所有權轉移在后。

2.2、購房時對開發商加強了解，簽訂規范合同。

選購商品房時，首先要對開發商做必要的了解和考察，盡量選擇規模大、信譽好的公司。其次要依據《商品房銷售管理辦法》第7條和第32條之規定查驗開發商的“五證”、“兩書”，簽訂全國統一示范文本合同，因為示范合同對價款、交付使用、面積及辦理產權登記事項都進行了明確，最大可能地保護購房人的合法權益。

2.3、私房交易中加強產權確認，合法交易。

私房交易時，首先要確定產權是否合法，賣方是否持有100%產權的《房屋所有權證》。其次，雙方應對所售房屋的狀況，如是否有抵押、租賃等情況進行認真確認。第三、簽訂一份詳盡的購房協議，明確價款、包含內容、付款方式、交付方式等。第四、買賣雙方一定要及時到房地產管理部門辦理房產轉移手續。

3、處理房地產糾紛的原則有哪些

從近年來的實際案例來看，處理房地產糾紛時一般會遵循下列原則：

（1）有利于房地產業健康發展，遵循市場經濟規律，促進交易成功。

（2）依法保護合同的原則，契約至上，只要不違反法律、法規的強制性規定。

（3）嚴格掌握合同的解除。只要不是根本性的違約，并且一方提出要求的，法院不支持解除合同的請求。

（4）歷史遺留問題，從輕解決。《城市房地產管理法》實施以前的行為，不以現存的法律嚴格規范。

（5）安全原則，工程質量問題，不符合安全標準的，不得判令交付。

（6）對應當履行的法律批準手續，如未履行，因此應當判令合同無效的情況，只要在訴訟期間補辦了批準手續，仍按照有效處理。

參考文獻：

[1]吳玉梅.房地產糾紛中的法律風險及其防范[J].中國房地產.2012.06

[2]胡興成.處理房地產糾紛中行政與民事交叉問題的正當程序[J].法制與社會.2016.12