房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的探討

摘要：想要做到房地產(chǎn)開發(fā)的科學(xué)合理性就要從房地產(chǎn)開發(fā)管理入手。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的、綜合性非常強(qiáng)的學(xué)科。在房地產(chǎn)開放項(xiàng)目的工作中，只有不斷的努力，把房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)規(guī)范化；讓房地產(chǎn)發(fā)展項(xiàng)目的方向更加專業(yè)化；完善房地產(chǎn)開發(fā)中的操作流程，才能更好的促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的發(fā)展，從而讓房地產(chǎn)事業(yè)有序進(jìn)行，讓社會獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；項(xiàng)目管理；難點(diǎn)；探討

1、房地產(chǎn)開發(fā)及其項(xiàng)目管理概述

1.1房地產(chǎn)開發(fā)特點(diǎn)

我國當(dāng)前絕大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，需要采取的開發(fā)方式是綜合開發(fā)，是由一個(gè)開發(fā)企業(yè)來負(fù)責(zé)，從投資決策到土地的使用權(quán)獲取過程，從項(xiàng)目建設(shè)到項(xiàng)目的出售、管理階段，對其實(shí)施全過程進(jìn)行開發(fā)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)的主要特點(diǎn)包括：①區(qū)域經(jīng)濟(jì)方面，房地產(chǎn)開發(fā)的區(qū)域差異大，級差收益明顯；②行業(yè)特征方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高度綜合性、高度關(guān)聯(lián)性；③投資過程方面，房地產(chǎn)開發(fā)具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)；④社會經(jīng)濟(jì)活動方面，房地產(chǎn)開發(fā)容易受到國家政策的影響，是與法律制度緊密聯(lián)系的行業(yè)。

1.2管理的重要性

1.2.1確保項(xiàng)目按期完成

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的按期完成需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行計(jì)劃管理，保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有序進(jìn)展，即通過一個(gè)完善的計(jì)劃管理，使房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全過程都納入計(jì)劃管理的范疇，從而保證房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。

1.2.2保證項(xiàng)目進(jìn)展組織性與協(xié)調(diào)性

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中，通過明確的職責(zé)劃分，按照相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，制定適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的各項(xiàng)規(guī)章制度，從而為項(xiàng)目開發(fā)的進(jìn)行提供一個(gè)完整的組織保障。在項(xiàng)目開發(fā)中，一個(gè)和諧的辦公環(huán)境對保證項(xiàng)目開發(fā)的順利進(jìn)行意義重大。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的協(xié)調(diào)功能正好能實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn)，從而保證了人員之間的協(xié)調(diào)，為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的順利進(jìn)行提供了一個(gè)和諧的環(huán)境。

1.2.3保證項(xiàng)目效益最大化

在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，之所以需要對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行管理，最主要的目的是為了實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目效益的最大化，這就需要對項(xiàng)目實(shí)施過程中的質(zhì)量、成本和工期等因素進(jìn)行控制。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理中的控制管理就是為了實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目進(jìn)展過程中項(xiàng)目質(zhì)量、成本和工期的控制，能夠保證項(xiàng)目開發(fā)過程中用最小的投入獲得最大的經(jīng)濟(jì)和社會效益。

2、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的難點(diǎn)

2.1決策缺乏依據(jù)

在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，項(xiàng)目的開發(fā)管理在實(shí)際中會受到很多因素的影響，開發(fā)過程中也會存在很多難題。在房地產(chǎn)開發(fā)中的管理者不能對當(dāng)前的市場情況作出正確的判斷，并且在開發(fā)時(shí)沒有對市場做好調(diào)研工作。這就會導(dǎo)致決策者在真正的開發(fā)過程中作出錯(cuò)誤的、沒有相對依據(jù)的決策。這些問題都是制約開發(fā)項(xiàng)目管理的順利有效進(jìn)行的重要因素，也是我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中的一個(gè)非常重要的問題。

2.2成本控制

房地產(chǎn)的成本控制也是項(xiàng)目管理中的一個(gè)重要難點(diǎn)，成本管理影響著所有有關(guān)單位的利益，如果不能正確的對其進(jìn)行處理，就會讓開發(fā)方、管理方以及用戶產(chǎn)生糾紛。由于很多開發(fā)商沒有對前期的設(shè)計(jì)以及成本管理進(jìn)行有效的策劃，導(dǎo)致工程后期的施工進(jìn)行出現(xiàn)問題。這也是目前我國房地產(chǎn)開放項(xiàng)目管理中的難點(diǎn)所在。為了能夠有效避免這一問題的產(chǎn)生，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商要針對項(xiàng)目的實(shí)際情況，對施工成本進(jìn)行嚴(yán)格的控制，在不影響房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目標(biāo)完成的情況下，有效控制成本，才能保證項(xiàng)目管理效益的最大化。

2.3項(xiàng)目前期可行性研究不到位

建設(shè)單位往往會過多干預(yù)并限制設(shè)計(jì)院的設(shè)計(jì)工作，許多開發(fā)商的項(xiàng)目規(guī)劃和建筑方案是開發(fā)商高層領(lǐng)導(dǎo)包辦“設(shè)計(jì)”的，設(shè)計(jì)師成了開發(fā)商高層手中的一支“筆”。設(shè)計(jì)師做出的規(guī)劃和建筑效果的確是完全體現(xiàn)了開發(fā)商意圖，但產(chǎn)品功能性、系統(tǒng)性和效果的設(shè)計(jì)失誤的責(zé)任也由開發(fā)商承擔(dān)。

3、解決房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理難點(diǎn)的對策探討

3.1嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查工作

由上文所述我們不難發(fā)現(xiàn)，市場調(diào)查對于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目具有重要作用，因而這就要求廣大地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格落實(shí)項(xiàng)目開發(fā)前市場調(diào)查工作。對此，筆者認(rèn)為地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以從以下兩方面著手做好市場調(diào)查工作：首先，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目市場調(diào)查定位要準(zhǔn)確，其次，開發(fā)企業(yè)在獲得較為準(zhǔn)確的市場調(diào)查數(shù)據(jù)后，應(yīng)根據(jù)其從經(jīng)濟(jì)合理性研究和技術(shù)可行性研究兩個(gè)方面著手制定出市場可行性報(bào)告。以該報(bào)告中經(jīng)濟(jì)合理性研究為例，開發(fā)企業(yè)除了應(yīng)注重對所開發(fā)項(xiàng)目投資與回報(bào)分析外，更應(yīng)當(dāng)通過組織相關(guān)專業(yè)人員對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)合理進(jìn)行嚴(yán)格論述，以此確保建筑企業(yè)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益最優(yōu)。

3.2構(gòu)建起完善的建筑質(zhì)量管理體系

鑒于完善的質(zhì)量管理體系對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量以及開發(fā)企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益的重大影響，將該體系構(gòu)建完善就顯得十分必要。對此，開發(fā)企業(yè)可以通過三方面途徑實(shí)現(xiàn)：第一，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)結(jié)合具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在遵守國家相關(guān)法律法規(guī)基礎(chǔ)上根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙、施工方案針對建設(shè)中的每一環(huán)節(jié)制定出相對應(yīng)的質(zhì)量要求以及管理目標(biāo)，隨后將各環(huán)節(jié)中管理職責(zé)落實(shí)到具體人員；第二，由于建筑質(zhì)量管理體系中實(shí)施的主體是各相關(guān)責(zé)任人，因而該管理體系中還應(yīng)當(dāng)針對他們的管理制定出切實(shí)有效的考核機(jī)制。為此，筆者認(rèn)為企業(yè)可以就此制定獎(jiǎng)懲相結(jié)合的工作考核機(jī)制，即將各級管理人員個(gè)人績效、獎(jiǎng)金等與工作考核成績相掛鉤，對于考核成績優(yōu)良的人員給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)，反之則施以扣發(fā)績效或獎(jiǎng)金處罰。通過該機(jī)制在有效提升各級管理人員工作積極性的情況下保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量；第三，完善建筑質(zhì)量管理體系中的監(jiān)理制度。監(jiān)理作為保障房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目質(zhì)量的重要手段，因而在構(gòu)建完善的建筑質(zhì)量管理體系中該環(huán)節(jié)的建設(shè)必不可少。首先，明確監(jiān)理領(lǐng)域，即監(jiān)理單位根據(jù)具體的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)施建設(shè)全面監(jiān)理，并針對設(shè)計(jì)圖紙、施工方案中重點(diǎn)建設(shè)內(nèi)容采取施工全過程監(jiān)理。其次，為避免職權(quán)不明、責(zé)任不清以及監(jiān)理工作被干擾等問題，除了監(jiān)理單位要與開發(fā)企業(yè)簽訂職責(zé)明確的合同外，雙方還可以通過建立有效的溝通交流機(jī)制及時(shí)向開發(fā)企業(yè)反映相關(guān)問題。

4、結(jié)束語

房地產(chǎn)開發(fā)必然會在項(xiàng)目的管理工作上，逐漸向著規(guī)范化、專業(yè)化的方向發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照相應(yīng)的管理工作流程規(guī)范運(yùn)作，圍繞項(xiàng)目管理工作任務(wù)，建立相配套的組織與制度，重視工作的計(jì)劃性、實(shí)施性，對預(yù)見問題提前進(jìn)行管控，以管理客觀規(guī)律為基礎(chǔ)，才能夠取得最佳經(jīng)濟(jì)與社會效益。

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