完善我國不動產(chǎn)登記的若干思考

摘要：我國不動產(chǎn)登記制度要想更加完善就必須統(tǒng)一登記制度，制定相關(guān)的條例并對具體的登記錯誤責(zé)任追償作出明確的規(guī)定。統(tǒng)一登記制度是一個長期而艱巨的任務(wù)，需要國家一級社會相關(guān)部門的多方通力協(xié)作。因此，相信我國的不動產(chǎn)登記制度會越來越完善。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；登記；措施

房地產(chǎn)市場的發(fā)展推動了不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展，這同時也是市場需求的一種重要表現(xiàn)。目前，我國對于不動產(chǎn)登記制度的研究還有待完善，雖然已經(jīng)出臺了相應(yīng)的政策和措施，但是由于我國不動產(chǎn)登記制度的發(fā)展起步較晚，相關(guān)政策的完善性和可操作性還有待提高，因此，需要在新時代下，不斷的規(guī)范不動產(chǎn)登記制度，促進(jìn)不動產(chǎn)等級制度與時俱進(jìn)的發(fā)展。

1、不動產(chǎn)登記制度的重要性

1.1登記是依當(dāng)事人申請的行為。不動產(chǎn)登記的最開始是要由當(dāng)事人，也就是產(chǎn)權(quán)所有人提出登記的申請，由此才能夠啟動這一程序。如果不存在當(dāng)事人的主動申請這一必要步驟，那么也不會產(chǎn)生接下來的不動產(chǎn)登記的法律關(guān)系。但是，需要強(qiáng)調(diào)的是，這個提出登記申請的人并不是誰都可以的。不動產(chǎn)登記的直接后果是產(chǎn)生不動產(chǎn)登記關(guān)系主體之間的權(quán)利和義務(wù)，其最終目的是為了使當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利通過法律程序得到認(rèn)可。所以，這個申請不動產(chǎn)登記的人必須是與待登記的不動產(chǎn)權(quán)利具有直接利害關(guān)系的人。

1.2登記是國家專職部門的活動。不動產(chǎn)物權(quán)的變動必須登記，這是各國立法的通例。然而，由于登記具有公示作用，對當(dāng)事人的不動產(chǎn)權(quán)利具有重要影響，登記機(jī)關(guān)必須具有權(quán)威性。只有法律規(guī)定的國家專職部門才能以國家行為擔(dān)保登記的公信力，從而擔(dān)當(dāng)?shù)怯浿厝巍?/p>

1.3登記內(nèi)容為不動產(chǎn)物權(quán)及其變動事項(xiàng)。不動產(chǎn)權(quán)利以及不動產(chǎn)的變動事項(xiàng)是不動產(chǎn)登記的工作內(nèi)容。關(guān)于具體的登記內(nèi)容，在不同的地區(qū)、不同的國家法律對于其內(nèi)容的相關(guān)規(guī)定有著很大的差異。總體而言，在采物權(quán)登記制度的國家，一般由法律明確規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀母鞣N不動產(chǎn)權(quán)利。

1.4登記事項(xiàng)須記載于不動產(chǎn)登記簿。不動產(chǎn)登記簿是登記機(jī)關(guān)依法制作的用于登錄、記載不動產(chǎn)物權(quán)狀況的檔案簿冊。在采實(shí)質(zhì)主義登記立法的國家，不動產(chǎn)登記簿乃不動產(chǎn)物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)，它具有統(tǒng)一性、權(quán)威性、持久性、公開性四個特征。登記機(jī)關(guān)在受理不動產(chǎn)登記申請后，須依照法律規(guī)定的格式、形式、程序、方法和具體要求建立登記簿，對當(dāng)事人申請的不動產(chǎn)物權(quán)事項(xiàng)在登記簿上進(jìn)行記載，才能發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓、消滅的效果。

2、我國不動產(chǎn)登記制度的若干問題

2.1登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)。我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，其表現(xiàn)為我國沒有統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)，登記機(jī)關(guān)呈分散狀態(tài)。登記體制相當(dāng)繁雜，這種繁雜的登記體制產(chǎn)生了諸多嚴(yán)重的弊端：a.給當(dāng)事人進(jìn)行登記造成極大的不便。b.分散的登記制度造成了房、地分別抵押和房產(chǎn)重復(fù)抵押的現(xiàn)象。c.多頭負(fù)責(zé)也造成登記程序及效力不完全相同，從而給正常的交易秩序帶來了不少障礙。d.因登記機(jī)關(guān)分散，不利于有關(guān)交易當(dāng)事人查閱登記，難以提供全面的信息。e.各登記機(jī)關(guān)為了獲取部門利益，爭相登記，重收費(fèi)而輕審查，致使登記公示制度流于形式。

2.2登記機(jī)關(guān)的責(zé)任機(jī)制不健全。我國登記機(jī)關(guān)在登記時經(jīng)常出現(xiàn)登記的錯、漏及登記資料的遺失，致使有關(guān)當(dāng)事人損失慘重，而登記機(jī)關(guān)卻從不承擔(dān)有關(guān)責(zé)任。首先，登記機(jī)關(guān)僅僅只享有收費(fèi)的權(quán)利，而不對錯誤登記的后果負(fù)任何責(zé)任和義務(wù)，損害了當(dāng)事人的合法權(quán)益，對當(dāng)事人而言是極不公平的。這種權(quán)利義務(wù)不平衡的現(xiàn)象是造成出現(xiàn)諸多登記糾紛的重要原因之一。

2.3登記機(jī)關(guān)的收費(fèi)爭議問題。在我國，關(guān)于不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的工作性質(zhì)是屬于收費(fèi)制的。產(chǎn)權(quán)所有人如果去申請登記，登記機(jī)關(guān)會根據(jù)申請人所擁有的財(cái)產(chǎn)多少而收取相應(yīng)比例的登記費(fèi)用。很多人都難以理解這一做法，登記機(jī)關(guān)是國家性質(zhì)的服務(wù)型職能部門，其工作的性質(zhì)本身就是屬于服務(wù)社會的行為，就算是基于社會服務(wù)或者說立足于社會管理層面，根據(jù)財(cái)產(chǎn)的多少來收取登記費(fèi)用真的是沒有合理的依據(jù)可循。

3、解決登記制度相關(guān)問題的建議

3.1不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要實(shí)現(xiàn)規(guī)范管理和統(tǒng)一管理，同時要消除城鄉(xiāng)差距，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一管理。由于我國不動產(chǎn)登記的機(jī)關(guān)大都是分開進(jìn)行管理的，因此，在管理職能和管理利益上存在一定的矛盾，造成登記主體登記流程的不清晰，登記無法順利進(jìn)行。為此，我國的不動產(chǎn)登記機(jī)關(guān)要做好統(tǒng)一管理的工作，要劃分好職能和部門，明確各個部門的工作范圍。同時，要認(rèn)識到農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀，不斷的縮小農(nóng)村與城市之間不動產(chǎn)登記的差距，運(yùn)用宏觀調(diào)控的手段，確保土地資源和房產(chǎn)資源的合理管理。

3.2運(yùn)用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)通信技術(shù)，提高不動產(chǎn)登記的管理水平。伴隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)成為人們工作和生活不可或缺的一部分，因此，我國的不動產(chǎn)登記制度的管理要借助于信息化的力量，提高不動產(chǎn)登記查詢的統(tǒng)一化和效率化。目前，我國不動產(chǎn)登記制度存在一些重復(fù)買賣的問題，對于不動產(chǎn)登記的物權(quán)變動存在一些法律問題，因此，對于一些尚未在登記范圍內(nèi)的不動產(chǎn)，不動產(chǎn)的權(quán)利無法得到及時的轉(zhuǎn)移，不利于我國不動產(chǎn)登記的統(tǒng)一管理。我國要使用現(xiàn)代化的信息技術(shù)，通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的統(tǒng)一查詢，維護(hù)權(quán)利主體的權(quán)益。

3.3建立不動產(chǎn)登記資料信息公開的制度。不動產(chǎn)登記信息的公開，使全社會的不動產(chǎn)處于“陽光”之下，不動產(chǎn)的權(quán)屬狀況處于全透明狀態(tài)，有利于不動產(chǎn)物權(quán)的保護(hù)，能促進(jìn)不動產(chǎn)交易的安全和效率。信息公開是防止不動產(chǎn)交易腐敗的治本之策。腐敗的一個非常重要的原因就是權(quán)力的行使缺少透明度，容易搞暗箱操作或權(quán)錢交易。

3.4開放使用登記信息公開的時間。現(xiàn)代社會，商機(jī)無時無刻無處不在，面對稍縱即逝的商機(jī)，如果因?yàn)椴樵儭⑹褂貌粍赢a(chǎn)登記資料的時間限制而影響商人作出決策，那這種損失將是巨大的。對于在電子網(wǎng)站上發(fā)布的信息應(yīng)24小時開放，對于登記機(jī)關(guān)的供查詢的公示場所應(yīng)在正常的工作時間內(nèi)都可無限制地查詢、使用。

3.5建立健全登記機(jī)關(guān)賠償范圍及其追償制度。登記機(jī)關(guān)在進(jìn)行登記工作的時候，難免會出現(xiàn)登記錯誤的現(xiàn)象，這就會導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)所有人面臨財(cái)產(chǎn)損失，因此應(yīng)當(dāng)建立完善登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任制度。登記機(jī)關(guān)的賠償范圍是根據(jù)造成產(chǎn)權(quán)人損失的多少來劃分規(guī)定的，包括主權(quán)利受損害的賠償、利息及當(dāng)事人或利害關(guān)系人主張權(quán)利的費(fèi)用，如申請更正登記、異議登記的費(fèi)用，進(jìn)行訴訟的費(fèi)用，等等。

4、結(jié)語

我國的不動產(chǎn)登記制度還存在著許多弊端，如登記范圍不明確、構(gòu)建缺乏體系性以及內(nèi)容還不夠完善等。通過認(rèn)真分析這些弊端，我們認(rèn)為，在當(dāng)前新形勢背景下，要想使我國的不動產(chǎn)登記制度得到進(jìn)一步完善，則必須對我國不動產(chǎn)的登記范圍進(jìn)行進(jìn)一步明確、對不動產(chǎn)登記制度的體系性進(jìn)行不斷完善以及對不動產(chǎn)登記制度的體系性進(jìn)行不斷完善。

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