關于不動產登記對房地產經濟的影響研究

摘要：伴隨《不動產登記暫行條例》的頒布，各界人事紛紛展開不動產登記影響分析工作，尤其針對房地產經濟的影響問題，關注度普遍較高。針對此，本文首先對不動產登記內容、作用、房地產經濟關系進行闡述，其次探討其在房屋買賣、二手房與房屋價格中對房地產經濟的影響。

關鍵詞：不動產登記；房地產經濟；影響

不動產登記條例的頒布與施行，證明國內不動產信息管理、登記制度已邁向全新領域。依據我國市場體制，雖然不動產登記可起到經濟推進的作用，但卻在制度施行層面受到諸多因素的制約，特別為房地產，在不動產登記條例與管理制度的背景下，產生的房地產經濟影響問題尤為嚴峻。

1、對不動產登記的分析

1.1概念

不動產（immovable property）登記是以《中華人民共和國物權法》為基準的物權制度，是指：由當事人通過職權或申請的方式，由不動產登記機構為主導，對其權利與自然等狀況實施記載、公示的行為。其中不動產分為房屋和草原、土地與樹林等，而在本文中所涉及的不動產均為房屋類型的房地產。總之，不動產具有固定性、無法移動的特點，加之歸屬人相對特殊，在明確產權的條件下，方可得到法律保護。而在物權公示模式下的不動產登記工作，為事實行為，具有司法效力，而并非行政管理行為。

1.2內容

不動產登記并非以房價降低為目標，即其與房價間未存在本質關聯，但房價、房產銷量間卻存在反比例關聯，即房價降低，房產銷量會有所上漲。與此同時，房產稅征收也無法認定為不動產登記的最終目的，而是通過房產稅促進的優勢，闡述房價、不動產登記衍生的邏輯關聯。總之，不動產登記的內容為土地登記和權屬明確、物權保護、空間信息表達與法律驗證等。

1.3作用與關系

不動產登記，是以歸屬人權益保護為基礎，即不動產權屬明確，可通過登記信息的方式進行判斷，既是對歸屬人產權的保護，又是對房產交易市場、安全問題的把控。而在二手房交易中，不動產登記的形式，可推進房產入住率的提升。此外，在推動經濟復蘇中，不動產登記還可對政府立場、市場管理的作用予以明確。

2、不動產登記對房地產經濟的影響

2.1房屋買賣

由于市場調控并非不動產登記的核心目的，致使其對房屋買賣的作用與影響也會受到相應的局限。經筆者實際調查與綜合分析，可知全國化登記平臺、簡化登記申請與審批流程、切實不動產登記網絡化辦公的目標，才是出臺并施行不動產登記政策的主觀導向。除此之外，存量房產與不動產登記條例作用對象并不相符，即登記平臺未全面運行前，購房者以觀望的態度，進行購房登記；而房產歸屬人也無法出現大量拋售等行為。由此可見，不動產登記對房屋買件的影響在于：切實房產市場規范控制的目標。

2.2二手房

關于不動產登記對二手房的影響，可從以下內容進行分析：首先，關于不動產登記條例規定，通過住房地址對產權人進行明確，可不會產權人名下房產進行潮汛。雖然該種手段可解決傳統房產交易缺陷，但易引起購房者名下房產的大范幅度拋出。同時高端房屋需求量的增加，可在某種程度上對二手房價格予以控制，但影響相對較小，卻對二手房交易有著促進作用。其次，房產稅征收將不動產登記條例作為核心基準點，即利用房屋價格的形式，以房屋價格持續上升為衡量點，適當增加二手房源。

2.3房屋價格

常規角度上，購房者、產權人將關注點集中于房屋價格、買賣房政策等層面，并未對不動產登記政策施行現狀進行高度重視。其中房屋價格更是受到人口和輸入、經濟政策、市場秩序與貨幣供應的制約，政府在針對房屋調整中，房產稅變化成為房屋數量控制的直觀表現。因此，不動產登記以房屋市場秩序穩定、安全控制的方式，消除交易者房屋買賣風險，保證其平穩運行條件。

若依據市場沖擊的角度，不動產登記將房產稅征收納入基礎環節，從而對市場預期、購房者規劃進行規劃控制。總之，不動產登記雖然難以對房價進行直觀控制，但卻依據不動產歸屬權限影響的方式，對房屋價格予以間接作用。

3、不動產登記對房地產經濟的作用

第一，基于市場化經濟格局，不動產對經濟效益的作用不容人們所忽視。而在此過程中，若要從根本上解析不動產登記對房地產經濟的作用，則應以不動產登記概念與內容為前提，構建多元化管理平臺，不僅可切實信息共享的目的，還可促進不動產管理水平的提升，推動房地產經濟穩定前行。不動產登記條例通過對執行對象的明確，結合交易過程、抵押過程、轉讓過程的細致解讀，保證房產交易行為有據可依、有法可循，既是在短期對房產買賣行為的作用，又可在長期背景下，確保房地產市場邁向科學、可靠的軌道，便于產權科學化管理工作的開展。

第二，不動產登記條例以數據管理的優勢，對其進行數據分析與總結工作，以此實現風險調控的目的，避免房產交易風險。但是，伴隨房地產市場的蓬勃發展，其矛盾、問題等得以衍生，政府需采用數據調控管理的手段，對不動產數據科學價值予以明確。此外，針對不動產登記環節，管理部門可選用利益協調與整理的方式，適當選擇管理模式，以此促進不動產數據管理質量、效率的提升。

第三，若要貫徹落實不動產登記條例全面施行的目標，則可通過管理制度的制定，依據全面性、全范圍管理的優勢，對不動產審批、登記與交易等行為實施標準化控制。結合當前不動產登記現狀來講，利用產權控制的方式，可對不動產信息進行全方位指導，并以房地產制度為綱要，推進房地產經濟的快速進步。

4、結束語

總結上文，不動產登記即為歸屬人權益保護工作，以長期且安全、穩定的條件，為購買者提供更為理性化的數據信息，促使房源介于可控狀態。對此，不動產登記條例的施行，能夠在房屋買賣、二手房與房屋價格等層面，對房地產經濟產生積極影響，如推動經濟復蘇、維護政府主導地位等。

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