試析不動產登記中的一般程序及特別程序

摘要：隨著我國不動產有關法律制度的落實，怎樣登記不動產一時成為關注的焦點。在較早以前我國實行多部門、多級別的不動產登記制度，但逐漸暴露出一些問題，人們權益受到了影響?，F代社會發展下，還相應制定統一的不動產登記制度與程序，得到法律的有效保護。對此，筆者實踐研究，就不動產登記中的一般程序與特別程序進行簡要分析。

關鍵詞：不動產登記；一般程序；特別程序；研究分析

不動產登記一般程序包含：登記申請、登記申請撤回、現場申請、材料審核、不動產登記調查、實際調查、手續辦理、完成登記、給予登記等多方面。其特殊程序包含：派出登記、預告登記、異議登記等。根據現階段我國不動產登記程序看，仍然存在諸多問題，有待及進一步完善。

1、不動產登記一般程序

1.1登記申請

不動產登記是當事人自愿申請，由當事人提出登記申請，而登記部門無權提起。也就是登記單位不可以在當事人沒有提起申請的條件下進行不動產登記或是更改，保護申請人合法權益。

登記申請通常是共同申請，即：根據各方當事人的法律行為發生的物權變化而申請登記的條件，要求各方當事人共同申請。也有一定特殊情況為單獨申請，即：申請人為當事人，有權提出登記申請而不需要另一方共同申請。如：之前無不動產登記第一次申請不動產登記、繼承、遺贈獲得不動產權利的、申請人姓名、名稱更改申請變動、申請注銷登記等不同情況。

發生物權變動可以是民事法律行為或是其它事實。引起物權變動的民事法律行為包含：一方的民事法律行為和雙方的民事法律行為。而其他民事法律行為之外的則包含：事實和事件。

1.2現場申請與登記申請撤回

不動產登記要求實名制認證。所以，當事人應到現場進行登記申請。如果當事人無法到現場申請登記，則由代理人進行現場申請。不動產登記申請實質上是一種確權請求權，屬于民事權利，需要按照當事人意愿履行。當事人可以在提交申請后進行撤回申請。撤回申請與登記申請流程相同，要求有書面申請同時說明撤回原因。若出現多人申請不動產登記狀態下，一些人申請撤回，另一些人不同意撤回。不動產登記部門給予調查：一些申請撤回是否影響其他申請人權利。如沒有造成損害則同意撤回；如果對他人權利造成影響則不給予撤回。

1.3申請材料

不動產申請登記過程中，要求當事人提供有效材料，其中包含登記申請書、當事人身份證明、不動產權來源證明、登記原因證明、空間分割、面積、與他人權益管理等。若由代理人辦理則要有代理人身份證明、授權委托證明、不動產登記暫行條例材料等。

《物權法》是不動產登記為物權產生更改的有效依據，不動產登記屬于確認登記，并非是行政登記。所以，不動產登記需要遵守有關民法舉證要求，即：誰主張、誰舉證。因此，不動產登記當事人有義務按照申請登記等有關事宜出示證據說明，進而證明不動產登記的產權是當事人的。同時，當事人也要對出示的材料真實性、合法性承擔法律責任。登記單位對申請人材料的真實性、全面進行調查以及有效性。

1.4受理

不動產登記單位在接到申請材料后，需要參照不同情形給予辦理。第一，應在不動產登記管理范疇內，申請材料全面、合法，則應受理并出示書面受理通知書。第二，若申請材料存在問題并可以在現場更改錯誤，則需要通知當事人現場進行更改。更改后不動產登記部門出示受理通知書。第三，針對申請材料不全、不符合有關法律要求的，則需要現場出示不給予受理通知書，同時通知需要補全材料的內容。第四，申請登記的不動產不屬于本部門登記范疇的，出示不給予受理通知書，同時通知申請人進行對應登記單位申請。

不動產登記單位若沒有現場出示不受理通知書，則默認為受理。在接到登記申請后應現場對當事人提供的材料進行基本檢查。其中包含：是否在不動產登記部門管理范疇、材料是否齊全、材料是否具有合法性。

1.5完成不動產登記

不動產登記單位把有關登記事宜輸入到檔案中，隨后，單位對當事人頒發不動產權證書。不動產登記本屬于不動產物權的法律參考，需要結合不動產本登記內容確定該項不動產權利所屬人。不動產證書是權利人持有不動產物權的權利證明，表示自己具有該項不動產權利。

2、不動產登記特別程序

2.1派出登記

派出登記是不動產登記部門的一種上門服務。由不動產登記人員上門到申請人所在居住地進行現場登記申請，搜集口頭申請證明和能夠證明某項產權屬于申請人的材料。同時，進行實地取證、調研。派出登記是對公民提供的一種特別登記形式。例如：一位老太太年事已高，偏癱在床既不能到現場申請登記，也無法寫字委托代理人。這時，則需要實行派出登記。

2.2預告登記

預告登記是合同債權，是未來不動產物權變動的請求權，主要是確保不動產物權變動的債權請求權，同時作為債權物化的基本權利。預告登記既可以對抗在其后實施的處分行為和租賃，也能夠應對在其后實施通過登記表現的國家公共權利行為。

預告登記法律有效性為：第一，確保效力；第二，順位保證作用；第三，破產保護力。預告登記過程中，當事人需要根據有關法律規定提供不動產物權證明、債權存續說明、預告登記的協議材料。

3、結語

綜合分析，不動產登記制度遵守：想要得到法律保護，則需要認真履行要求程序；真實的登記將有法律保護，而造假登記則需要負法律責任。筆者圍繞題目分別從：不動產登記中的一般程序、特別程序兩方面進行分析。不動產登記一般程序與特別程序的建立，首先確保了當事人的預期；其次，尊重當事人意愿；最后，登記程序更為簡潔、便利。我國《物權法》的頒布，深化了我國公民的不動產權利，便于公民進行不動產登記，確保交易法律效應，對我國不動產交易市場發展具有重要影響。

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