物業(yè)管理工作中需加強政府的協(xié)調(diào)功能

摘要：改革開放以來，由于受到住房制度改革和房地產(chǎn)發(fā)展的制約，物業(yè)管理一直處于邊發(fā)展、邊探索、邊規(guī)范的起步階段，在法制政策環(huán)境、部門職責(zé)分工、前期規(guī)劃建設(shè)、市場機制建設(shè)等方面還不能適應(yīng)形勢發(fā)展的需要。本文就這方面問題提出來幾個解決思路。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；政府；協(xié)調(diào)

1、引言

改革開放以來，人民群眾的居住環(huán)境和居住水平得到了很大的的改善和提高，隨著人們對住房要求的不斷提高，物業(yè)管理也受到了人們的關(guān)注。所以物業(yè)管理一定程度上促進了國民經(jīng)濟的發(fā)展、維護了社區(qū)的穩(wěn)定。

2、物業(yè)管理現(xiàn)狀及存在問題

2.1法律保障欠缺

就目前來說，我們國家還沒有在法律層面上制定一部專門針對物業(yè)管理方面的規(guī)范性文件，法律保障欠缺，法制環(huán)境不完善、市場機制不健全等都是物業(yè)管理現(xiàn)在所面臨的問題，物業(yè)管理活動大部分都是通過簽署合同來完成交易的，這種情況下民事違約責(zé)任就會比行政違法責(zé)任大的多，導(dǎo)致了行政手段很難協(xié)調(diào)并解決大多數(shù)的違約行為，所以大多數(shù)業(yè)主更愿意通過行政機關(guān)來解決問題，而不通過法律途徑。

2.2部門聯(lián)動合力不強

作為政府公共管理和城市管理、基層社會管理的重要組成部分的物業(yè)管理，因為部門執(zhí)法依據(jù)不明確，政府職能不明確，就很難形成工作合力，這樣問題如果得不到及時的化解，就會阻礙物業(yè)管理的和諧穩(wěn)定發(fā)展。

2.3前期規(guī)劃建設(shè)遺留問題多

物業(yè)管理是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的最后一步，因此受到前期建設(shè)和規(guī)劃的影響就比較大。一些項目因為前期的規(guī)劃落實沒有做位，配套設(shè)施沒有按照規(guī)定興建以及建筑質(zhì)量存在異議，這些都導(dǎo)致了物業(yè)管理的困難。這些業(yè)主把這種不滿發(fā)泄到物業(yè)管理服務(wù)上，就導(dǎo)致了后期管理服務(wù)難、物業(yè)服務(wù)收費難。

2.4.公開、公平、公正的市場競爭機制尚未形成

建立社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)服務(wù)市場競爭機制是培育和規(guī)范物業(yè)管理市場的必然要求，也是物業(yè)管理市場發(fā)展的基本條件。如果建設(shè)單位自己選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)就不利于形成統(tǒng)一開放、競爭有序、公平公正的物業(yè)服務(wù)市場競爭機制，就難以實現(xiàn)物業(yè)服務(wù)資源的優(yōu)化配置。

3、政府在物業(yè)管理工作中作用

3.1加強制度建設(shè)，完善物業(yè)管理制度體系

各級政府要加強關(guān)于物業(yè)管理方面的制度建設(shè)，加快制定市級政府層面的物業(yè)管理規(guī)范性文件，進一步完善物業(yè)管理的制度體系。在有條件的情況下，也可以向人大提出申請，出臺地方法規(guī)為物業(yè)管理的健康發(fā)展提供有力的制度保障。

3.2理順管理體制，明確管理職責(zé)

政府要按照“重心下移、屬地管理、條塊結(jié)合、以塊為主”的原則，建立“縣（區(qū)、市）、街道（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）、社區(qū)（村委會）”物業(yè)管理的新格局。

3.3建立人民法院審理小型案件的快速通道

寧波等地在法院處理小型案件建立快速通道方面給我們了一個好的榜樣，房地產(chǎn)行政主管部門可以聯(lián)合縣（區(qū)、市）人民法院，探索一個新的解決糾紛的模式在人民調(diào)解和行政調(diào)解方面。對于那些調(diào)解不了的小型案件，政府可以開通一個快速審理的通道，由人民法院應(yīng)指定合適的法官或者安排一個專門的法庭，用簡易程序進行立案審理，以便及時解決糾紛矛盾，維護好社區(qū)穩(wěn)定。

3.4抓機構(gòu)建設(shè)，夯實物業(yè)管理的基礎(chǔ)

在物業(yè)管理服務(wù)中，政府要積極配合房地產(chǎn)行政主管部門工作，一是房地產(chǎn)行政主管部門要成立專門的物業(yè)管理處室，全面做好物業(yè)服務(wù)市場的發(fā)展規(guī)劃、政策指導(dǎo)、業(yè)務(wù)培訓(xùn)、市場管理工作等行業(yè)監(jiān)管工作；二是各縣（區(qū)、市）房地產(chǎn)行政主管部門要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶嶋H情況，為具體開展物業(yè)管理服務(wù)提供專門的物業(yè)管理股室；三是政府積要積極倡導(dǎo)，組建市、縣（區(qū)、市）兩級物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會，發(fā)揮好橋梁紐帶的作用，編制行業(yè)期刊，多進行行業(yè)討論和行業(yè)培訓(xùn)，宣傳法律法規(guī)等活動，在加強行業(yè)自律的同時，積極開展行業(yè)發(fā)展調(diào)研、為行業(yè)的規(guī)范化發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。

3.5抓專項整治，凈化物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境

政府要積極參與，房地產(chǎn)行政主管部門要嚴(yán)查物業(yè)服務(wù)企業(yè)只收費不服務(wù)，或者少服務(wù)，無證經(jīng)營和代收水電費中的不規(guī)范行為，要會同物價、工商、供水、供電等部門和單位，專項整治工作要經(jīng)常性的開展，要積極規(guī)范物業(yè)服務(wù)市場的秩序，凈化市場環(huán)境。

3.6加快建立統(tǒng)一開放、管理有序的物業(yè)管理服務(wù)市場

政府要完善物業(yè)服務(wù)招標(biāo)投標(biāo)制度，成立物業(yè)管理評標(biāo)專家?guī)臁Ｔ诋?dāng)?shù)卣膮f(xié)調(diào)下，前期物業(yè)服務(wù)項目招標(biāo)工作中，整合交易平臺，把前期物業(yè)服務(wù)招標(biāo)納入到當(dāng)?shù)毓操Y源有形交易的市場上，建立統(tǒng)一開放、管理有序的物業(yè)管理服務(wù)市場。

3.7加強行業(yè)扶持，優(yōu)化發(fā)展環(huán)境，促進企業(yè)做大做強，有效提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合競爭力

財政每年劃轉(zhuǎn)一定數(shù)額的專項資金，用于老舊住宅小區(qū)設(shè)施的配套完善、物業(yè)服務(wù)費用的補貼、物業(yè)管理服務(wù)重大事件的應(yīng)急處置、政府要減輕稅負(fù)，加大品牌建設(shè)、加快人才培養(yǎng)，要幫助企業(yè)擴大經(jīng)營規(guī)模，拓寬經(jīng)營范圍，挖掘市場的潛在資源，積極促進物業(yè)行業(yè)升級轉(zhuǎn)型，有效提升物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合競爭能力。

4、結(jié)語

綜上來看，物業(yè)管理服務(wù)作為城市管理、社會基層管理和重要的民生工作，行政主管部門，要依法加強市場監(jiān)督管理工作，積極履行社會管理服務(wù)職能，通過制定行業(yè)管理政策和規(guī)定，加強房地產(chǎn)項目綜合管理，進一步優(yōu)化市場資源配置，加強教育培訓(xùn)，為行業(yè)健康、和諧、穩(wěn)定發(fā)展提供保障和創(chuàng)造條件。

參考文獻

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